【正文】 人口達(dá) 165萬(wàn)人?，F(xiàn)在的合肥已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)高科技密集型城市。 第一部分 理解城市順馳中原集團(tuán) 安徽二、城市經(jīng)濟(jì)情況城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)A： 固定資產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)，并成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。第一部分 理解城市順馳中原集團(tuán) 安徽二、城市經(jīng)濟(jì)情況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ：地處承東啟西的位置，交通便利，合肥市在全國(guó)省會(huì)城市中屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較低，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展由東向西梯度推進(jìn)的過(guò)程中，合肥的區(qū)位優(yōu)勢(shì)必將得到逐步體現(xiàn)。?西部正在規(guī)劃中的有中國(guó)合肥科學(xué)城（國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目）。第二部分 理解市場(chǎng)一、發(fā)展總體情況順馳中原集團(tuán) 安徽一、發(fā)展總體情況合肥市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)第二部分 理解市場(chǎng)合肥房?jī)r(jià)增長(zhǎng)原因分析： A： 土地價(jià)格上漲帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上漲。第二部分 理解市場(chǎng)項(xiàng)目 03年 1—8 月 04年 1—8 月 同比增長(zhǎng)率房地產(chǎn)交易件數(shù) 8867 14431 %面積（萬(wàn) ㎡ ） %成交額（億元） %順馳中原集團(tuán) 安徽第二部分 理解市場(chǎng)一、發(fā)展總體情況二手房市場(chǎng)同步增長(zhǎng) 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性發(fā)展的規(guī)律，從合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)看，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展期。6）外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)后提高了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)同時(shí)也用產(chǎn)品對(duì)客戶進(jìn)行了區(qū)分。順馳中原集團(tuán) 安徽 1月份市場(chǎng)供銷(xiāo)持續(xù)火爆，市場(chǎng)投放含蓋大、中、小盤(pán)，產(chǎn)品形式豐富，低、中、高檔次齊全，總體銷(xiāo)售率超過(guò) 70% ，市場(chǎng)均價(jià)全部突破 3200。 交通銀行：合肥市分行有 9000萬(wàn)元審批額度，單筆貸款約 40－ 60天時(shí)間，審批速度相對(duì)較快；216。順馳中原集團(tuán) 安徽03年市場(chǎng)供應(yīng)主要區(qū)域04年市場(chǎng)供應(yīng)主要區(qū)域順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析元一濱水城 森海豪庭 金色池塘 新加坡花園城綠城桂花園 綠地國(guó)際花都 繁華世家 萬(wàn)振逍遙苑位置 濉溪路繽紛南國(guó)北臨泉路與當(dāng)涂路交口環(huán)湖東路西樊洼路北長(zhǎng)江西路898號(hào)黃山路與人工湖路交口潛山路與東流路交口 繁華大道與金寨路交匯口 馬鞍山路與太湖路交口規(guī)模 占地 140畝；建筑面積25萬(wàn)平米占地 60畝建筑面積10萬(wàn)平米占地 434畝；建筑面積 平米占地 600畝；建筑面積50萬(wàn)平米占地 480畝；建筑面積 41萬(wàn)平米占地 508畝；建筑面積 70萬(wàn)平米占地 190畝， 建筑面積 16萬(wàn)平米 占地 190畝， 建筑面積 15萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)商香港元一集團(tuán)有限公司合肥眾合（來(lái)自浙江）合肥英泰地產(chǎn)合肥欣輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司安徽綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司合肥繁華投資發(fā)展 合肥萬(wàn)振戶型區(qū)間以及主力戶型11012*2*3*2*21101 2*2*3*2*212513322110150平米； 200—300平米復(fù)式130－ 180平米， 3*2*4*2*180、 100－ 135平米、150－ 250平米復(fù)式 /主力戶型： 80平米2*2*1 ， 100平米3*2*28012*2*3*2*2120－ 170平米產(chǎn)品形式板式小高高層小高 花園洋房、多層、小高多層、小高、高層、別墅多層 多層、小高層 多層、小高層多層、小高層整體規(guī)劃順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析配套及客戶特征元一濱水城 森海豪庭 金色池塘 新加坡花園城 綠城桂花園 綠地國(guó)際花都繁華世家 萬(wàn)振逍遙苑學(xué)校幼兒園雙語(yǔ)幼兒園 雙語(yǔ)幼兒園幼兒園，與西園小學(xué)、 50中學(xué)合作辦學(xué)新加坡模式雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)及初中雙語(yǔ)幼兒園 雙語(yǔ)幼兒園雙語(yǔ)幼兒園雙語(yǔ)幼兒園會(huì)所車(chē)庫(kù)10000平米豪華會(huì)所1500平米 會(huì)所 1500平米 會(huì)所規(guī)模 萬(wàn)平米4000平米會(huì)所 4000平米 1500平米會(huì)所3000平米會(huì)所價(jià)格 31003800 26003200 31003500花園洋房 350050003800－ 4000 均價(jià) 36003200－ 420031003900 28003800 均價(jià) 3500元 /平米、最高價(jià)4000多層、小高、高層 80－ 140平米總價(jià)在 3050萬(wàn)之間，大戶型、花園洋房總價(jià)在 50－ 80萬(wàn)之間客戶來(lái)源20％老元一業(yè)主， 40％項(xiàng)目周邊，40％市區(qū)50%周邊區(qū)域消化，30%來(lái)自市區(qū)， 20%為外地5％外地， 95％本地， 35％周邊， 30％高新區(qū)， 30％市中心50%高新區(qū)，40%市區(qū)， 10%外地50%高新區(qū)，40%市區(qū)， 10%外地30％周邊， 30％開(kāi)發(fā)區(qū)， 40％市區(qū)內(nèi)90％周邊高收入職員、 10％周邊個(gè)體98％本地， 2％外地。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿(mào)、金融、信息和文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量一直很小。順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、主流產(chǎn)品分布特點(diǎn)分析城市西區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施成熟帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。預(yù)計(jì) 05年該區(qū)域 100畝以上的樓盤(pán)供應(yīng)會(huì)超過(guò) 10個(gè)，成為合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主體。 03年以前這一區(qū)域商品房供應(yīng)很少，區(qū)域需求旺盛， 04年開(kāi)始這一區(qū)域在城市東部的城郊結(jié)合帶商品房供應(yīng)量加大，同時(shí)土地供應(yīng)量也加大，預(yù)計(jì) 05年該區(qū)域 100畝以上規(guī)模的樓盤(pán)會(huì)達(dá)到 5個(gè)。順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析二、價(jià)格規(guī)律東區(qū)價(jià)格最低 東區(qū)是合肥市傳統(tǒng)的棚戶區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。產(chǎn)品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層。 銷(xiāo)售水平參差不齊，整體水平一般。順馳中原集團(tuán) 安徽五、銷(xiāo)售情況分析對(duì)產(chǎn)品形式的需求：分析： 從圖中我們可以看到，多層住宅依舊是需求的主流，但隨著城市的發(fā)展，對(duì)于小高層的需求也逐步增多。順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析六、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)眾多。 順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析小結(jié) : 我公司在產(chǎn)品、景觀、戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)并不明顯，我公司明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于整體操作水平、品牌推廣、客戶意識(shí)、銷(xiāo)售能力以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè) 361家（包括三縣）。第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析順馳中原集團(tuán) 安徽五、銷(xiāo)售情況分析客戶構(gòu)成及來(lái)源： 合肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周邊區(qū)域吸收最多只能達(dá)到 40％。我公司在快速操作、整體銷(xiāo)售能力、客戶意識(shí)、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三、產(chǎn)品特征客戶對(duì)產(chǎn)品形式和地域沒(méi)有刻意偏好但小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)成為影響客戶需求及選擇的最重要部分，很多開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)國(guó)外專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。除東區(qū)外，地段對(duì)價(jià)格影響逐漸減弱 除東區(qū)外，合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體比較平均，區(qū)域之間的房?jī)r(jià)相差不大。順馳中原集團(tuán) 安徽第三部分 樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、主流產(chǎn)品分布特點(diǎn)分析小結(jié) 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布及供應(yīng)很平均，不同板塊都有成規(guī)模的樓盤(pán)和不同檔次的產(chǎn)