【正文】 等。 4用途：按 行政主管部門確定 的用途填寫。 5結(jié)構(gòu)：參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》中 房屋 建筑結(jié)構(gòu)的分類。 6現(xiàn)場拍照 ： 拍照取景應(yīng) 清晰 反映構(gòu)筑物全貌 。照片上應(yīng)標注構(gòu)筑物名稱和拍照日期等。 7繪制構(gòu)筑物 房產(chǎn)平面 圖：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，按構(gòu)筑物實地狀況測繪 平面位置和 圖形 ，并描述其空間尺寸， 標注地物符號和構(gòu)筑物名稱等。 權(quán)證配圖 權(quán)證配圖 包括 房產(chǎn) 平面圖 、 構(gòu)筑物 照片等 。 測繪成果資料 構(gòu)筑物測繪成果資料包括構(gòu)筑物測繪成果報告、構(gòu)筑物 房產(chǎn) 平面圖、構(gòu)筑物照片等 。 4 房產(chǎn)面積 計 算 計算建筑面積應(yīng)具備的條件 計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件： 1應(yīng)具有上蓋； 2應(yīng)有圍護物； 3層高在 ； 4結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性的建筑物 ； 5可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 11 計算全部建筑面積的范圍 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層面積的總和計算。 穿過房屋的通道、房 屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積 。 門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在 。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等 ， 均按房屋自然層計算。 房屋內(nèi)的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）及其梯間、電梯間等 ， 其高度在 以上部位計算建筑面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 以上的樓梯間、 水箱間、 電梯機房等，按其外圍水平投影面積計算。 挑樓、全封閉的陽臺按其 圍護結(jié)構(gòu) 外圍水平投影面積計算。 屬永久性結(jié)構(gòu) 有上蓋 的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 地下室、半地下室及相應(yīng)出入口，層高在 ，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋 外墻的，按其外圍水平投影面積計算。既有主墻又有幕墻時，以主墻為準計算。 屬永久性建筑物有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 以上部位的外圍水平投影面積計算。 與室內(nèi)相通，并能正常利用的變形縫計算建筑面積。 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，按層高 以上部位的水平投影面積計算。 突出外墻的落地凸窗、無油煙灶臺，高度 ，按其外圍水平投影 面積計算。 室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算。體育館（場）臺下空間加以利用的，高度在，按其外圍水平投影面積計算（多層按多層計）。 機械停車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。 設(shè)有結(jié)構(gòu)層的立體倉庫、立體車庫按結(jié)構(gòu)層計算。 12 舞臺燈光控制室按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。 層高 的 架空層，按其 柱或 圍護結(jié)構(gòu)外圍 投影面積計算。 獨立戶室內(nèi)全 封閉的花園房屋和陽光屋，按其水平投影面積計算。 計算一半建筑面積的范圍 與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋外圍水平投影面積的一半計算。 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 獨立戶室內(nèi)未封閉的花園房屋和陽光屋，按其水平投影面積的一半計算 。 不計算建筑面積的范圍 層高小于 的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）和層高小于 的地下室和半地下室。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、 鑲貼塊料面層、 裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 房屋的天面、 挑 臺、 露臺、 天面上的花園、泳池。 建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。 騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。 臨街 樓 房、挑廊下的底層作為公共道路 街巷 通行的，不論是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)。 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。 活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 與房屋室內(nèi)不相通的變形縫。 用作公共休憩、綠化園藝使用的 架空 部位 和 公共 空中花園。 已計算建筑面積的樓梯的下方空間。 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。 陽臺、挑廊 、走廊 等其頂 蓋距 底板的高度大于兩個自然層的。 非落地的凸窗、無油煙灶臺。 結(jié)構(gòu)性墻體外的保溫、隔熱層。 貯水（油）池 、 化糞池 。 13 特殊情況處理 陽臺、挑廊、架空通廊的圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的 ，按其圍護結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算 一半 建筑面積；向內(nèi)傾斜的，按其 圍護結(jié)構(gòu)上沿 水平投影面積計算一半建筑面積。 陽臺、挑廊 、走廊等其 頂蓋 小于 底板 ，頂蓋 寬度≥ ，按其頂蓋水平投影面積 計算 一半建筑面積 。 墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影 計算建筑面積；墻體向內(nèi)傾斜的房屋，按距底板 以上部位的水平投影面積計算建筑面積。 對商業(yè) 層、車庫層 、人防層 內(nèi)無間隔墻的 基本 單元 ， 應(yīng)埋設(shè)永久性界址標志后才能進行分戶測繪。 5 共有建筑面積分攤 一般規(guī)定 共有建筑面積 的 分攤原則 1產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2產(chǎn)權(quán)各方無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按產(chǎn)權(quán)各方相關(guān)的建筑面積所占比例進行分攤。 3房屋共有建筑 面積分攤以幢為單位，僅限于分攤本幢房屋內(nèi)的僅為本幢服務(wù)的共有面積 。 4整幢房 屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分攤方法。 共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán) 1房屋共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人分攤面積的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分攤，未經(jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設(shè)計的使用功能。 2列入分攤的共有建筑面積的所有權(quán)、使用權(quán)，由參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人共同所有、共同使用。 共有建筑面積的確認方法 1未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，對共有建筑面積范圍的確認，以規(guī)劃等相關(guān)部門批準的建筑施工圖為依據(jù)。 2經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收合格的房屋，對共有建筑面積 范圍的確認，以房屋實際狀況為準。 3商業(yè)層、車庫層 、人防層 內(nèi) 設(shè)置 無間隔墻的基本 單元 的 ，其內(nèi)部通道的設(shè)置如符合 規(guī)劃或 消防要求，該層共有建筑面積方可確認。 共有建筑面積的計算 共有建筑面積按比例分攤 ， 計算公式： δ Si=K Si （ — 1） 14 K= ∑δ Si ∑ Si 式中： K—— 為面積的分 攤系數(shù) Si—— 各單元參加分攤的建筑面積 ， ㎡ ； δ Si—— 各單元參加分攤所得的分攤面積 ， ㎡ ； ∑δ Si—— 為需要分攤的分攤面積 總 和 ， ㎡ ； ∑ Si—— 為參加分攤的各 基本 單元建筑面積總和 ， ㎡ 。 共有建筑面積的組成 共有建筑面積包括幢內(nèi)電梯井、 樓梯間、 管道井、公共廁所、垃圾道、配電間、 水泵房、 屋頂梯間、電梯機房、 屋頂水箱間、 智能監(jiān)控室、消防設(shè)施房、消防通道、公共門廳、過道、 值班警衛(wèi)室、 技術(shù)設(shè)備層等為本幢房屋服務(wù)的公共 部位 ，以水平投影面積計算。 房屋 外墻 （含山墻） 各層 水平投影面積一半的建筑面積 ，列入幢共有建筑面積。 不計入 分攤的 共有建筑面積 范圍 下列共有建筑面積 應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤 ， 但應(yīng)分攤僅為本幢服務(wù)的相關(guān)共有建筑 面積 。 1為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室 等 。 2獨立使 用的 地下室、半地下室、車棚、車庫 等 。 3為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房。 4避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨立使用的部位。 下列共有建筑面積 應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤 ， 也 不分攤 其它 共有建筑面積。 1為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房。 2消防避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 3幢與幢之間相連的通廊。 共有建筑面積的分攤方法 住宅 樓 共有建筑面積的分攤方法 1各套房屋的分攤面積＝套內(nèi)建筑面積分攤系數(shù) 式 中： 幢內(nèi)共有建筑面積 幢 內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和 2住宅樓原則上以幢為單 位采用一級分攤，如 標準層 內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單 元設(shè)置電梯時，應(yīng)劃分不同 的功能區(qū) 。 分攤系數(shù)＝ （ — 2） （ — 2） （ — 1） 15 層分攤系數(shù)＝ 分攤系數(shù)＝ 基本 單元分攤系數(shù)＝ 商住樓共有建筑面積的分攤方法 功能區(qū) 的劃分 1根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成 不同的 功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢 房屋 的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分。 2未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準的建筑施工圖為依據(jù)；經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以房屋實際狀況為準。 3裙樓上有多個獨立塔樓的，則各塔樓應(yīng) 劃分 為 單個功能區(qū)。 4具有特定的服務(wù)對象 以其實際作用功能的不同，可劃分 為 不同 的 功能區(qū)。 共有建筑面積劃分 1商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨通往住宅的梯間 (含室外樓梯 )以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 2為本幢服務(wù)的 消防 通道（ 樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間 以及 幢內(nèi)其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 3專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。 4專為商業(yè)部分服務(wù)的 樓梯、 電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積。 住宅部分各套房 屋的分攤面積 套分攤面積 =套內(nèi)建筑面積 分攤系數(shù) 式 中： 幢共有分攤面積 +住宅部分共有建筑面積 住宅部分各套內(nèi)建筑面積之和 商業(yè)部分各 基本 單元的分攤面積 基本 單元的分攤面積 =基本 單元套內(nèi) 建筑 面積 基本 單元分攤系數(shù) 式 中： 層分攤面積 +層內(nèi)共有建筑面積 層內(nèi)各 基本 單元套內(nèi)建筑面積之和 層分攤面積 =層套內(nèi)建筑面積 層分攤系數(shù) 式中： 幢共有分攤面積 +商業(yè)部分共有建筑面積 商業(yè)部分 各層套內(nèi)建筑面積 +商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積 層內(nèi)共有建筑面積，指專為本層服務(wù)的內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等共有建筑面積。 多功能綜合樓 共 有 建筑面積 的 分攤方法。 （ — 1） （ — 2） （ — 1） （ — 2） （ — 3） （ — 4） 16 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能， 參照商住樓的 分攤計算方法進行 分攤。 6 房產(chǎn)面積測 量 成果 房產(chǎn)面積測 量成果的內(nèi)容 1房屋調(diào)查表 2房屋分層分戶平面圖 3房屋分層面積表 4房 屋分戶面積表 5共有建筑面積 分攤 方案 表 6成果審批表 房產(chǎn)面積測 量成果的檢查 制度 房產(chǎn)面積測量成果實行 三 級檢查 。各級檢查 中發(fā)現(xiàn)的 問題，必須做好記錄，填寫房產(chǎn)面積測 量成果的 檢查記錄表，提出處理意見，并督促作業(yè)人員及時修正。 一 級檢查： 是保證測 量成果 質(zhì)量的重要環(huán)節(jié) 。 作業(yè)人員 實行自檢和互檢 ， 一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯誤，必須立即補上或 修 正。 二 級檢查： 二 級檢查為過程檢查，在 一 級檢查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)。 三 級檢查：在 二 級檢查的基礎(chǔ)上， 由施測單位的質(zhì)量檢查機構(gòu)和專職檢查人員對 成果 質(zhì)量實行最終檢查。 檢查 項目及內(nèi)容 房屋調(diào)查的檢查 1房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫是否齊全 、正確。 2調(diào)查表中的房屋權(quán)界線示意圖上的房屋權(quán)界線、房屋四面墻體歸屬，以及有關(guān)說明、符號是否正確。 3房屋位置是否與建筑紅線圖 相符。 房產(chǎn)面積測算的檢查 1房屋尺寸丈量方法是否正確，采集的數(shù)據(jù)是否準確，是否符合精度要求。 2房屋分層分戶平面圖的繪制是否正確，其尺寸是否與工作草圖上的數(shù)據(jù)一致。 3房產(chǎn)面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求。 4功能區(qū)的劃分、共有面積的 界定 和分攤 方案 是否 符合規(guī)定 。 房產(chǎn)面積測量報告 房產(chǎn)面積測量 報告的 內(nèi)容 1項目概況 17 2委托書 3房產(chǎn) 面 積計算說 明 4房屋調(diào)查表 5房屋分層分戶平面圖 6房屋分層面積表 7房屋分戶面積表 8共有建筑面積 分攤 方案 表 9成果審批表 10 成果使用說明 房產(chǎn)面積測量 報告的 樣式