【正文】 －4萬(wàn)元2萬(wàn)元以下占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比消費(fèi)行為特點(diǎn)C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量①年齡　?、谛詣e　　③收入水平　?、芪幕健　、萁邮軙r(shí)尚信息程度　?、藜彝サ臐M巢信息程度　　D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析　　E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析（1）競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。（2）競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目總體分析包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢(shì)等的調(diào)研；（3）項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格鳳險(xiǎn)分析①最低價(jià)格分析按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過(guò)大，價(jià)格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升；②最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇A、成本價(jià)的張力分析（見(jiàn)下表）成本定價(jià)元/平方米成本價(jià)折算最低租金元/平方米/日購(gòu)買(mǎi)人均支付額元/人進(jìn)入商場(chǎng)人均購(gòu)買(mǎi)比例商業(yè)人流量與商業(yè)面積比人/平方米/日張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析最低租金價(jià)格慣＝構(gòu)成比日成本租金價(jià)30天項(xiàng)目的SWOT分析（1）本項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析（2）本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（3）本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會(huì)分析（4）地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn)（5）地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件（6）地塊區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)（7）周邊生活及商業(yè)配套研究（8）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析（9）項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析（10）項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分析（11）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)把握（12）項(xiàng)目SWOT綜合分析未來(lái)3－5年商業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析FIP“未來(lái)界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。通過(guò)對(duì)未來(lái)3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來(lái)決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。提前向開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。基于此，F(xiàn)IP將對(duì)未來(lái)3－5年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引力及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。前期策劃第二步 項(xiàng)目定位一、戰(zhàn)略性總體定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位　項(xiàng)目主題定位　項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位　項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位　項(xiàng)目檔次定位　項(xiàng)目形象定位　經(jīng)營(yíng)方式定位　項(xiàng)目功能定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營(yíng)形式。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。通過(guò)對(duì)銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合商場(chǎng)、便利店、專賣(mài)店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。（1）百貨店（DEPARTMENT）在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。（2）超級(jí)市場(chǎng)（SUPER　MARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。（3）大型綜合商場(chǎng)（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。（4）便利店（CONVENIENCE　STORE）滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。（5）專業(yè)店（SPECIATITY　STORE）經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。（6）專賣(mài)店（EXCLUSIVE　SHOP）專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。（7）倉(cāng)儲(chǔ)商店（DISCONTENT　STORE）在大綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。（8）家居中心（HOME　CENTER）改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。（9）購(gòu)物中心（SHOPPING　CENTER）企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。中國(guó)的購(gòu)物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購(gòu)物中心，二是城郊區(qū)大型購(gòu)物中心，三是鄰里購(gòu)物中心。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依賴感。購(gòu)物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營(yíng)消費(fèi)對(duì)象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨(dú)立的開(kāi)發(fā)策略與經(jīng)營(yíng)管理方法。（＊見(jiàn)下表）購(gòu)物中心分類總分類總特征細(xì)分類開(kāi)發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨(dú)立購(gòu)物中心由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過(guò)10萬(wàn)平方米填充型位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來(lái)場(chǎng)地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通擴(kuò)展型在原有商業(yè)區(qū)域加大營(yíng)業(yè)面積，在不改變?cè)猩虡I(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個(gè)改變商業(yè)區(qū)功能的方法核心替換型通過(guò)更新城市黃金土地上過(guò)時(shí)的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，如北京東方廣場(chǎng)城市兼容購(gòu)物中心與城市其它功能設(shè)施形成一個(gè)城市綜合體，其建筑面積控制在2萬(wàn)平方米多功能型是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫(xiě)字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體輔助型在城市綜合體內(nèi)，購(gòu)物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心城市區(qū)專賣(mài)店購(gòu)物中心以經(jīng)營(yíng)商品的特色和時(shí)代感為特征，以建筑設(shè)計(jì)的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費(fèi)群體，一般建筑面積均在5000平方米左右節(jié)日型由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費(fèi)者的品味和人們對(duì)環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國(guó)城主題型致力于形成一種購(gòu)物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過(guò)親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感都市專賣(mài)店型是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購(gòu)物中心城市消費(fèi)購(gòu)物中心一般以一個(gè)主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點(diǎn)出租總面積的70－90%，其自營(yíng)面積均在3000－10000平方米壟斷型集在經(jīng)營(yíng)單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周?chē)凶饷娣e小的眾多租戶，形成壟斷格局支配型由幾家大戶承租，嚴(yán)格從經(jīng)營(yíng)品牌系列價(jià)格體系、市場(chǎng)信息源等方面控制購(gòu)物中心的發(fā)展方向城市郊區(qū)鄰里購(gòu)物中心屬于郊區(qū)小型購(gòu)物中心，主要提供消費(fèi)者日常生活用品和個(gè)人服務(wù)，一般建筑面積在3000――10000平方米，建有200個(gè)停車(chē)場(chǎng)，服務(wù)人口為15000人。如北方購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定位模式項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)；從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整從各商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：從經(jīng)營(yíng)商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營(yíng)，公攤面積多少方易為經(jīng)營(yíng)商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。從消費(fèi)群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購(gòu)物習(xí)慣，方便客戶購(gòu)物，引導(dǎo)客戶在商場(chǎng)里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場(chǎng)里逗留更長(zhǎng)時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上界定根據(jù)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，大型商業(yè)房地產(chǎn)定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：①盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防鳳險(xiǎn)；③現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；④首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開(kāi)發(fā)資金；⑤大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。在信息化社會(huì)，顧客的購(gòu)物方式發(fā)生了很大變化，購(gòu)物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來(lái)越明顯。因此，F(xiàn)IP根據(jù)所在商圈顧客的購(gòu)物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位包括對(duì)項(xiàng)目要服務(wù)的對(duì)象即經(jīng)營(yíng)者、投資者的定位。功能定位商場(chǎng)已有可能以傳統(tǒng)單一的購(gòu)物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。現(xiàn)代商場(chǎng)通常體現(xiàn)如下四大功能：購(gòu)物功能：體現(xiàn)于商場(chǎng)商品品種、檔次上，購(gòu)物功能是商場(chǎng)最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場(chǎng)中，休閑功能往往被當(dāng)作商場(chǎng)的附加功能加以設(shè)置；娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場(chǎng)的物管和商場(chǎng)客戶經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)兩方面；形象定位商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場(chǎng)形象可以通過(guò)CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。如下三種形式表現(xiàn)商場(chǎng)形象：（1）通過(guò)商場(chǎng)建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）通過(guò)顧客對(duì)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣(mài)場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營(yíng)造賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺(jué)；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。（3）通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；檔次定位項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營(yíng)品牌的檔次，這是屾所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。一般來(lái)說(shuō)可分為高級(jí)、中高級(jí)、中檔、大眾化等幾種檔次其中品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中的消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次、建筑鳳格和經(jīng)營(yíng)鳳格影響很大。價(jià)格定位項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營(yíng)者其價(jià)格都有所區(qū)別。價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析，常用的商場(chǎng)最佳定價(jià)的三大法則。法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大商場(chǎng)負(fù)一層與一層的租金相差2――3倍。到商場(chǎng)地下一層消費(fèi)暫時(shí)還不是我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主流，按市場(chǎng)規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項(xiàng)目藍(lán)色快線的負(fù)一層A1鋪售價(jià)為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為10256元/平方米。一層、二層價(jià)格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。二、三樓的租金要相差1,5倍左右按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬?。法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過(guò)，當(dāng)然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。經(jīng)營(yíng)方式定位對(duì)于新推物業(yè)來(lái)講，確定自身經(jīng)營(yíng)定位非常重要。如何走出傳統(tǒng)大型商場(chǎng)的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購(gòu)物觀念是經(jīng)營(yíng)定位要解決的問(wèn)題。根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營(yíng)方式分為三類，即自營(yíng)、招租、委托經(jīng)營(yíng)管理三種方式，這種分類也與國(guó)際通行的分類方式不謀而合。三大主流經(jīng)營(yíng)方式解析經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)自營(yíng) 購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn) 保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金 純分成：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)鳳險(xiǎn)；招租商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)；委托管理投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費(fèi)用；商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)：要點(diǎn)一：投資資金回籠收期預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去要點(diǎn)二：項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過(guò)