【正文】 想坐就坐； （2）時尚購物——領(lǐng)先時尚，流行前線、精品首飾、名店街等全面滿足消費者個性化需求，消費者想賣什么有什么； （3）休閑購物——消費者可以欣賞立體電影、還可以在美食廣場享受美味佳肴，輕松自在購物； （4）文化購物——消費者在購物休閑的過程中，可以了解濮陽，可在書店、工藝品店、文物店等接受藝術(shù)熏陶； （5）大眾購物——濮陽龍城廣場應(yīng)是一個綜合型商業(yè)項目，目標(biāo)消費人群廣，必須走大眾化的路線，吸引社會大眾前來； （6）快樂購物——大多消費者到濮陽龍城廣場來購物，是因為規(guī)劃布局能帶給消費者一種全新樂趣。 休閑方式我認(rèn)為在濮陽以休閑購物、大眾購物、快樂購物是幾個比較重要的因素，它們都是以休閑購物為依托的，消費者為的就是一種全新的休閑方式，消費者在其中體驗的就是那種自由自在、無拘無束的消費時尚；另外，濮陽龍城廣場是濮陽市區(qū)唯一集購物、飲食、娛樂、休閑、文化、教育于一體的五層空中走廊式商業(yè)街（即項目本身的核心競爭優(yōu)勢），有別于濮陽傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項目，是綜合型多功能商業(yè)項目的領(lǐng)軍者，是濮陽對外的商業(yè)窗口和其他商業(yè)項目學(xué)習(xí)的典范，因此，我們濮陽龍城廣場定位為：濮陽商業(yè)新典范 休閑新時尚 濮陽龍城廣場推廣就是要先做旺人氣，對于做旺人氣是相當(dāng)重要的，而做旺人氣必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠(yuǎn)的安排和計劃，確定一個指導(dǎo)方針和推廣思路。結(jié)合濮陽龍城廣場的定位，在為濮陽龍城廣場吸引人氣的過程當(dāng)中，我們不僅制訂了周密的廣告投放計劃，而且還制定了“新聞導(dǎo)向、活動造勢、夜夜有精彩、周周有主題、月月有轟動”的整體推廣思路。新聞輿論宣傳在旺場方面有很大的優(yōu)勢，通過新聞記者的報道和媒體的權(quán)威導(dǎo)向，在每月濮陽龍城廣場舉辦大型活動的時候進(jìn)行新聞采訪報道，提升濮陽龍城廣場的整體商業(yè)典范形象。 活動宣傳對于吸引消費者是一種有效的手段，如何策劃好濮陽龍城廣場的夜間生活和節(jié)假日活動，特別是那些參與性極強(qiáng)的大型活動，是一項長期工程。夜夜有精彩，就是指要為濮陽龍城廣場營造夜間生活氛圍，在這方面，我們聯(lián)系了專業(yè)的舞蹈教師在濮陽龍城廣場文化廣場舉辦了交誼舞、拉丁舞培訓(xùn)活動以及象棋比賽和其他文藝表演活動。 周周有主題，就是指濮陽龍城廣場每周都要有主題促銷推廣活動。星期六、星期天是消費者休閑的時間，他們一般都在這兩天進(jìn)行購物、娛樂活動。我們規(guī)劃了系列推廣活動，聯(lián)合廣大商家在星期六、星期天舉辦大型促銷活動。我們分別以濮陽龍城廣場的“健康購物、時尚購物、休閑購物、文化購物、大眾購物、快樂購物”等概念為基準(zhǔn)，為濮陽龍城廣場制定了以下主題推廣活動（如“維護(hù)消費者權(quán)益，打造健康商業(yè)典范”、“感受時尚魅力 ，體驗精彩生活”、 “展示自我風(fēng)采，感受文化魅力”、“體驗自在消費主張 感受時尚休閑樂趣”等），告知消費者不賣假貨，努力打造誠信街，推廣濮陽龍城廣場的文化、教育功能。由于主題推廣活動全都在周六、周日舉行，不僅為濮陽龍城廣場吸引了人氣，更全面樹立了濮陽龍城廣場商業(yè)新典范。 休閑新時尚形象定位月月有轟動，就是指濮陽龍城廣場的推廣要能引起所在商圈轟動。商業(yè)地產(chǎn)都有一定的輻射范圍，是城市本身吸引力的表現(xiàn)和競爭魅力的象征，也就是說濮陽龍城廣場要有凝聚力。要散發(fā)出自身的魅力并能形成城市凝聚力就必須讓廣大市民了解它、熟悉它。我們今后以開業(yè)為軸擎，根據(jù)實際情況每月都安排了大型主題推廣活動。我們?yōu)殄ш桚埑菑V場策劃系列參入性極強(qiáng)的大型開業(yè)活動，通過前期周密的宣傳進(jìn)一步深化了濮陽龍城廣場 “體驗自在消費主張，感受時尚休閑樂趣”主題，為濮陽龍城廣場凝聚了大批人氣，既吸引了消費者對于濮陽龍城廣場的關(guān)注，也將對商家推銷給了大眾，商家、消費者和發(fā)展商之間都得到了一種良性的互動，我認(rèn)為濮陽龍城廣場策劃推廣活動，首先要能讓目標(biāo)消費者積極參入到其中來。 購物、飲食、娛樂所占比重濮陽龍城廣場購物、飲食、娛樂所占比重是關(guān)鍵，但如果要想做得主題鮮明、形象突出，就要考慮到將所有商家形成凝聚力。這樣就要先讓商家在整個推廣活動嘗到的甜頭，他們才會在以后的工作當(dāng)中支持發(fā)展商的統(tǒng)籌推廣策劃工作。在現(xiàn)實情況當(dāng)中，在大型主題推廣活動中，我們應(yīng)該充分發(fā)揮經(jīng)營商家的優(yōu)勢，成功的推廣離不開廣大商家的支持；因為推廣不僅僅是一個做旺人氣的工作，它還涉及到整個濮陽龍城廣場經(jīng)營結(jié)構(gòu)和合作的問題。只有先和商家業(yè)主進(jìn)行有效溝通，才能取得他們的支持充分發(fā)揮整個濮陽龍城廣場的競爭優(yōu)勢。 目標(biāo)消費者群濮陽龍城廣場商業(yè)氣氛營造要針對目標(biāo)消費者群，在推廣過程中，一定要先弄清楚誰是未來濮陽龍城廣場的目標(biāo)消費群；只有確定了目標(biāo)消費者群，才能把握整個規(guī)劃布局的不足和進(jìn)行包裝彌補(bǔ)。要弄清楚的目標(biāo)消費者群，就必須要搞清楚是哪些人來等問題。對于濮陽來說，他的消費群有外來的和本地人口，他們在體驗現(xiàn)代商業(yè)文明的同時，也對濮陽的歷史和風(fēng)土文化有著極其強(qiáng)烈的興趣；有濮陽龍城廣場附近的中低收入者和兒童，他們到來濮陽龍城廣場就是找到一個公共的樂園，龍的故鄉(xiāng)，就要有龍的東西，找到一個打發(fā)閑暇的場所；同時也要有濮陽地區(qū)高端目標(biāo)消費人群，他們需要找到的是自己內(nèi)心的一種滿足，一種全新的生活方式和對時尚潮流的追求。 合理規(guī)劃合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合和市場定位，做成特色的主題濮陽龍城廣場。沒有規(guī)劃和市場定位呈現(xiàn)給顧客的往往是散亂的感覺，同時也難長期吸引回頭消費群?，F(xiàn)在濮陽龍城廣場就是要做出自己的風(fēng)格，展示自己的風(fēng)采。要聚集人氣，場活了，人多了，業(yè)績就會提升，同時最重要的是要有國內(nèi)外著名時尚品牌的商品組合進(jìn)入。 服務(wù)對象定位主要定位于濮陽的中高低經(jīng)濟(jì)收入階層和幾個縣城的消費群體，因為目前人口少，所以定位就要照顧各階層。商品定位在招商過程中我們要以中高檔品牌為主，以引導(dǎo)濮陽的消費潮流，中檔商品占商場總商品的70%，作為商場的主導(dǎo)經(jīng)營商品，以賺取較多的利潤，支撐整個企業(yè)的健康發(fā)展，而高檔商品占到30%是處于企業(yè)競爭戰(zhàn)略的考慮，以能夠滿足那些消費層次較高的消費者的需要，體現(xiàn)出經(jīng)營的特色。對于整個合理規(guī)劃來說，任何一個企業(yè)都不可能面面俱到，讓所有的消費者都來購買你的產(chǎn)品。因此對市場進(jìn)行科學(xué)的細(xì)分并根據(jù)細(xì)分市場情況選擇準(zhǔn)確的目標(biāo)市場就顯得特別重要。在對松江的消費者進(jìn)行細(xì)分后，鑒于競爭對手的有關(guān)情況，我們必須采用準(zhǔn)確的定位策略，即避開競爭對手的優(yōu)勢，走出自己的主題特色。 時尚定位時尚定位、培育市場、引領(lǐng)生活、經(jīng)營贏利對濮陽龍城廣場項目的業(yè)態(tài)定位的前提條件是對項目商圈區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營業(yè)種、商品特性、商圈的顧客來源及其特點和項目周邊的環(huán)境，商業(yè)設(shè)施、生活結(jié)構(gòu)等商圈內(nèi)容進(jìn)行深入調(diào)查分析（包括到幾個縣城去）。因為不同業(yè)態(tài)之間存在著許多的相似性，甚至很難分辨，找出相似業(yè)態(tài)的不同組合要素，是區(qū)別它們的最好方法，是業(yè)態(tài)定位的重要步驟，同時也是明確項目業(yè)態(tài)定位時實施業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營還是互補(bǔ)經(jīng)營的重要依據(jù)。同時我們也根據(jù)目前濮陽地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費能力和項目的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營定位的確定，基本上從以下幾個方面考慮：在規(guī)劃濮陽龍城廣場時，經(jīng)營業(yè)態(tài)包含的內(nèi)容包括：（1）百貨類專業(yè)概念店、大型綜合百貨店。（2）流行服飾專賣女裝店、男裝店、青少年服裝店、休閑服、沙灘裝等。 （3）文化娛樂設(shè)施大型娛樂城、兒童樂園、大型書城、健身中心、美容美體中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品等。（4）超市類大型專業(yè)超市 （5）餐飲類大型酒樓、主題餐飲、特色美食等。（6）服務(wù)類銀行、郵局、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險公司、公共展廳、干洗店、眼鏡和驗光店、旅行社、機(jī)票代售等。（7）臨街部分店面以高檔的品牌旗艦區(qū)以世界名店、VIP時裝特賣、大型連鎖百貨為主力店，包含流行品牌服飾、珠寶首飾、化妝品、鞋帽皮具手袋、名車展。（8）家庭娛樂王國名牌折扣店、數(shù)碼城、娛樂城（如果可以的話將對面的地，拿下來投資一個四星級酒店，作為配套服務(wù)功能）為主力店，包含美容美發(fā)美體中心、洗浴SPA中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、影視海報特賣、音響音像制品等為次主力業(yè)態(tài)的全家庭娛樂王國。（9）流行前線流行服飾、品牌折扣店、電訊產(chǎn)品、手機(jī)飾品、書吧、寵物用品、以及旅游風(fēng)情精品街區(qū)。（10）輔助業(yè)態(tài)美容美發(fā)、運動天地等輔助的業(yè)態(tài)，既可獨立成一區(qū)，又與其它的幾個樓層互通?？梢哉f濮陽龍城廣場商業(yè)業(yè)態(tài)的布局是集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲為一體的廣場，可滿足整個濮陽及臨縣區(qū)域全齡層、全客群的全方位需求。 1品牌定位 （1）目標(biāo)消費：時尚的追隨者 （2）利益起點：獲得超值享受與購物樂趣 （3）定位口號：妙趣橫生的購物體驗 （4）品牌形象：是濮陽第一家引進(jìn)“mall”模式的大型購物中心；是一個充滿購物樂趣、現(xiàn)代、時尚的摩爾商場。它能為消費者提供集購物、餐飲、娛樂、休閑等為一體的一站式消費服務(wù)。1商業(yè)管理主要包括四個方面：招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理。其中營銷管理對于開發(fā)商來說最為擅長，物業(yè)管理意識駕輕就熟，最難的就是招商管理和資產(chǎn)管理，前期定位科學(xué)與否，招商是否合理，對于項目的成功運作至關(guān)重要。 否則今后會有很多問題出現(xiàn):（1）租金太高商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時代，有的店因為租金太高，可能會死掉,特別是在大型商業(yè)項目中，進(jìn)行大規(guī)模集中招商的過程中，除了某些來頭大的品牌有豐富的資源和能力對項目進(jìn)行全面的專業(yè)分析，獲取真實信息外，其他大部分品牌商幾乎是在一種非常盲目的情況下進(jìn)入商業(yè)設(shè)施的。（2）適不適合適不適合在那里開店；包括管理商今后如何的宣傳和推廣這個項目，有沒有能力做好這些事情，有沒有準(zhǔn)備專項資金，包括這個項目在什么時候能夠成功的開業(yè)，這些細(xì)節(jié)都要弄清楚?，F(xiàn)在有很多項目都是倉促開業(yè)，然而成功的很少。 （3）經(jīng)營策略不同的商家有不同的經(jīng)營策略，大商家和小商家的動機(jī)是不一樣的，關(guān)注市場的角度不一樣，但很多中小商戶開店大多數(shù)根據(jù)大商家的開店信息做判斷。（4）實力品牌對于有實力的國際品牌，為了在中國做品牌推廣具有戰(zhàn)略意義，即使賠錢也無所謂。有的中小商戶也跟著進(jìn)來，進(jìn)來后才發(fā)現(xiàn)生意并不好，但是又沒有大商家的雄厚資金，因此敗北。這些都是信心不對稱造成的，另外所得到的信息的不正確也是一個原因。 （5）盲目競爭品牌商在進(jìn)入大型商業(yè)設(shè)施的過程中，最突出的幾個問題，一是盲目競爭；二撞大運；三，很容易在競銷過程中被人左右。 （6）運作太懂由于開發(fā)商對零售商的運作不太懂，在雙方談判的過程中靈活性少?，F(xiàn)在基本采取的就是固定租金方式，否則免談。 （7）培育期長零售商在進(jìn)入一個新的市場的時候，總要有一個培育期，對于他們看中的不是一年出多少租金而是租金要控制在銷售額成本中的一定比例，只要控制住這個比例就行。從商業(yè)本身運作來說，租金和銷售額至少要打平，這是零售商的思維模式。即使在培育期租