【正文】 測算 目錄 城市中心功能分解 泉州房產(chǎn)市場 城市綜合體發(fā)展模式研究 項(xiàng)目發(fā)展建議及定位 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 主要功能拆分 城市綜合體功能分解 酒店 辦公 商業(yè) 住宅 城市中心綜合功能 分析泉州的對應(yīng)市場情況 為項(xiàng)目的最終發(fā)展模式做依據(jù) 為了做出準(zhǔn)確的定位，我們必須先對主要功能的四個(gè)方面在泉州的具體市場表現(xiàn)有所了解。 一、項(xiàng)目價(jià)值 三、項(xiàng)目一期具體定位 四、經(jīng)濟(jì)測算 目錄 城市中心功能分解 泉州房產(chǎn)市場 城市綜合體發(fā)展模式研究 項(xiàng)目發(fā)展建議及定位 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 房地產(chǎn)投資 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2022年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5~5% 5~15% 15~25% 25% % 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 % 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% 歷年泉州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況%%8%%%0204060801001201402022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年%%%%%%%%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 比上年增長歷年泉州市固定資產(chǎn)投資%%%%%010020030040050060070080090010002022年 2022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%%%%固定資產(chǎn)投資（億元） 比上年增長?泉州房地產(chǎn)投資歷年處于高速增長期，而 08年由于整體經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致增幅趨緩。 ?09年固定資產(chǎn)投資增幅有所趨緩，對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)相對有限，而從左表看出房地產(chǎn)投資在各項(xiàng)指標(biāo)分析處于基本正常的發(fā)展階段。 經(jīng)過 08年以來的回調(diào)，處于基本正常階段 歷年泉州商品住宅供求 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年供應(yīng)（萬平米） 需求（萬平米）歷年泉州市商品房供求情況 01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年供應(yīng)（萬平米） 需求（萬平米）城市化建設(shè)使供求一度失衡， 09年需求大于供應(yīng) 商品房市場 ? 05年至 06年商品房供求基本趨穩(wěn)， 07年市場需求量呈現(xiàn)上漲，而 08年在整體樓市相對低迷的情況下，商品房市場供應(yīng)量逆市而上，供求完全失衡，09年上半年商品住宅市場表現(xiàn)突出，供求比 1︰ 。 隨著城市化進(jìn)程，商品房建設(shè)得以加強(qiáng)，但同時(shí)帶來的問題是商品住宅市場供求進(jìn)一步失衡。 泉州房產(chǎn)市場 —— 住宅市場 歷年泉州市商品房市場價(jià)格走勢5527591561026502478635686203588746053313020224000600080001000012022140002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年1 9 月市區(qū)商品房價(jià)格（元/ 平米） 市區(qū)商品住宅價(jià)格（元/ 平米）價(jià)格走勢 由于供應(yīng)大的原因，價(jià)格回調(diào)明顯 ? 2022年由于房地產(chǎn)市場低迷，泉州商品房價(jià)格有所回落，至 09年 19月房價(jià)回落有限，逐漸趨穩(wěn)，后市將有反彈趨勢。 09年至今泉州市區(qū)商品住房成交套型比例40%12%15%7%4%10%8%4%≤6 0 ㎡ 6080㎡ 8090㎡ 90100㎡ 100120㎡ 120144㎡ 144180㎡ 180㎡?從 09年商品住房成交套型情況看，上市的商品住房中， 130平方米以下占了總量的近 80%。而去年同期上市的商品住房中， 130平方米以下的商品住房套數(shù)只占了總量的 50%左右。市場剛性需求表現(xiàn)明顯。 消費(fèi)者的購房行為更趨理性： ?一是市場銷售主要是自住需求為主，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，自住型需求比例約為 80%。 ?二是購房動機(jī)更多的是結(jié)合自身的具體情況來選房，如子女求學(xué)、工作需要、結(jié)婚等各個(gè)不同因素，區(qū)別于以前的 “ 跟風(fēng) ” 購買 ?三是投資需求理性選擇，進(jìn)入第三季度，泉州市區(qū)投資性需求有所增加，但增加集中在具有升值潛力地段區(qū)域中的樓盤。 套型去化情況 市場剛性需求表現(xiàn)明顯 中心片區(qū) 物業(yè)特征：高層公寓、單身公寓 價(jià)格特征： 900012022元 /平米 東海片區(qū) 物業(yè)特征：高層公寓 價(jià)格特征： 60008000元 /平米 橋南片區(qū) 物業(yè)特征：中高層公寓 價(jià)格特征： 60008000元 /平米 城東洛川新區(qū) 物業(yè)特征：高層、多層公寓 價(jià)格特征： 50006000元 /平米 住宅市場板塊特征 由于價(jià)格的差異，直接導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的差異。主要表現(xiàn)在中心城區(qū)與新區(qū)的差異化：中心城區(qū)樓市價(jià)格于20222022年間急劇攀升，使樓盤主要以 2035層高端產(chǎn)品為主，由于產(chǎn)品的差異化并派生出兩種戶型結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品 ： 一種為大面積住宅產(chǎn)品；另一種為小面積單身公寓。大面積戶型主要集中 140平米以上的三房、四房戶型；小面積主要在 3060平米之間的公寓。經(jīng)濟(jì)戶型在中心城區(qū)極其稀缺。 而新區(qū)則由于區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施及地段環(huán)境因素， 主要適宜開發(fā)以小高層、多層中端產(chǎn)品為主，開發(fā)戶型以 130平米以內(nèi)的中小戶型為主，大戶型需求比例低，銷售抗性相對較大。 供應(yīng)區(qū)域 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品供應(yīng)主要特征 潛在市場需求特征 中心市區(qū) 高檔 產(chǎn)品高起點(diǎn)規(guī)劃，定位較為高端，開發(fā)樓層基本上以 30層以上高層為主，戶型規(guī)劃以 140平米以上的大三房、四房、樓中樓為主和單身公寓為主。 由于高價(jià)位原因，導(dǎo)致潛在市場需求主要以大三房、四房、樓中樓高端產(chǎn)品為主和部分單身公寓。 東海新區(qū) 高檔 具有優(yōu)越的山海景觀資源，今后泉州行政中心所在地，將基本上以開發(fā)高端物業(yè)為主，是泉州高端別墅物業(yè)（別墅和高層大戶型住宅）開發(fā)的主要聚集區(qū)域。 潛在市場需求以高端物業(yè)產(chǎn)品（別墅及觀景豪宅）為主。 江南片區(qū) 中檔 /高檔 將主要以 1118層小高層為主。 高層在該區(qū)目前抗性較大，市場潛在需求有限。潛在需求戶型將主要以二房、小三房和部分大戶型為主。 橋南新區(qū) 中高檔 將規(guī)劃 16層以上的中高層住宅為主，主力開發(fā)供應(yīng)戶型為三房以上戶型及部分公寓。 潛在需求戶型將主要以三房、四房中大戶型為主及部分公寓。 城東洛川新區(qū) 中高檔 將規(guī)劃小高層住宅及 16層以上的中高層住宅為主及沿江低密度住宅。 高層住宅在該區(qū)目前抗性較大，市場潛在需求相對較為有限。 潛在需求戶型將主要以二房、小三房和較少量的大戶型為主。 老城區(qū)代表個(gè)案 經(jīng)典名門 項(xiàng)目占地 ，建筑面積 12萬平方米，與商業(yè)發(fā)達(dá)的田安路、交通便利的津淮街相鄰，具備上佳的地段優(yōu)勢。 容積率： 主力戶型：四房 面積段： 250320平米 售價(jià)： 1000013000元 /平米 樓層： 2430層 產(chǎn)品特點(diǎn)：老城區(qū)唯一在售的復(fù)式觀景豪宅。 客源：區(qū)域投資客、企業(yè)高管、私企經(jīng)營者。 老城區(qū)板塊大戶型復(fù)式豪宅，產(chǎn)品特點(diǎn)突出，稀缺性注定其受市場關(guān)注度較高。 戶型特點(diǎn)：客廳面寬達(dá) ，客廳及餐廳上層挑空，入戶花園贈送一半面積，消防通道設(shè)臵南進(jìn)門。 老城區(qū)代表個(gè)案 經(jīng)典名門 項(xiàng)目坐落于歷史文化名山清源山南麓，西湖公園西側(cè)，總建筑面積 195802平米。 產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、花園洋房高層公寓 公寓面積段： 90300平米，目前已去化 60% 售價(jià)： 800012022元 /平米 配套：泉州西湖，商業(yè)街，五星級酒店，閩臺緣博物館等； 客源：園區(qū)企業(yè)主管、部分公務(wù)員、部分臺胞。 依景而建，獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢，產(chǎn)品組合豐富，稀缺性得以體現(xiàn) 西湖片區(qū)代表個(gè)案 西湖 1號 戶型特點(diǎn)：部分三房戶型主、次臥室分別內(nèi)臵衛(wèi)生間，大面寬客廳，部分樓棟兩梯 3戶， 3面觀景，戶戶通透 西湖 1號 西湖片區(qū)代表個(gè)案 百捷中央公園 ?福建第一個(gè)豪布斯卡（ HOPSCA） “ 城市綜合體 ”項(xiàng)目。橋南片區(qū)與泉州老城區(qū)隔江相望，占據(jù)泉州市南大門。 ?百捷 中央公園總占地 270畝，總建筑規(guī)模達(dá) 120萬平方米，是集國際五星級酒店、 5A級寫字樓、國際公寓、高檔住宅、全業(yè)態(tài)商業(yè)、大型公園等多種物業(yè)形態(tài)為一體的城市綜合體。 ?1期開發(fā)的 C組團(tuán)首府，規(guī)劃 3棟樓，總建筑面積近 10萬平方米。 431層為住宅，戶型規(guī)劃為 7985平方米經(jīng)濟(jì)型兩房、 125140平方米舒適型三房、245250平方米頂層豪華型樓中樓。 ?客源歸屬：晉江地區(qū) 40%、泉州市區(qū) 40%、外省市 20% 作為 “ 城市綜合體 ” —— 百捷 中央公園，預(yù)示著泉州的城市建設(shè)從原來單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，轉(zhuǎn)變到全新的發(fā)展模式。 橋南片區(qū)代表個(gè)案 東海灣 東海灣緊鄰泉州新市政府，坐擁大泉州發(fā)展核心地帶，總建筑面積 200萬平米，擁有 20萬平米商業(yè)配套，其中規(guī)劃超五星級酒店、甲級寫字樓、百萬公寓大盤。 一期駿園于 2022年底開盤，目前已去化近 90%，目前二期和園將于 12月中旬推出。 面積段： 92150平米 層高： 2834層 容積率： 售價(jià)： 70008000元 /平米 客源歸屬：晉江市中型企業(yè)負(fù)責(zé)人、公務(wù)員、部分私營業(yè)主，外來投資客。 作為地處泉州 “ 一灣二翼三帶 ” 城市規(guī)劃的中心 ——泉州灣的超大規(guī)模大盤，將進(jìn)一步增加區(qū)域居住人氣。 東海新區(qū)代表個(gè)案 戶型特點(diǎn)：臥室全明設(shè)計(jì)，廚房配備設(shè)備陽臺，房型方正緊湊。 東海灣 —戶型 東海新區(qū)代表個(gè)案 蘭峰城市花園 ? 項(xiàng)目地處晉江市地標(biāo)性商業(yè)中心 SM廣場，享有沃爾瑪、高爾夫球場等高檔商業(yè)配套 總建筑面積 :351648平方米 開盤時(shí)間： 2022年 10月 容積率 戶型面積段：目前在售戶型 130160平米、200250大平層戶型； 目前售價(jià)： 55006500元 /平米。已去化70%； 客源歸屬：晉江本地公務(wù)員、制造企業(yè)中層管理人員、部分泉州市區(qū)在晉江當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)主。 隨著各商業(yè)中心在晉江的建成，從而帶動了周邊居住人氣，目前已形成 SM廣場、福隆及陽光商業(yè)廣場，同時(shí)帶動了周邊房價(jià)。本案依附商業(yè)廣場的模式為本案的熱銷提供了先決條件。 晉江片區(qū) 代表個(gè)案 大江盛世 匯龍 大江盛世 ” 坐落于洛江中心區(qū)風(fēng)景秀麗的洛陽江邊，北至萬福街以北，南至萬興街以南，東臨洛陽江邊。目前，第一期即將開發(fā)的由 4個(gè)地塊組成，共約 130畝，分為 A、 B、 C、 D區(qū) 4個(gè)組團(tuán)，開發(fā)面積約為 38萬平方米，由 22棟 12— 26層的小高層及高層建筑組成。 開盤時(shí)間： 2022年 1月； 去化情況：一期已售完，二期先開三棟，目前尚未開盤起售； 容積率： 戶型面積段： 80100（兩房）， 120140（三房） 預(yù)計(jì)售價(jià)： 60006500元 /平米 客源歸屬：洛江本地公務(wù)員、輕工業(yè)園區(qū)管理人員、部分市區(qū)投資客。 洛江區(qū)未來將定位為泉州中心城區(qū)的第二經(jīng)濟(jì)中心 ,生態(tài)型健康居住區(qū)。但目前居住人氣及周邊配套相對缺乏，大盤高層項(xiàng)目陸續(xù)入市將為該區(qū)域帶來供應(yīng)壓力。 洛 川 片區(qū) 代表個(gè)案 大江盛世 —戶型 戶型特點(diǎn)：入戶花園、南北雙入戶門、戶型方正 洛 川 片區(qū) 代表個(gè)案 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建筑風(fēng)格 建筑體量（萬平米） 容積率 開盤時(shí)間 月去化 可售余量 面積段（平米） 售價(jià)（元 /平米） 湖景花園 老城區(qū) 現(xiàn)代 2022年 5月 1215套 僅剩一套 140300 1100014000 經(jīng)典名門 老城區(qū) 現(xiàn)代 12 2022年 2月 1012套 30% 250320 1000013000 國際華城 老城區(qū) 現(xiàn)代 7 2022年 1月 1518套 20% 單身公寓 40130 高層住宅 130160 1000012022 西湖一號 西湖片區(qū) 新古典主義風(fēng)格 20 2022年 12月 1518套 公寓部分 40% 90300 800012022 西湖十八棟（西湖豪庭） 西湖片區(qū) 東南亞