【正文】 ，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié)產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品的重要一環(huán)。市場調(diào)研結(jié)果表明，本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場競爭項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績不佳。戶型需求三級市場客戶需求價格因素價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價。針對本項(xiàng)目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在40萬至60萬之間。客戶需求：根據(jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。三級市場：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會有很大程度的提高。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大多都享有國家的福利分房，而對于福利分的房子大多數(shù)地理位置較好，但房屋戶型結(jié)構(gòu)差，戶型面積較小，配套設(shè)施差，所以他們在再次置業(yè)時希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商逐漸認(rèn)識到戶型設(shè)計(jì)的重要性，愈來愈注重產(chǎn)品與消費(fèi)者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)了許多新穎的理念。設(shè)計(jì)要求具體技術(shù)指標(biāo)注釋面積趨向新布局形式傳統(tǒng)住宅實(shí)用率低，功能質(zhì)量差，受市場冷落。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計(jì)更趨合理。戶內(nèi)實(shí)用率公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能配置主人房及衛(wèi)生間主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計(jì)。工作陽臺設(shè)置把家務(wù)操作與觀景分開，更加方便、合理。配套空間書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。玄觀設(shè)計(jì)增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康。功能分區(qū)空間層次與分區(qū)三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。戶型設(shè)計(jì)利用凸出的邊角臺階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。戶型設(shè)計(jì)更為體貼廚房設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。臥室門的朝向朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。打破單純外延空間落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。低窗臺設(shè)計(jì)可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。體現(xiàn)個性品位中小戶型采用自由間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個性品味。設(shè)計(jì)觀念朝向觀念改革在追求戶戶朝陽的同時,景觀與朝向變的同樣重要。需求觀念改革購房群體日趨理性與個性，戶型設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。戶型設(shè)計(jì)的重視程度日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認(rèn)識到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。本案在戶型設(shè)計(jì)汲取了其他競爭項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，做出最具競爭力的產(chǎn)品：以中小面積為主戶型類型多樣化塔板結(jié)合戶型A、根據(jù)區(qū)域位置：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。北京市場平均戶型面積：一居：60平米－80平米二居：90平米－120平米三居：120平米－160平米四居：160平米200平米B、戶型大小建議建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的目的。一居：50平米60平米二居（?。?0平米90平米二居（大）：90平米100平米三居：100平米120平米躍層：130平米150平米客廳公共活動區(qū)餐廳門廳家庭廳臥室功能分區(qū)私密休息區(qū)書房保姆房廚房輔助區(qū)衛(wèi)生間陽臺貯藏A、整體布局●戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響?！窠ㄗh采用大開間、小進(jìn)深的樓體形式，●。B、公共區(qū)域●進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積；●兩廳方正實(shí)用，無凸顯的柱體、缺角或變形；●建議采用大客廳、小餐廳的布局；●不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；●各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對；C、私密區(qū)域●與公用活動空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；●各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。D、居室朝向●起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； ●書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。E、窗戶設(shè)計(jì)各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。F、陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等；衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。如下圖目標(biāo)客戶群需求層次市場需求戶型構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計(jì)需求變化平面布局容積率A、依據(jù)a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準(zhǔn)確主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當(dāng)大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定本項(xiàng)目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會平均戶人口數(shù)。B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的居家環(huán)境。A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實(shí)用率。這是南方先進(jìn)市場的普遍設(shè)計(jì)特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn),外飄窗效果B、陽臺設(shè)計(jì)建議采用雙陽臺設(shè)計(jì)，即在封閉陽臺外面設(shè)置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。陽臺設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時尚、悠閑社區(qū)的定位。雙陽臺效果64中原地產(chǎn) 首科花園項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 樓體類型新型高層塔樓一梯三戶板式小高層樓體類形占整盤比例70％30％戶型一居二居三居二居三居躍層普通普通普通普通三錯層普通三錯層空中花園一室一廳一衛(wèi)一廚二室二廳一衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚四室三廳三衛(wèi)一廚銷售面積50－6070－9090100100－12080－9090－100100－110110－120110－120130－150每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重30%28%28%14%25%5%25%10%20%5%每戶型同樓體類型中所占比重30%56%14%30%65%5%每戶型整盤中所占比重21%%%%%%%3%6%%起居室22263030222228252228餐廳—————6688主臥室12151515181515151518次臥室—101212101010101012次臥室———9——99910次臥室—————————8廚房5666866688家庭室——————————主衛(wèi)生間3555555555次衛(wèi)生間——44—43444次衛(wèi)生間——————————生活陽臺1222222222觀景陽臺2444545525（贈送）5過道—————22224儲藏間———2——2222樓梯—————2—2——總使用面積456878897278879389114附注陽臺式空中花園贈送頂層露臺中原地產(chǎn) 首科項(xiàng)目前期策劃報(bào)告：立體花園走入高層住宅購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。A、空中花園選取100120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價格，增加利潤。ａ、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽臺面積達(dá)2025平米，形成陽臺式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為2030平米，而后才是客廳。陽臺空中花園戶型ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析敝司以往所作的項(xiàng)目“優(yōu)秀賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷售面積為142156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為3035平方米，并且贈送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計(jì)入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。以此計(jì)算，空中花園戶型實(shí)際售價比其他戶型略低，但相差不多，并因贈送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)，故會成為銷售的熱點(diǎn)。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為：帶動該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群如把“優(yōu)秀賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項(xiàng)目的整體檔次。宣傳推廣的熱點(diǎn)，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽光花園陽臺花園效果在頂層退臺設(shè)置陽光花園，在頂層退臺設(shè)置陽光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價格，增加利潤。：層高解決功能分區(qū)A、三錯層戶型房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計(jì)上作出二維到三維的開拓。三錯層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系的戶型。可利用錯層住宅中不同的層高、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯層的市場銷售狀況：三錯層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個項(xiàng)目有錯層戶型，且錯層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績。錯層戶型結(jié)構(gòu)斷面圖以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些