【正文】 余坊一些大型的飯店，如：“春天的故事”、“同濟(jì)酒樓”等還是打開了市場(chǎng)，至今門庭若市。他們的租金一般都在80元/ m2，租金為27萬元/年，人均消費(fèi)為50元/次/人。因?yàn)闆]有物業(yè)管理，嘉余坊的業(yè)主對(duì)物管意識(shí)比較淡泊。店招大都是租下店面以后自己規(guī)劃設(shè)計(jì)，故對(duì)外在統(tǒng)一燈光等抱無所謂態(tài)度，甚至反對(duì)統(tǒng)一規(guī)劃。這些店主普遍認(rèn)為300m2以上的店面較適宜。學(xué)士街概況學(xué)士街為南北走向，橫穿干將路中段，北臨景德路（已開發(fā)），九五年開始銷售，面積從40m2400m2不等。銷售價(jià)格在4000元/m2到5000元/ m2左右。業(yè)主大多出租，租金價(jià)格在2萬元/年10萬元/年。人均消費(fèi)在30元/次/人，由于面積分布不均，學(xué)士街大型的酒樓都集中在學(xué)士街的北段。南段（靠干將路）是一些服裝、保健商店、小型面館、旅行社及一些公司等等。目前學(xué)士街人氣不旺，無論是小型的面館還是酒樓，生意都不是很好，晚上九點(diǎn)以后，基本上沒有人了。整條街的酒樓晚上沒有大型醒目的店招，所以他們?nèi)肆髁孔疃嗟臅r(shí)間段是下午五點(diǎn)到七點(diǎn)左右。學(xué)士街不能聚人氣，除了以上的原因以外還有一個(gè)重要的因素，他們店里的燈光大都是冷色調(diào)，氣勢(shì)不夠。但學(xué)士街干將路以南，目前正在修建，若可以形成大型商業(yè)街，加上有“大世界大型休閑浴場(chǎng)”助陣，可能會(huì)帶來更多的商機(jī)。十全街概況十全街位于古城區(qū)東南隅，東起葑門橋西塊，西至人民路，與鳳凰街、相王弄、帶城橋路相交。十全街是傳統(tǒng)工藝的特色街，在一九八九年達(dá)到鼎盛，連綿數(shù)里店家數(shù)百家。一九九四年重新翻建。風(fēng)格為粉墻黛瓦之傳統(tǒng)江南風(fēng)格，北臨十全河，小橋流水人家風(fēng)貌獨(dú)特。十全街之店面分布，東端為小型餐飲，零售店家為主，中段至鳳凰街口以傳統(tǒng)工藝，服裝店為主。西段以大型餐飲店為主。十全街兩側(cè)有大型賓館四家，分別為東吳飯店、姑蘇飯店、南林飯店、南園賓館是外地及國外游客的主要居住地。大型特點(diǎn)餐飲店有北疆飯店、錢塘茶人、十全人家、漢陽館韓國料理，寶辰飯店等；公交車為4路通過。租金行情60元(12F)，自有店面售價(jià)在7000元以上，未必愿意轉(zhuǎn)售。鳳凰街概況鳳凰街，為南北走向四車道之交通要道之一北起干將路、鳳凰廣場(chǎng)，南至十全街。美食店是此街之特色，有許多大型餐飲店座落其間。較有特色之大飯店有，萬家燈火、天龍、百盛、要德、東來順、雞雞蛙蛙、潤(rùn)記廣東食街、月潤(rùn)湘菜館、巴比鍋、以及籌辦中的金碧輝煌食府。許多小型特色餐飲店有：雞鴨血湯、無錫小籠、一品香鹵菜、梅燕鴨等。又有許多酒吧茶館經(jīng)營較成功，如千禧嘉年，五頻道、名典咖啡茶語、上島咖啡、紅茶館等。整個(gè)街道之商業(yè)營運(yùn)情況良好，開業(yè)率極高，只有兩至三家店面無人經(jīng)營，每天的人流量為2萬人。鳳凰街東側(cè)有定慧寺巷及雙塔公園，以及平江河古河道游覽區(qū)，西側(cè)有大公園，為市民公園。公交車有4路、41路、8路通過，交通極為便利。石路概況石路為蘇州傳統(tǒng)之商業(yè)中心，地處城西，是蘇州人傳統(tǒng)概念上僅次于觀前街的商業(yè)中心。東至閶門、金門，南至金門商城，北至上塘街，西至鴨蛋橋一線，外圍人口密布，交通擁擠，成環(huán)型布列，有石路綠化廣場(chǎng)。大型商局場(chǎng)有石路國際商城、八面風(fēng)商場(chǎng)、亞細(xì)亞商場(chǎng)、威尼斯商場(chǎng)、石路商業(yè)街、金門商城、匯豐商場(chǎng)等。其中金門商城中飯店云集，計(jì)有40余家較有特色之飯店，風(fēng)格涵蓋五大菜系，各有特色。還有南浩街古街，萬人碼頭、七里山塘是清代姑蘇繁華圖之主要景點(diǎn)，許多人文故事發(fā)生于此，故而此街為蘇州人4月14日趕廟會(huì)之聚會(huì)處，街道風(fēng)格為明清建筑，店家多以小吃、品茗、工藝品為主。在石路集中了自行車大賣場(chǎng)，文化用品大廈、匯豐計(jì)算機(jī)宏圖三胞大賣場(chǎng)、匯豐手機(jī)大賣場(chǎng)，石路國際商場(chǎng)裝飾廣場(chǎng)等大型專業(yè)市場(chǎng)。一些大型快餐店──座落其間，如肯德基、麥當(dāng)勞等。外圍有三香、彩香等蘇州最大之居民新村，又地處古城區(qū)與新區(qū)之要道，故而人流極大，至深夜而不息。整個(gè)石路地區(qū)多種商業(yè)店家應(yīng)有盡有，極盡繁華熱鬧之能事。但在中心地區(qū)有爛尾樓2棟，建成后因債務(wù)而閑置之高層建筑2棟，甚為遺憾。園區(qū)商業(yè)區(qū)概述●園區(qū)鄰里中心個(gè)案比較案名項(xiàng)目 第一鄰里中心新城大廈 第二鄰里中心貴都大廈 第三鄰里中心師惠坊 嘉怡苑位 置 蘇春西路星海街 中新路 星都街 金雞湖路開發(fā)商 園區(qū)綜合事業(yè)局 新馨置地，園區(qū)綜合事業(yè)局 園區(qū)建興 新加坡永泰亞洲集團(tuán)物業(yè)管理 鄰里中心管理 鄰里中心管理 萬亞物業(yè) 嘉馨房產(chǎn)租售方式 分割租賃面積可調(diào) 分割租賃或賣斷 賣斷 租賃建筑面積 18000m2 10000 m2 m2 4000m2營業(yè)時(shí)間 08:3020:30部份07:3024:00 08:3020:30 待訂 08:3020:30停車位 124個(gè) 53個(gè) 約300個(gè) 無農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有 無 有 無銀行 有 有 有 有郵局 有 有 待訂 有客 源 新城、新加、都市、星海泳館、萬揚(yáng)、 香樟、東港、管委會(huì)、臨近工業(yè)區(qū)、新城中學(xué) 貴都、韶山、新馨、嘉寶、中信證券、海關(guān)大樓、中央公園、東港 師惠樂章、四季家園、白領(lǐng)公寓、蘇都、嘉怡苑、加城、CBD、國際學(xué)校、管委會(huì)、星海中學(xué)、臨近工業(yè)區(qū) 國際學(xué)校、嘉怡苑、嘉湖閣、加城、潤(rùn)韻苑、臨近工業(yè)區(qū)租 金 1F:4045元/ m22F:3540元/ m23F:公益事業(yè)4F:辦公室2025元/ m2 1F:45元/ m22F:40元/ m23F:35元/ m2 待訂 1F:30元/客流量 約6500人 約900人 未知 約350人售 價(jià) 只租不售 1F:5500元/ m22F:4500元/ m23F:3500元/ m2 待訂 待訂備 注 租金含物管費(fèi)及水電費(fèi) 成交價(jià)：1F:50005300元/ m22F:40004300元/ m23F:30003200元/ m2 ●第一鄰里中心客流量 單位：人日 期時(shí) 間 3/24周日(雨天) 3/25周一(雨天) 3/27周三(雨天)11:3012:00 528 468 32212:0012:30 472 414 29612:3013:00 343 303 27513:0013:30 387 335 20617:0017:30 233 175 27017:301800 288 230 38518:0018:30 232 186 38518:3019:00 286 226 25319:0019:30 185 120 239合 計(jì) 3054 2457 2631※ 1. 園區(qū)現(xiàn)居住人口25000人，2002年底居住人口可達(dá)30000人。 2. 第一鄰里中心平日客流量約60007000人次。 假日客流量約80009000人次； 聚客力廣場(chǎng)辦活動(dòng)時(shí)可達(dá)12000人次以上?！癜贊?rùn)發(fā)概況百潤(rùn)發(fā)地處東環(huán)路，三星路交接處，為蘇州第一個(gè)大賣場(chǎng)，客流量極高，高峰時(shí)間幾乎摩肩撞踵，舉步維艱，但因其時(shí)有特價(jià)物品推出，促使蘇州人樂此不疲。百潤(rùn)發(fā)投資商為百潤(rùn)發(fā)倉儲(chǔ)購物廣場(chǎng)發(fā)展集團(tuán)，為連鎖經(jīng)營企業(yè)，總部在上海，顧客實(shí)行會(huì)員制。策劃公司為上海華曉廣告?zhèn)鞑ビ邢薰?。大賣場(chǎng)結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車場(chǎng)，計(jì)有車位74個(gè)車位，平時(shí)有百潤(rùn)發(fā)購物專線車進(jìn)出。內(nèi)部有門廳部，為總服務(wù)臺(tái)，右手為進(jìn)口，左手為出口。進(jìn)入購物則分為兩部，南部為日用品，自南到北依次為大型家電、音像制品、小家電、辦公用品、小家具、服飾、鞋襪、餐具、床上用品、生活小百貨、摩托機(jī)油等專柜，北部為食品，自南到北依次為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類、水產(chǎn)腌臘食品、點(diǎn)心、奶制品、保健食品、餅干、醬菜調(diào)料等。每日20時(shí)后，鮮肉、蔬菜為特價(jià)時(shí)期，日流量在萬人左右。開辦時(shí)間1999年7月份?！駳W尚概況歐尚位于金雞湖路和蘇嘉杭高速公路交界處，由歐尚超市有限公司投資。建筑為框架結(jié)構(gòu)，上下二層，一樓為停車場(chǎng)、美食廣場(chǎng)，特色小鋪和肯德基快餐店組成，特色小鋪有19間，，月租金6000元， 美食廣場(chǎng)小鋪有8間面，深度2米，后面有廚房間，月租金4000元。一層面積為13500m2：一層?xùn)|面的停車場(chǎng)約6300 m2，共有停車位222個(gè)，一層西面為廣場(chǎng)，約3000 m2為聚客力廣場(chǎng)及自行車停車場(chǎng)，一層至二層有四部電扶梯。 二層面積為13000 m2：共有特色小鋪16間，面寬為4米，深度為2米，月租金4000元，其余為賣場(chǎng)部分，依次為文具，影像制品、日用雜品、家具、服飾、鞋帽、自行車、洗滌用品、圖書，以及冷凍食品、鮮果、蔬菜、糕點(diǎn)、餅干、果汁等。 共有56個(gè)結(jié)帳出口，日人流量15000人，歐尚為吸引顧客將游5路線開辟至門口，另有19路、4路、28路、47路、16路在門口經(jīng)過，吸引了大量客戶。叁、觀前商鋪個(gè)案調(diào)研商鋪概述，在今年蘇州房市之火的推動(dòng)下，空置房的消化被帶動(dòng)起來，僅今年上半年，%,%。通過去年的銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，蘇州市住宅物業(yè)的銷售量占到各類商品房面積的92%，其他用房銷售面積還不足10%。各類商業(yè)用房相對(duì)還比較缺乏，從某種意義上說，蘇州市目前這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，相信在基本解決了居住問題之后的蘇州，其他商用房的功能會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)，巨大的商機(jī)正蘊(yùn)涵其中。個(gè)案調(diào)研咨訊 觀東商城座擁觀東入口，背靠碧鳳坊，門面綿延觀前街全長(zhǎng)1/5，由港商環(huán)泰物業(yè)發(fā)展有限公司主導(dǎo)開發(fā)，商城主體共三層，面積達(dá)2萬平方米，可經(jīng)營面積10500平方米，外型古雅，設(shè)施先進(jìn)，物管完善，全部現(xiàn)房，農(nóng)行提供五年期50%貸款按揭?！?。目前，南京連鎖百貨金鷹公司已租下此商城十年，用作大型百貨商城之用。 粵海廣場(chǎng)粵海新時(shí)代廣場(chǎng)位于觀前街西北面，總建筑面積約5萬平方米，