【正文】 新時代廣場位于觀前街西北面，蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從規(guī)劃初期，便以“立足觀前，完善觀前”位主導(dǎo)思想，在配套設(shè)施、環(huán)境工程、燈光工程、物業(yè)管理等方面大做文章，力爭成為觀前街上一顆耀眼的明珠。l 通過整治更新，觀前地區(qū)已由傳統(tǒng)商貿(mào)中心發(fā)展成為市區(qū)具有濃郁地方特色的商業(yè)、文化、旅游中心。購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、旅游、商住、居民、小商品等九大功能區(qū)，布局合理，優(yōu)勢互補(bǔ)，構(gòu)成完整的綜合優(yōu)勢。l 環(huán)境優(yōu)美。政策優(yōu)勢—投資者之家l 對知名企業(yè)、外商投資企業(yè)、港澳臺同胞投資企業(yè)、納稅貢獻(xiàn)大企業(yè)以及購買房產(chǎn)2000平方米以上的投資者可享受購房優(yōu)惠政策。l 歷史的淵源造就了蘇州市民濃濃的“觀前情結(jié)”，整治更新后的新觀前更是蘇州人倍感自豪，“逛觀前”的傳統(tǒng)習(xí)俗賦予了全新內(nèi)涵，觀前始終是蘇州人心中的最愛。從九四年開始銷售，當(dāng)初銷售價格為4800元/m25000元/m2不等，面積250 m2左右?，F(xiàn)在一些業(yè)主的希望的租金已下滑到513萬元。店招大都是租下店面以后自己規(guī)劃設(shè)計，故對外在統(tǒng)一燈光等抱無所謂態(tài)度，甚至反對統(tǒng)一規(guī)劃。業(yè)主大多出租，租金價格在2萬元/年10萬元/年。整條街的酒樓晚上沒有大型醒目的店招，所以他們?nèi)肆髁孔疃嗟臅r間段是下午五點到七點左右。十全街是傳統(tǒng)工藝的特色街，在一九八九年達(dá)到鼎盛，連綿數(shù)里店家數(shù)百家。西段以大型餐飲店為主。鳳凰街概況鳳凰街，為南北走向四車道之交通要道之一北起干將路、鳳凰廣場，南至十全街。又有許多酒吧茶館經(jīng)營較成功，如千禧嘉年，五頻道、名典咖啡茶語、上島咖啡、紅茶館等。石路概況石路為蘇州傳統(tǒng)之商業(yè)中心，地處城西，是蘇州人傳統(tǒng)概念上僅次于觀前街的商業(yè)中心。還有南浩街古街，萬人碼頭、七里山塘是清代姑蘇繁華圖之主要景點，許多人文故事發(fā)生于此，故而此街為蘇州人4月14日趕廟會之聚會處，街道風(fēng)格為明清建筑，店家多以小吃、品茗、工藝品為主。整個石路地區(qū)多種商業(yè)店家應(yīng)有盡有，極盡繁華熱鬧之能事。 源 新城、新加、都市、星海泳館、萬揚、 香樟、東港、管委會、臨近工業(yè)區(qū)、新城中學(xué) 貴都、韶山、新馨、嘉寶、中信證券、海關(guān)大樓、中央公園、東港 師惠樂章、四季家園、白領(lǐng)公寓、蘇都、嘉怡苑、加城、CBD、國際學(xué)校、管委會、星海中學(xué)、臨近工業(yè)區(qū) 國際學(xué)校、嘉怡苑、嘉湖閣、加城、潤韻苑、臨近工業(yè)區(qū)租 假日客流量約80009000人次；策劃公司為上海華曉廣告?zhèn)鞑ビ邢薰?。每?0時后，鮮肉、蔬菜為特價時期，日流量在萬人左右。一層面積為13500m2：一層?xùn)|面的停車場約6300 m2，共有停車位222個，一層西面為廣場，約3000 m2為聚客力廣場及自行車停車場，一層至二層有四部電扶梯。通過去年的銷售統(tǒng)計數(shù)字可以看出，蘇州市住宅物業(yè)的銷售量占到各類商品房面積的92%，其他用房銷售面積還不足10%。目前，南京連鎖百貨金鷹公司已租下此商城十年，用作大型百貨商城之用。 富宮大廈富宮大廈是上市公司雅戈爾集團(tuán)股份有限公司的產(chǎn)業(yè)之一，地處蘇州最繁華的觀前商業(yè)中心，宮巷、富仁坊巷交匯處。觀前文化城共四層，目前是只租不售，按各樓層經(jīng)營性質(zhì)不同，每層的店面租金也有所不同，一樓租金在130元/月/平方米左右。 處于干將路與工相交匯處，盛豐房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，七層建筑群體，包括賓館、寫字樓、租買店鋪及地下車庫等幾個部分。 肆、店面現(xiàn)狀調(diào)查●店面類別類別 自有者 比率 名次 租賃者 比率 名次公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% ○1 67 72% ○1合計 18 93 ※自有與租賃，現(xiàn)階段均是商品房掛帥，且顯示出與公房、自建房相當(dāng)大的差距?！衲徺I店面時，優(yōu)先考慮的因素（依重要順序18填寫）順序細(xì)項 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 2 14 124 1價格 1 12 2 106 2物業(yè)管理 1 1 3 2 2 1 1 54 3建筑質(zhì)量 1 2 3 26 5配套完善 2 5 1 1 47 4交通方便 1 2 1 4 1 47 4樓層 1 3 2 1 1 1 22 6開發(fā)商信譽 5 1 1 1 17 7順序細(xì)項 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 1 4 14 86 815 1價格 1 2 3 9 65 22 741 2物業(yè)管理 5 11 16 27 9 6 3 288 5建筑質(zhì)量 4 12 26 20 6 10 236 7配套完善 7 10 13 10 23 9 5 310 4交通方便 10 4 2 6 16 39 13 453 3樓層 22 15 10 8 14 10 269 6開發(fā)商信譽 21 17 9 5 15 5 1 2 227 8※自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價格，和租賃者完全一樣，地段、價格永遠(yuǎn)是考慮至深的先決條件，當(dāng)然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之一。 0% 1020m2 2 % 3 10 % 42130m2 3 % 2 15 % ○13140m2 1 % 4 % 4150 m2 2 % 3 9 % 5180m2 7 % ○1 13 % 281100m2 3 % 2 15 % ○1101150m2 3 % 2 15 % ○1151200m2 1 % 6 % 201300m2 2 % 3 10 % 4300m2以上 3 % 2 12 % 3合計 26 109 ※ 自有店面者，以5180m2為面積首選，但次選則呈現(xiàn)多元化需求，極小的2130 m2和極大的300 m2以上，都有店主深感興趣。●店面方式與預(yù)算接受額1. 付款方式間數(shù)方式 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次一次性付款 6 26% 3 2 % 3分期 8 % 2 65 % ○1按揭 9 % ○1 37 % 2合計 23 104 ※自有者以辦理按揭掛帥，緊追其后的是分期付款，二者比例差異不大，而租賃者以分期為主，呈高比例的傾向，按揭則次選。以此推算9000元為90萬按揭的利息，以50%按揭計算，則總價在180萬元左右?！衲徺I店面時，希望得到的配套（依重要順序14填寫）內(nèi)在部分間數(shù)項目 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 5 9 4 1 53 3衛(wèi)生間 17 9 1 97 1鐵卷門 5 5 13 61 2其它 1 9 9 4間數(shù)項 目 店面租賃者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 29 22 31 1 255 3衛(wèi)生間 44 42 6 340 1鐵卷門 24 24 29 4 257 2其它 1 5 43 57 4※ 自有店面者，以衛(wèi)生間 ＞ 鐵卷門 ＞ 空調(diào)設(shè)備，為選擇順序。1. 聚客力廣場，2. 統(tǒng)一管理，3. 統(tǒng)一店招，4. 統(tǒng)一燈光。l 現(xiàn)有開店型態(tài)，大都是商品房。l 地段、價格二元素，最為開店者重視。l 樓層1F為主。l 按揭可承受度，每月9000元，租金4000元。l 外在：聚客力廣場、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一店招、統(tǒng)一燈光依次需求。3．交通出行項目優(yōu)勢位置優(yōu)勢。增值發(fā)展?jié)摿Υ?。民營商場比國營商場經(jīng)營機(jī)制精巧，靈活性程度高，從服務(wù)等方面上有國營商場不可比擬的優(yōu)勢。目前，觀前三期多數(shù)店鋪招商已完成，滿足了一部分客源的需求；前幾期積壓下來一部分店面仍在積極招商，給項目造成了激烈的市場競爭?？蛻糍徺I該樓后，存在投資經(jīng)營回報率不確定性的市場風(fēng)險?！捶桨付抵黝}：兒童是國家棟梁，是父母的希望；購物中心提供親子互動最佳場合。〈方案四〉主題：蘇州唯一以美食、餐廳為主消費中心；提供時代潮流及聚餐、派對、約會最佳場地。1F精品百貨 消費群分析 提供各年齡階層之階層2F流行服飾（女） 白領(lǐng)、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)、青少年、青年4F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士5F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士定位：中間消費。蘇州五大商廈三樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 √ √ √ √ 4 ○12 餐飲 √ 1 3 鞋店 4 鐘表眼鏡 5 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ 1 ○37 家俬用品 8 工藝品 9 婚紗攝影 10 計算機(jī) √ 1 ○311 書店文具 √ √ 2 ○212 背包 13 禮品柜 14 快速沖印 15 零食柜臺 16 手機(jī)通信 √ 1 ○317 建材 18 汽車配件 19 音響 √ 1 ○320 超市 21 化妝品 22 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 √ √ 2 ○225 自行車 26 家用電器 √ 1 ○327 古玩字畫 ※三樓以服飾、書店文具為主。〈方案二〉1F4F全部出租1F面積約2500m2 租金 10元/天/m2 年租金912萬2F面積約2500m2 租金 6元/天/m2 年租金548萬34F面積約5000m2 租金 3元/天/m2 年租金547萬5F面積約1200m2 租金 年總租金約2077萬，扣除營銷及各類成本約30%約623萬，可凈利約1454萬，回本獲利。 10元/平方米/天 6元/平方米/天 3元/平方米/天 開發(fā)商無論是本著對業(yè)主負(fù)責(zé)態(tài)度還是自身形象知名度提升著想，都應(yīng)加強(qiáng)后期的經(jīng)營管理，使該項目日益繁盛興旺