【正文】 高架橋又非常的近。 人口密度低，人流量少，目前區(qū)域周邊居住組團(tuán)社區(qū)、本案入住率都較低。商業(yè)街產(chǎn)品規(guī)劃存在問題，存在很多影響商業(yè)經(jīng)營的不利因素。本案內(nèi)部四條街的商業(yè)價值相差較大。前期招商凌亂，有建材、貨運等商家，不利于招商方面完全改變經(jīng)營主題，重新統(tǒng)一定位、規(guī)劃。目前泉州店鋪供過于求，投資回報率低，銷售普遍不景氣，客戶投資情緒低落。店面售價高，主力價格區(qū)間：1100015800元/平方米，偏離現(xiàn)有價值。機(jī)會(o)東進(jìn)南移的市政規(guī)劃概念正在逐漸泉州市民接受。**區(qū)域板塊熱潮、政府明確的城市發(fā)展方向，對市民區(qū)域的觀念有意識導(dǎo)向作用。新客運中心站即將在2005年竣工落成，正式宣告一個新興的經(jīng)濟(jì)商圈出現(xiàn)。本案大部分店面是現(xiàn)房，易于通過招商迅速帶動商業(yè)氛圍的形成。威脅(t)銀行調(diào)高商業(yè)貸款利率，一定程度上抑制房地產(chǎn)投資需求。其他商業(yè)樓盤的競爭，分流了客源?，F(xiàn)房項目，前景不易造夢，且滯銷的商業(yè)量較大，當(dāng)心引起客戶的投資信心不足。前期招商、銷售的失利，所產(chǎn)生的負(fù)面影響難以在短期內(nèi)消除。二、目前的店面商業(yè)布局◎**路已售32戶，是某花園各條商業(yè)街中，銷售率最高的街道。在未售的22戶中，僅大地裝飾城就占據(jù)了15戶，整體打通連成一片，總價高達(dá)1531萬元，具有如此大金額購買力的客戶，非常稀少，成為租賃和銷售方面的主要壓力。目前，已入駐營業(yè)商家除一家茶葉店和一家食雜店外，其余都為建材商家。整體商業(yè)形態(tài)主要呈現(xiàn)建材主題?！?*路僅售3戶。商業(yè)街對面是臨漂染廠和一塊雜草叢生的荒地，是一條單面街，平日里人流稀少，目前，已入駐營業(yè)商家，商業(yè)形態(tài)較多，有經(jīng)營建材的商家、有超市、診所，整體商業(yè)感覺業(yè)態(tài)零散?！?*路僅售1戶，是4條街中銷售最差的。與成洲路一樣，面對工廠圍墻，是一條單面街。它的最大優(yōu)勢在于路面寬廣，目前，已入駐營業(yè)商家，商業(yè)形態(tài)較多，有物流貨運商家，有汽車維修的商家。其中物流貨運商家占大部分，人行街道上堆放眾多大宗貨物，路面停放大型貨運卡車。整條街道呈現(xiàn)出臟、亂、差的形象。◎規(guī)劃路比較具有可塑性的街道，唯有尚未竣工交房的規(guī)劃路。已售6戶，最為靠近十字路口，這是一大賣點。不利因素在于，面對廣本4S店的圍墻，路寬5米左右，是商業(yè)街中道路最窄的一條街。目前，由于尚未交房，處于施工階段，不具備開業(yè)條件。三、產(chǎn)品改造建議“生產(chǎn)你所能銷售的產(chǎn)品，而不是銷售你所能生產(chǎn)的產(chǎn)品”，**路的店面存在很多不利銷售的因素，所以需進(jìn)行必要的改造，以促進(jìn)銷售。大地裝飾城店鋪“3347”號※ 現(xiàn)狀**路“3347”號原為**裝飾城，15間店鋪一層、二層后夾層包括一層夾層均打通，聯(lián)成一體，并且全部裝修完畢，現(xiàn)場排滿展示架及產(chǎn)品?！?改造方案該產(chǎn)品若要尋找單一買家出手非常困難，建議分隔成獨立店，降低總價，擴(kuò)大客戶群以實現(xiàn)銷售。**路4854號店鋪2層和3354號店鋪后夾層※ 現(xiàn)狀**路4854號店鋪，早期為了促進(jìn)銷售，把2層分割出來銷售，現(xiàn)在1層已售出，2層未售?？啃^(qū)內(nèi)側(cè)車庫樓上的后夾層均未售，與大地裝飾城連成一體?！?改造方案因為**路4854號店2層、3354店后夾層，目前存在的問題主要是無法提供商業(yè)需要的通路，如果用兩間店面做通道，不但門面小氣，而且兩間店面的價值就有200多萬，得不償失。鑒于此，我們建議**路4854號店2層及3354店后夾層，聯(lián)成一體，在小區(qū)住戶樓梯口處開出口，產(chǎn)品可改造為寫字樓、單身公寓（依據(jù)工程改造可行性而定）。**路綠化※ 現(xiàn)狀**路一側(cè)店面不但帶有騎樓、臺階，而且有比臺階面積更大的綠化，每塊綠化都擋住了3個店面進(jìn)出通道，嚴(yán)重影響了經(jīng)營?！?改造方案建議大幅壓縮綠化，綠化僅做在騎樓柱子前，且以不影響兩邊店鋪的進(jìn)出為大小規(guī)范。四、現(xiàn)場整改建議目前本案包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑洼、工程垃圾。嚴(yán)重的影響整體觀感，整體形象缺乏維護(hù)，導(dǎo)致物業(yè)價值低于實際的價值。改造建議整改內(nèi)容**路所有店面門口的臺階和綠化需要完工。人行道與售樓部門口過道的地面要鋪磚。小區(qū)大門處，人行道與泉秀路中間的綠化帶，土堆要推平。售樓部廣告牌有清晰的“大地家裝中心”字樣，要清洗。人行道與公路的泥土障礙要清除。1店面門口泥土的清潔。**路大門要常日開通32開始到**路段，所有店面的門口需要清潔。**路大門衛(wèi)生的清潔。規(guī)劃路**路的進(jìn)出口開通，路面平整。五、主題專業(yè)市場定位策略依據(jù)某商貿(mào)城目前的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，主題專業(yè)市場采取“強(qiáng)化汽配街，弱化建材街”的主題定位策略，因為建材在坪山路已經(jīng)行成規(guī)模，無新鮮意義，只需在銷售中有效的利用商圈效應(yīng)即可，汽配街卻是一個市場空白點，需要進(jìn)行大量的營銷工作。具體定位如下：◎ **路定位：某汽配街經(jīng)營定位：汽車配件、汽車電器用品、汽保設(shè)備、汽車保養(yǎng)、維修與維護(hù)中心、養(yǎng)護(hù)用品、汽車美容裝潢、內(nèi)飾品牌店定位依據(jù)：●本案位于國道***線坪山路段、**長途汽車站旁，屬**必經(jīng)之地，車流量大，廣告宣傳輻射性強(qiáng)，市場知名度便于傳播；●本案緊鄰廣本4s店，可以“草船借箭”，利用廣本店的影響力，提高本案知名度，易于成行成市；●本案店鋪規(guī)格較適合經(jīng)營汽配產(chǎn)品，**路，由于路面較為寬敞，適合于停放車輛，因其地理位置和臨近新客運中心站的交通優(yōu)勢，物流方便快捷；●**汽配行業(yè)經(jīng)營戶較為分散，主要自發(fā)形成于國道兩邊，**路定位為專業(yè)汽配街，剛好填補市場空白，迎合汽車日趨普及帶來的巨大配件消費空間；●汽配行業(yè)利潤高、市場空間大，經(jīng)銷商購買力和租金支付能力強(qiáng)，有利了市場長期穩(wěn)定和持續(xù)繁榮；◎ **路定位：以建材為主的綜合商業(yè)街經(jīng)營定位：家飾、建材、潔具、其他檔次高的商店定位依據(jù)：●**路是自然形成的泉州建材一條街，延續(xù)坪山路的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，既符合城市特色街區(qū)規(guī)劃，又利于項目知名度的迅速傳播●依據(jù)**路目前商業(yè)形態(tài)，是以建材為主，仍然沿用“建材街”的招商主題定位，實際****作之中，可以考慮為專業(yè)市場生活配套的商家，畢竟所剩店面不多，適當(dāng)引進(jìn)銀行、通訊等既形象好，又具有服務(wù)市場及社區(qū)業(yè)主的商家?！?**路定位: 以建材為主的 綜合商業(yè)街經(jīng)營定位：以建材為主兼專業(yè)市場生活配套的商家定位依據(jù)：●大門左邊靠近**路一側(cè)，已進(jìn)駐商家之中，大多數(shù)為經(jīng)營建材的商家為主，大門右邊靠近**路一側(cè)，已有藥店、超市進(jìn)駐。●某花園如此規(guī)模的小區(qū)，必須有一些經(jīng)營生活配套商家，便利于商戶日常生活之需?！?規(guī)劃路定位：暫不明確定位，不定位依據(jù)：●在招商實際工作開展之后，再依據(jù)實際的商家需求，作為“建材街”或“汽配街