【正文】 7 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 √ √ √ √ √ 5 ○122 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車(chē) 26 家用電器 √ 1 27 古玩字畫(huà) ※商廈一樓無(wú)論租賃或購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格都比較高，以高檔消費(fèi)品為主。1F美食新天地 消費(fèi)群分析 適合各年齡階層1F精品百貨 消費(fèi)群分析 提供適合各年齡階層2F流行服飾 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F童裝世界 適合所有家庭4F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂(lè)5F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂(lè)定位：兒童、父母放心的購(gòu)物中心、中間消費(fèi)。陸、項(xiàng)目規(guī)劃定位方案與消費(fèi)群分析由于傳統(tǒng)心理障礙，觀前作為商業(yè)中心、辦公樓、寫(xiě)字樓很少設(shè)置于此，此處不宜作寫(xiě)字樓的招商。價(jià)格劣勢(shì)。項(xiàng)目劣勢(shì)客源的不確定性。隨著觀前的功能定位進(jìn)一步加強(qiáng)，觀前的商業(yè)地位進(jìn)一步凸現(xiàn)，項(xiàng)目的增值前景看好。處于觀前市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商賈云集，地理?xiàng)l件優(yōu)越。l 愿意購(gòu)買(mǎi)有聚客力廣場(chǎng)，價(jià)格合理動(dòng)人，占問(wèn)卷訪談對(duì)象4/5。l 單價(jià)（元/m2）7500元以內(nèi)。l 付款方式，以辦理按揭為主。l 面積需求，自用者以5080m2,2030m2,300m2以上也有人喜歡，租賃則以20150m2中型店為主。l 兩年內(nèi)有65%自用店主愿意再度購(gòu)買(mǎi)?？梢郧宄?lái)客量多寡，可以停留多久，都是店家最為觀注的，所以建議，在規(guī)劃上，聚客力廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和布局，應(yīng)多多慎思。 間※租賃店面，第一志愿是30014000元的店租，其次則是40015000元，費(fèi)用偏低，但也有12%商家，可接受10000元15000元的租金，似乎理想與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。 總價(jià)在500萬(wàn)以上的店面，可喜可賀，也有人愿意認(rèn)購(gòu)。2. 首付款可接受額度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次20萬(wàn)以下 10 % ○1 65 65% ○12040萬(wàn) 5 % 2 19 19% 24160萬(wàn) 1 % 3 8 8% 36180萬(wàn) 2 2% 581100萬(wàn) 4 4% 4101150萬(wàn) 151200萬(wàn) 1 1% 6201250萬(wàn) 251350萬(wàn) 350萬(wàn)以上 合計(jì) 16 99 ※ 無(wú)論自用或租賃店面，首付款愈少愈好，前三名，二者完全相同，20萬(wàn)、40萬(wàn)、60萬(wàn)依順序排列之。租賃者則首選分布均勻，以2130 m81100 m101150 m2，三種面積需求，均并列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主。樓層的選擇（依順序列出13）順序樓層 自有店面者 積分 名次1 2 3 一層 24 24 1二層 6 6 2三層 1 1 3順序樓層 租賃店面者 積分 名次1 2 3 一層 90 90 1二層 26 26 2三層 7 7 3※毫無(wú)疑問(wèn)，第一理想目標(biāo)，無(wú)疑是第一層，依次2層，再其次3層，此一題目，自有及租賃，看法全然相同?！駜赡陜?nèi)有無(wú)購(gòu)店之意愿間數(shù)意向 自有店者 比率 名次 租賃店面 比率 名次有意 17 65% 1 48 41% 2無(wú)意 9 35% 69 59% 1合計(jì) 26 117 ※自有店面者，仍然愿意再購(gòu)買(mǎi)，高達(dá)65%，遙遙領(lǐng)先無(wú)意購(gòu)買(mǎi)者，而租賃店面者，也有41%的受訪者表達(dá)高度購(gòu)買(mǎi)意愿，二者總計(jì)，自有、租賃者占65 / 143(約48%), 無(wú)意則占78 / 143 (約52%)以此觀察，百分比基本拉近。, m2， m2， m2,10月底開(kāi)工，打造為蘇州中高檔消費(fèi)城。其它樓層租金30元、50元、60元/月/平方米等價(jià)位不等。開(kāi)發(fā)商是蘇州雅戈?duì)柛粚m投資有限公司。 粵海廣場(chǎng)粵海新時(shí)代廣場(chǎng)位于觀前街西北面，總建筑面積約5萬(wàn)平方米，是觀前地區(qū)唯一集星級(jí)酒店、大型商場(chǎng)、酒店式公寓、酒店式寫(xiě)字樓、臨街旺鋪、高尚住宅、大型地下停車(chē)場(chǎng)于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。各類(lèi)商業(yè)用房相對(duì)還比較缺乏，從某種意義上說(shuō)，蘇州市目前這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，相信在基本解決了居住問(wèn)題之后的蘇州，其他商用房的功能會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)，巨大的商機(jī)正蘊(yùn)涵其中。開(kāi)辦時(shí)間1999年7月份。大賣(mài)場(chǎng)結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車(chē)場(chǎng)，計(jì)有車(chē)位74個(gè)車(chē)位，平時(shí)有百潤(rùn)發(fā)購(gòu)物專(zhuān)線車(chē)進(jìn)出。 聚客力廣場(chǎng)辦活動(dòng)時(shí)可達(dá)12000人次以上。 金 1F:4045元/ m22F:3540元/ m23F:公益事業(yè)4F:辦公室2025元/ m2 1F:45元/ m22F:40元/ m23F:35元/ m2 待訂 1F:30元/客流量 約6500人 約900人 未知 約350人售但在中心地區(qū)有爛尾樓2棟，建成后因債務(wù)而閑置之高層建筑2棟，甚為遺憾。在石路集中了自行車(chē)大賣(mài)場(chǎng)，文化用品大廈、匯豐計(jì)算機(jī)宏圖三胞大賣(mài)場(chǎng)、匯豐手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)，石路國(guó)際商場(chǎng)裝飾廣場(chǎng)等大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。東至閶門(mén)、金門(mén)，南至金門(mén)商城，北至上塘街，西至鴨蛋橋一線，外圍人口密布，交通擁擠，成環(huán)型布列，有石路綠化廣場(chǎng)。整個(gè)街道之商業(yè)營(yíng)運(yùn)情況良好，開(kāi)業(yè)率極高，只有兩至三家店面無(wú)人經(jīng)營(yíng)，每天的人流量為2萬(wàn)人。美食店是此街之特色，有許多大型餐飲店座落其間。十全街兩側(cè)有大型賓館四家，分別為東吳飯店、姑蘇飯店、南林飯店、南園賓館是外地及國(guó)外游客的主要居住地。一九九四年重新翻建。學(xué)士街不能聚人氣，除了以上的原因以外還有一個(gè)重要的因素，他們店里的燈光大都是冷色調(diào)，氣勢(shì)不夠。人均消費(fèi)在30元/次/人，由于面積分布不均，學(xué)士街大型的酒樓都集中在學(xué)士街的北段。這些店主普遍認(rèn)為300m2以上的店面較適宜。但嘉余坊一些大型的飯店，如：“春天的故事”、“同濟(jì)酒樓”等還是打開(kāi)了市場(chǎng)，至今門(mén)庭若市。業(yè)主大多數(shù)作為投資出租。興旺的旅游經(jīng)濟(jì)為觀前的發(fā)展注入了巨大的活力。l 投資者可享受當(dāng)?shù)卣龀謪^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)政策，感受寬松經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶來(lái)的實(shí)惠。建筑，粉墻黛瓦，透出蘇州園林小、雅、秀的韻味；廣場(chǎng)，形式多樣，凸現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代交相輝映的魅力；小品，錦上添花，享受觀光逛街時(shí)實(shí)用和休閑的情趣；綠化，因地制宜，增添都市潔凈的綠茵氣息；燈光，通明燦爛，勾勒夜觀前令人陶醉的的畫(huà)景；廣告，別具匠心，烘托獨(dú)步姑蘇的商業(yè)繁華。l 交通便捷。l 觀前地區(qū)匯集了采芝齋、稻香村、葉受和、陸稿薦、松鶴樓、得月樓等眾多老店以及人民商場(chǎng)、工業(yè)品商場(chǎng)、購(gòu)物中心等大型現(xiàn)代化商廈，其厚重的商業(yè)氛圍歷久彌新，無(wú)可替代。觀前三期改造工程概況三期工程在小公園以南，方米，增加綠地8000多平方米．增建停車(chē)場(chǎng)2萬(wàn)多平方米。蘭花商廈、九鼎商廈、觀前商城：觀前街上新建的三座現(xiàn)代化大型集購(gòu)物、休閑和娛樂(lè)為一體的商場(chǎng)。宮巷地塊商業(yè)用房：觀前地區(qū)南北向中軸線，全長(zhǎng)430米，涉及六個(gè)地塊，共新建約3萬(wàn)平方米商業(yè)用房，路幅14米，管線預(yù)埋地下。 大成坊（喬司空巷）北口：共三層，總計(jì)約800多平方米面積，地理位置優(yōu)越。具體工程項(xiàng)目為：美食娛樂(lè)一條街碧鳳坊：全長(zhǎng)300米，巷內(nèi)汽車(chē)可進(jìn)出交會(huì)，中央部位附近有大型停車(chē)場(chǎng)、綠化廣場(chǎng)，融合現(xiàn)代餐飲、娛樂(lè)休閑等功能，同時(shí)適當(dāng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)其他商業(yè)品種，是二期工程中的重中之重。二期工程主要涉及的范圍有：宮巷、碧鳳坊、洙泗巷以東（沿街）和蔡匯河頭以南顏家巷以北等區(qū)域。一期工程已于1999年9月25日順利竣工。東西入口廣場(chǎng)及玄妙觀正山門(mén)廣場(chǎng)以規(guī)劃整治老字號(hào)店招為黑底金字，配以射燈映照，其余店招則用霓虹燈勾勒。觀前街明確為名品、名店一條街，原則上不安排餐飲行業(yè)進(jìn)入。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，人流量中本市人口約占40%，外地人口約占60%；購(gòu)物約占35%，旅游與休閑的約占65%；青年約占70%，中老年人約占30%；%。一個(gè)集商業(yè)、旅游、文化、宗教為一體的步行商業(yè)街已呈現(xiàn)在世人的面前，這就是蘇州格調(diào)高雅的城市中心。今日概況在近百年的歷史變化和大蘇州概念下，觀前地區(qū)成為了市中心的中心，商貿(mào)中的核心地區(qū)。清末蘇州遭受戰(zhàn)亂，尤其是閶門(mén)一帶繁華商市毀于兵亂，人們都到市中心謀求發(fā)展，這才促成了觀前的興起。商業(yè)中心成因一千七百多年前，觀前地區(qū)建起了真慶道觀，由于道觀的興盛而帶來(lái)了大量人群，街市逐漸興盛起來(lái)，并帶來(lái)了商機(jī)，在道觀內(nèi)外，逐漸形成了商業(yè)市面。觀前街是當(dāng)年蘇州最有氣派的街道，也是滬寧線上最有特色的一條街道。蘇州市民自豪地把觀前工程評(píng)選為建國(guó)50年來(lái)“心目中的20件大事”之一，并列為近16年來(lái)“十大民心工程”排行榜的榜首。觀前客流量數(shù)據(jù)顯示，觀前地區(qū)的日平均人流量已由整治前的8萬(wàn)多人次增加到12萬(wàn)人次左右，節(jié)假高峰甚至超過(guò)了35萬(wàn)多人次，人流結(jié)構(gòu)中市民與游客的比例則由改造前的17：3改寫(xiě)為2：1。規(guī)劃方針蘇州市政府按恢復(fù)特色、突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)的原則，對(duì)觀前街商業(yè)布局作了較為嚴(yán)格的規(guī)定。在主街道觀前街上，各店鋪外墻立面、材質(zhì)、顏色、燈類(lèi)，都作了整體規(guī)劃，要求給人以清淡素雅的感覺(jué)。道路改一般街道的拱形為更適合步行的平面道路。1999年1月6日，觀前整治更新首期工程開(kāi)始，主要任務(wù)是整治觀前街街景街貌，整治玄妙觀周邊和小公園地區(qū)環(huán)境。觀前二期改造工程概況觀前地區(qū)二期工程于2000年3月3日開(kāi)始啟動(dòng)，歷時(shí)近十個(gè)月。二期工程建設(shè)將以完善觀前地區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)化宮巷、碧鳳坊、玄妙觀等區(qū)域的商業(yè)布局及功能為核心目標(biāo)，從而逐步完成觀前地區(qū)整體框架布局，以促進(jìn)觀前地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)繁榮，鞏固和發(fā)展觀前地區(qū)商貿(mào)、文化中心地位。 洙泗巷沿街：洙泗巷的西邊緊挨玄妙觀，東邊將沿街的民居拆建小體量的商業(yè)店鋪，基本三層，局部四層，南接觀前街，北通觀后街（舊學(xué)前）。一般樓層12樓，建筑面積30平方米左右。 粵海新時(shí)代廣場(chǎng)：粵海