蘇州中材大廈案例策劃-文庫(kù)吧
2025-01-06 12:11 本頁(yè)面
【正文】 此可推測(cè)，該院東側(cè)地塊開發(fā)為中高檔次的辦公物業(yè)樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)上述分析，該院東側(cè)地塊的開發(fā)條件業(yè)已成熟，應(yīng)抓緊時(shí)間，早日進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的運(yùn)轉(zhuǎn)。第二部分 蘇州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)查一、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程蘇州早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開始發(fā)展寫字樓，并且曾出現(xiàn)過寫字樓熱。早在1991至1992年時(shí)，蘇州曾出現(xiàn)過一股“辦公司熱”，全民經(jīng)商的熱情讓很多人都擁有著“辦公室夢(mèng)想”，于是，大大小小的辦公室遍地開花，甚至很多家庭住宅也租給公司辦公用。這是蘇州寫字樓的第一輪發(fā)展。蘇州很多至今矗立的爛尾樓都是在那時(shí)侯出現(xiàn)的。 近幾年來(lái)，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，對(duì)商鋪寫字樓的需求又在漸漸升溫。而現(xiàn)在的商家、公司對(duì)于寫字樓的定位和以前大不相同了，現(xiàn)在更講究氣派、規(guī)模，以及良好的內(nèi)部環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施，寫字樓也不再純粹定位于辦公場(chǎng)所，而是一個(gè)會(huì)客、商務(wù)洽談的場(chǎng)所。經(jīng)濟(jì)流通領(lǐng)域的放開，使大量外資、外地民資進(jìn)入蘇州，尋找寫字樓作為自己的“棲息”之地，而房產(chǎn)需求、開發(fā)熱帶來(lái)的投資熱，也使一些手有余錢的投資者把目光從住宅轉(zhuǎn)向了投資回報(bào)率較好的商鋪寫字樓。這些，都推動(dòng)著蘇州寫字樓新一輪的升溫。 二、寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫字樓市場(chǎng)板塊的劃分從整體上分析，蘇州寫字樓分為市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三大板塊。從建筑風(fēng)格來(lái)看，蘇州市區(qū)多為90年代傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的乙級(jí)寫字樓，新區(qū)、園區(qū)多為現(xiàn)代風(fēng)格的中高檔寫字樓。寫字樓三大板塊整體特征：（1）蘇州市區(qū)寫字樓平均租金價(jià)格最低；（2）城西新區(qū)寫字樓出租率最高；（3）園區(qū)整體來(lái)說寫字樓的物業(yè)檔次高，因此租金價(jià)格也最昂貴；（4）中高檔寫字樓出租率明顯高于中低檔寫字樓；（5）新區(qū)、園區(qū)都即將陸續(xù)推出中高檔寫字樓大盤，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)分流不可避免。板塊分析市區(qū)板塊：●2003年末蘇州市區(qū)寫字樓出租率在70%—75%之間，市區(qū)租金2003年底一般每平方米在30—65元之間，集中段為35—50元?！袷袇^(qū)寫字樓中有70%的樓面租金一般低于45元，在干將路兩側(cè)寫字樓一般每平方米在40—45元之間，石路地區(qū)在30—56元之間，南門地區(qū)多為小型寫字樓，多為30—45元左右?！袷袇^(qū)寫字樓多為90年代初期建造，多為中低檔寫字樓，市區(qū)寫字樓戶型多不能分割，辦公面積比較小。●市區(qū)土地比較昂貴，雖然出行方便，但車庫(kù)不能滿足辦公需求。這些都是市區(qū)板塊寫字樓板塊租金相對(duì)較低的原因。園區(qū)板塊：●園區(qū)是蘇州寫字樓三大板塊中租金最高的，甲級(jí)寫字樓也是分布最多的。●2003年下半年，園區(qū)甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格一般在每平方米75元左右（不含物業(yè)管理費(fèi)），今年園區(qū)寫字樓租金目前已經(jīng)上升為每平方米80—90元左右。●園區(qū)在未來(lái)商業(yè)規(guī)劃中，已經(jīng)把寫字樓作為商業(yè)重點(diǎn)規(guī)劃的重要組成部分了。園區(qū)高樓林立是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，對(duì)寫字樓需求是必然的，高檔的寫字樓非常有可能作為景觀性地標(biāo)。新區(qū)板塊：●新區(qū)寫字樓市場(chǎng)多集中在獅山路的濱河路到長(zhǎng)江路一帶，多屬于中檔、中高檔，出租率一般在90%以上，每平方米租金一般在40—85元之間，新區(qū)的金獅大廈每平方米租金（包括物業(yè)管理費(fèi)）甚至達(dá)到了100元?！裥碌刂行奈挥谔K州高新區(qū)CBD，為雙子塔型建筑，是蘇州第一個(gè)綜合辦公、商務(wù)、休閑于一體，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積120000平方米，是一座具城市配套功能的大型綜合項(xiàng)目，26層以下是國(guó)際甲級(jí)寫字樓。 三、寫字樓市場(chǎng)供求分析供求分析 外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，蘇州現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)巨大需求。目前蘇州進(jìn)駐的外資企業(yè)達(dá)到1000多家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)已進(jìn)入約100家，這一比例仍在不斷擴(kuò)大。第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)需求猛增。據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2002年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為41835平米，2003年1―8月份新開工面積只有14046平米，而同期銷售面積達(dá)到了52029平米，且銷售價(jià)格一路走高。如東環(huán)路的綜藝開元項(xiàng)目均價(jià)在5000左右，開盤數(shù)周內(nèi)即迅速銷售一空。蘇州商務(wù)大廈 全裝修寫字樓價(jià)格每平方米約5500－6500元之間。該大廈推出的30套寫字樓惹來(lái)了70多家客戶的熱情預(yù)約。蘇州商務(wù)大廈還沒正式登場(chǎng)就無(wú)比火爆。反映出了蘇州寫字樓市場(chǎng)的一些全新需求?！裥枰煌ǖ谋憷?，至少開車、停車要非常方便?！駥懽謽亲詈檬窃谏虡I(yè)中心、繁華地段。●不需要太大的空間，但門面要?dú)馀桑h(huán)境高雅，進(jìn)出交通便捷，內(nèi)部會(huì)議室、商務(wù)中心等商務(wù)配套完善；●由專業(yè)物業(yè)打理，這樣的寫字樓在目前蘇州市場(chǎng)上幾乎還是個(gè)空白點(diǎn)，●而這類小面積寫字樓特別適合一批成長(zhǎng)型企業(yè)，伴隨著蘇州外資的涌入和民營(yíng)的發(fā)展，市場(chǎng)將會(huì)有巨大的需求，租賃前景十分看好?？梢灶A(yù)見未來(lái)蘇州寫字樓市場(chǎng)的供給將滿足不了市場(chǎng)的迫切需要。 2000年以前，蘇州市寫字樓市場(chǎng)一直以租賃為主，2000年以后，蘇州寫字樓市場(chǎng)一改以往以租賃為主的局面，買樓比例大增。部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來(lái)出現(xiàn)了近40％的增長(zhǎng)。寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率可以達(dá)到10%—15%。 客戶群分析買寫字樓要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，仔細(xì)分析一下，在蘇州，主要的客戶群有三類： （1）外資企業(yè)、外地公司在蘇州建立的商務(wù)分支機(jī)構(gòu)。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)型城市，蘇州的移民城市魅力凸顯。小面積、高檔次、服務(wù)全的寫字樓是他們的首選，但這個(gè)市場(chǎng)，蘇州還存在著巨大的空缺。（2）民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)及轉(zhuǎn)制公司。蘇州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著巨大的變化。外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正催生著一大批為其做服務(wù)、配套的相關(guān)小型企業(yè)，這些新增小型公司都有意改善辦公條件，又不想“大而全”的辦公司，也希望在擁有公共配套齊全的寫字樓中占有一席之地。 （3）投資人士。在蘇州投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)，從去年開始，就有越來(lái)越多的外地及蘇州本地購(gòu)房者將購(gòu)置的物業(yè)作投資用途。很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，而蘇州住宅房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容地進(jìn)行投資。 四、蘇州寫字樓市場(chǎng)研究寫字樓租賃市場(chǎng)及配套分析【園區(qū)寫字樓】（1）區(qū)位特征園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。租金也是蘇州三大板塊中最高的，也是高檔寫字樓分布最多的板快。園區(qū)寫字樓大部分是前幾年建造的（除建園大廈和星海國(guó)際廣場(chǎng)在建）外，未來(lái)商業(yè)規(guī)劃中，已經(jīng)把寫字樓作為商業(yè)重點(diǎn)規(guī)劃的重要組成部分了，園區(qū)寫字樓除了國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈、建園大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、星海國(guó)際廣場(chǎng)和萬(wàn)怡大酒店之外，還將有兩幢60層高的雙子塔組成的40萬(wàn)綜合建筑群。園區(qū)高樓林立是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，對(duì)寫字樓需求是必然的。（2）租賃市場(chǎng)分析案名租金（元/M2*月）物業(yè)
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