蘇州中材大廈案例策劃-在線瀏覽
2025-03-10 12:11本頁面
【正文】 論壇）、萬勝大廈等辦公區(qū)域。三香路西段以運(yùn)河為界，獅山大橋以西為獅山路，是蘇州市的金融商貿(mào)中心。詳見下圖。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。1990年建成院設(shè)計(jì)繪圖樓，建筑面積13000M2，十四層?，F(xiàn)登記為綜合用地。蘇州某設(shè)計(jì)研究院有限公司東側(cè)地塊如不盡快開發(fā)建設(shè)，極可能有被市政府無償收回的危險(xiǎn)，為此對東側(cè)地塊的開發(fā)利用成為該院的當(dāng)務(wù)之急。該院曾委托有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)咨詢單位進(jìn)行了市場調(diào)查，隨著蘇州市國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，投資環(huán)境的日益優(yōu)化，國際及國內(nèi)的大量客商紛紛涌入蘇州投資興辦企業(yè)，為此帶動(dòng)了蘇州市房地產(chǎn)市場的飛躍發(fā)展。據(jù)此可推測，該院東側(cè)地塊開發(fā)為中高檔次的辦公物業(yè)樓的市場機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)。第二部分 蘇州市寫字樓市場調(diào)查一、寫字樓市場發(fā)展歷程蘇州早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開始發(fā)展寫字樓，并且曾出現(xiàn)過寫字樓熱。這是蘇州寫字樓的第一輪發(fā)展。 近幾年來，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，對商鋪寫字樓的需求又在漸漸升溫。經(jīng)濟(jì)流通領(lǐng)域的放開，使大量外資、外地民資進(jìn)入蘇州，尋找寫字樓作為自己的“棲息”之地，而房產(chǎn)需求、開發(fā)熱帶來的投資熱，也使一些手有余錢的投資者把目光從住宅轉(zhuǎn)向了投資回報(bào)率較好的商鋪寫字樓。 二、寫字樓市場現(xiàn)狀分析寫字樓市場板塊的劃分從整體上分析，蘇州寫字樓分為市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三大板塊。寫字樓三大板塊整體特征：（1）蘇州市區(qū)寫字樓平均租金價(jià)格最低；（2）城西新區(qū)寫字樓出租率最高；（3）園區(qū)整體來說寫字樓的物業(yè)檔次高，因此租金價(jià)格也最昂貴；（4）中高檔寫字樓出租率明顯高于中低檔寫字樓；（5）新區(qū)、園區(qū)都即將陸續(xù)推出中高檔寫字樓大盤，未來寫字樓市場分流不可避免?！袷袇^(qū)寫字樓中有70%的樓面租金一般低于45元，在干將路兩側(cè)寫字樓一般每平方米在40—45元之間，石路地區(qū)在30—56元之間，南門地區(qū)多為小型寫字樓，多為30—45元左右?！袷袇^(qū)土地比較昂貴，雖然出行方便，但車庫不能滿足辦公需求。園區(qū)板塊：●園區(qū)是蘇州寫字樓三大板塊中租金最高的，甲級寫字樓也是分布最多的。●園區(qū)在未來商業(yè)規(guī)劃中，已經(jīng)把寫字樓作為商業(yè)重點(diǎn)規(guī)劃的重要組成部分了。新區(qū)板塊：●新區(qū)寫字樓市場多集中在獅山路的濱河路到長江路一帶，多屬于中檔、中高檔，出租率一般在90%以上，每平方米租金一般在40—85元之間，新區(qū)的金獅大廈每平方米租金（包括物業(yè)管理費(fèi)）甚至達(dá)到了100元。 三、寫字樓市場供求分析供求分析 外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，蘇州現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足市場巨大需求。第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了寫字樓市場需求猛增。如東環(huán)路的綜藝開元項(xiàng)目均價(jià)在5000左右，開盤數(shù)周內(nèi)即迅速銷售一空。該大廈推出的30套寫字樓惹來了70多家客戶的熱情預(yù)約。反映出了蘇州寫字樓市場的一些全新需求。●寫字樓最好是在商業(yè)中心、繁華地段。可以預(yù)見未來蘇州寫字樓市場的供給將滿足不了市場的迫切需要。部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來出現(xiàn)了近40％的增長。 客戶群分析買寫字樓要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，仔細(xì)分析一下，在蘇州，主要的客戶群有三類： （1）外資企業(yè)、外地公司在蘇州建立的商務(wù)分支機(jī)構(gòu)。小面積、高檔次、服務(wù)全的寫字樓是他們的首選，但這個(gè)市場，蘇州還存在著巨大的空缺。蘇州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著巨大的變化。 （3）投資人士。很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，而蘇州住宅房價(jià)的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容地進(jìn)行投資。租金也是蘇州三大板塊中最高的，也是高檔寫字樓分布最多的板快。園區(qū)高樓林立是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，對寫字樓需求是必然的。都采用中央空調(diào)、周六周天都不開放。中檔寫字樓租金價(jià)格在50元/㎡左右，－6元/㎡，出租率也在90％以上。低檔寫字樓租金價(jià)格在35元/㎡左右（不含物業(yè)管理費(fèi)）。（3）配套設(shè)施狀況案名主要配套高檔國際大廈中央空調(diào)、多功能廳、商務(wù)中心、小型超市、餐廳、健身房、信譽(yù)較好的物業(yè)公司。衛(wèi)星天線大廈星海大廈綜藝開元東環(huán)大廈國際科技園低檔嘉騰大廈無空調(diào)，物業(yè)管理較差、無電梯荷花苑大廈分析：●高檔寫字樓的品質(zhì)較好，如電梯數(shù)量較多，通風(fēng)采光良好，室內(nèi)提供會(huì)議室、多功能廳、商務(wù)中心、小型超市、健身房、咖啡廳、餐廳等，為辦公者提供周到、全面的服務(wù)。●而中檔寫字樓的室內(nèi)配套設(shè)施就不是很健全，但它們周邊的配套卻很健全。【新區(qū)寫字樓】（1）區(qū)位特征新區(qū)寫字樓市場多集中在獅山路的濱河路到長江路一帶，多屬于中檔、中高檔且開始增多，此區(qū)域地處新區(qū)CBD內(nèi)，周邊聚集眾多國內(nèi)金融、保險(xiǎn)、電信等企業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚。在售、在租的有金河國際大廈和金獅大廈，和五月份推出的新地中心，到時(shí)將形成高檔為主中檔為輔的金融商貿(mào)區(qū)?！癞a(chǎn)品外立面裝修素質(zhì)高，氣勢龐大，電梯數(shù)量多，速度快，內(nèi)部配套齊全，提供服務(wù)較多。停車費(fèi)在250－400元/，空調(diào)采用柜式和中央空調(diào)。金河國際大廈中 檔華福大廈食堂、銀行、太平洋保險(xiǎn)公司。方圓大酒店分析：●中高檔寫字樓內(nèi)配套設(shè)施齊全，為業(yè)主提供個(gè)性化和大眾化服務(wù)，物業(yè)管理到位。戶型一般不能分割，辦公面積比較小。（2）租賃市場分析案名租金（元/M2*月）物業(yè)管理費(fèi)（元/M2*月）出租率停車費(fèi)空調(diào)開放時(shí)間中檔國際經(jīng)貿(mào)大廈65元/㎡.月包括在租金內(nèi)92％地上免費(fèi)地下340元/周一至周五(中央)國際會(huì) 展中心65元/㎡.月包括在租金內(nèi)65％地上免費(fèi)地下500元/周一至周五（中央）低檔嘉誠大廈30－40元/㎡.月包括在租金內(nèi)99％地上免費(fèi)無地下車庫光大銀行32元元/㎡.月4元/㎡.月60％地下車庫免費(fèi)柜式空調(diào)協(xié)和大廈40元/㎡.月6元/㎡.月周一至周五中央萬盛大廈42元/㎡.月70％免費(fèi)無中央空調(diào)嘉登大廈30元/㎡.月包括在租金內(nèi)90％免費(fèi)無中央空調(diào)金洲大廈22元/㎡.月包含在租金內(nèi) 60％免費(fèi)無中央空調(diào)開發(fā)大廈28元/㎡.月包含在租金內(nèi)98%免費(fèi)無中央空調(diào)分析：●市區(qū)寫字樓檔次較低，沒有高檔寫字樓，只有中低檔的；●中檔寫字樓租金在65元/㎡.月（包括物業(yè)管理費(fèi)）；●停車費(fèi)在三個(gè)板塊中最高為340－500元/（地下），且都采用中央空調(diào)?！駠H經(jīng)貿(mào)大廈出租率為92％，這得益與它的知名度及良好的物業(yè)管理及相關(guān)配套。因此有一
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