連云港三禾城中城商業(yè)部分策劃提案-文庫吧
2025-01-04 07:31 本頁面
【正文】 隨華聯(lián)商圈、通灌路、步行街商圈、解放路商圈的形成，決定了三禾商業(yè)街作為三大商圈的配套補(bǔ)充。三大商圈的進(jìn)一步發(fā)展也決定了地塊價(jià)值的提升。其商業(yè)資源優(yōu)勢可見一斑。2） 交通優(yōu)勢：毗鄰火車站、汽車站，多條公交線貫穿區(qū)域，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)大了消費(fèi)市場，優(yōu)化了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，更促進(jìn)了消費(fèi)群體的流動(dòng)性。 3） 配套優(yōu)勢：周邊超市、醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行等生活配套齊備。 劣勢分析：1） 商業(yè)部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不完全臨街，分內(nèi)、外兩部分，內(nèi)街去化需作好前期定位和市場培育。2） 體量10000平方米，作為住宅部分的附屬，無法形成規(guī)模，局限性較大。 機(jī)會(huì)分析：1） 作為區(qū)域市場配套，是周邊大規(guī)模小區(qū)區(qū)域消費(fèi)群體必選之地，搶占市場先機(jī)把握就近消費(fèi)群體。2） 本案住宅部分銷售狀況良好，即便目前來看，小戶型多是以投資為購房目的。但后期的多層和高層入住的業(yè)主將是該商業(yè)街的消費(fèi)群體之一，住宅和商業(yè)部分互相帶動(dòng)人氣。威脅分析：2） 全部是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，體量較小，沒有統(tǒng)一招商，非帶租約式銷售；那么，業(yè)主自主經(jīng)營易造成后續(xù)管理不便。因此， 培育市場、引導(dǎo)消費(fèi)，尤為重要。（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣進(jìn)行引導(dǎo)）。通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。二、目標(biāo)市場本案目前銷售模式還未明晰，我司建議，對于商業(yè)部分采取“可租可售”的模式，原因如下：綜觀步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目標(biāo)客戶分析，各功能區(qū)的目標(biāo)市場有二大特征：一是投資者是步行街的主力目標(biāo)市場；二是品牌廠商和經(jīng)銷商是步行街的次主力目標(biāo)市場。本項(xiàng)目在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商經(jīng)營的方式與廠商也是保持一致的。針對連云港的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營和抽成方式為主。也就是說，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中，品牌店產(chǎn)生購買，難度較大。因此，本案針對品牌買家客戶，營銷推廣的主要方向是代理商和經(jīng)銷商。步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個(gè)層次。怎樣解決租和售二個(gè)層次目標(biāo)客戶之間的矛盾，總的策略方針是：掌握項(xiàng)目的經(jīng)營調(diào)配權(quán)；以租賃和經(jīng)營先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售；設(shè)計(jì)租不如買的價(jià)格策略和宣傳口徑。采取該方式，先帶動(dòng)人氣，利于后續(xù)住宅部分的銷售。也不需要開發(fā)商統(tǒng)一招商，不會(huì)增加成本；但對租賃的品牌廠商和經(jīng)銷商要有一定的選擇；也要根據(jù)開發(fā)周期控制租賃時(shí)間，確保項(xiàng)目開發(fā)完畢，商業(yè)街全部售出。同時(shí)，我司建議：可采用帶租約式銷售，先將街鋪出租，在租約里明確“租期內(nèi)開發(fā)商有權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更”，后再賣給投資型客戶，同時(shí)在銷售合同里明確“此房已由開發(fā)商代租，并明確租期、租金、租戶等”。開發(fā)公司專職部門管理操作。這樣可以解決中小投資者投資渠道不暢和開發(fā)商資金回籠緩慢的雙重困難。 三、產(chǎn)品定位產(chǎn)品功能定位商業(yè)街是城市商業(yè)的縮影和精華，是城市地域文化的重要載體，是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分，也是反映城市地方特色的重要窗口。商業(yè)特色街區(qū)是各類專賣店、專業(yè)店、特色店高度集聚，提供專門商品和專業(yè)服務(wù)的街區(qū)。商業(yè)街建設(shè)要注重特色培育，增強(qiáng)影響力，注意停車、休閑、綠化、景觀等配套設(shè)施的建設(shè)。 一般商業(yè)分級設(shè)置為：市中心商業(yè)區(qū)；區(qū)域商業(yè)中心；社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心；街坊商業(yè)；專業(yè)街；新城商業(yè)中心；7市場園區(qū)；等。 根據(jù)本案的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、體量等。我司建議，將本案功能定位在：社區(qū)商業(yè)中心配套——街坊商業(yè)——專業(yè)街社區(qū)級商業(yè)中心主要服務(wù)對象
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