【正文】 ? 濱江大道是服務(wù)奧體中心最重要的快速通道之一，為河西地區(qū)與主城中北部地區(qū)間的聯(lián)系、以及河西地區(qū)南北向中、長距離出行提供了便捷通道； ? 濱江大道是濱江風(fēng)光帶的組成部分，具有道路交通和城市景觀雙重功能，體現(xiàn)南京濱江城市特色和河西新城風(fēng)貌， 這對本項目去化是利好消息； ? 濱江大道（緯七路 — 緯三路段）全長 ，是最早規(guī)劃建設(shè)的一段，是為奧體中心快速交通服務(wù)的關(guān)鍵一段， 同時也是本項目西側(cè)導(dǎo)入人流的唯一通道。 本段道路原計劃在 10月份十運會開幕前通車。 濱江景觀大道的規(guī)劃建設(shè) 濱江景觀大道 項目概述篇 —— 內(nèi)容提要 項目所在地塊分析 項目基本情況分析 項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析 項目 SWOT分析 項目 優(yōu)勢 分析 —— Strengths ?品牌優(yōu)勢 順馳作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有很高的知名度，項目自然也就具有品牌優(yōu)勢； ?位置優(yōu)勢 項目地處河西新城的中部建設(shè)區(qū)內(nèi)，毗鄰建設(shè)中的中央商務(wù)區(qū)，和規(guī)劃中的南京市第二大市級商圈相距不過數(shù)百米，未來前景看好； 項目 優(yōu)勢 分析 —— Strengths ?環(huán)境優(yōu)勢 項目南面是藝蘭齋美術(shù)館和金陵圖書館，西面是建設(shè)中的綠博園和濱江景觀大道，和規(guī)劃中的文化軸線不過百米，可以說具有優(yōu)越的周邊環(huán)境； ?交通優(yōu)勢 河西新城交通規(guī)劃起點高，道路網(wǎng)絡(luò)完善，項目周邊有多條通往市中心區(qū)的道路，地鐵一號線 9月份即將開通，二號線和過江隧道也要開工建設(shè)，這些都在項目周邊，給項目以交通保障。 項目 劣勢 分析 —— Weaknesses ?區(qū)位劣勢 河西新城雖然作為南京市重點開發(fā)的新城區(qū)，但是開發(fā)時間短，不夠成熟，河西在南京人眼里仍然是城市邊緣地區(qū)?？梢哉f，在當(dāng)前河西的區(qū)位仍然是不可擺脫的劣勢； ?設(shè)計劣勢 項目是商業(yè)用途建筑，但建筑設(shè)計理念不夠先進(jìn)，仍然沿襲了很多住宅設(shè)計的做法，導(dǎo)致建筑設(shè)計和功能設(shè)計存在很多不足，不能很好地滿足商業(yè)經(jīng)營對建筑產(chǎn)品的要求； 項目 劣勢 分析 —— Weaknesses ?產(chǎn)品劣勢 由于項目地塊的限制和建筑設(shè)計上的缺陷，再加上土建工程已經(jīng)竣工，建安工程也基本確定，導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)、空間布局、交通動線等方面的很多產(chǎn)品缺陷很難彌補，或者是改造成本太高，又要面臨規(guī)劃報批的問題； ?周邊環(huán)境的劣勢 項目周邊南向是八車道主干道夢都大街，道路交通功能的突出給項目南北向人流起了阻隔作用，使 項目外部動線很難組織。同時項目前方預(yù)留了寬 20米的市政綠化帶和 10米的建筑退讓線，綠化帶又是比較高的植被，嚴(yán)重阻擋了視線，阻隔了人流。 項目 機會 分析 —— Opportunities ?政策帶來的機會 河西新城的開發(fā)是南京市的既定政策，未來兩年內(nèi)南京市還要陸續(xù)投入和吸引高達(dá) 340億元的投資建設(shè)河西，而且會繼續(xù)給予政策傾斜，這都是項目持續(xù)看好的支撐，也是發(fā)展機會； ?十運會帶來的機會 10月 12日全國十運會在奧體中心舉行，這會帶來來自全國的人流，短期內(nèi)將會大大提高項目所在地區(qū)的人氣，也會提高項目的知名度。這是個借機進(jìn)行項目推廣的大好時機； ?搶占市場先機帶來的機會 目前奧體板塊甚至整個河西中部地區(qū)都沒有在售的商業(yè)項目，很多商業(yè)項目還沒有上市，本項目及早推出，會搶占一部分目標(biāo)客群，同時也具有相對人們升值預(yù)期的價格優(yōu)勢。 項目 威脅 分析 —— Threatens ?宏觀調(diào)控政策的威脅 受南京市房市調(diào)控政策的影響，南京房市開始進(jìn)入調(diào)整區(qū)間，這可能會打擊投資者的信心，降低他們的良性預(yù)期，使更多人加入到觀望隊伍中去，這對項目的營銷推廣十分不利； ?消費能力不足的威脅 項目所在的河西新城中部片區(qū)基本沒有常住人口，到明年中周邊大盤全部交房入駐，也不過 6萬余人，而北部片區(qū)又距離遠(yuǎn)，難以輻射到，所以存在未來消費支持不足的威脅； ?競爭對手的威脅 項目周邊的奧體板塊未來一年內(nèi)將有多達(dá)七八個商業(yè)項目上市，供應(yīng)量將超過 100萬平米，這對項目的去化是巨大威脅。 市場研究篇 —— 內(nèi)容提要 南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展分析 河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析 河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析 河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析 南京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 近幾年南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，地區(qū)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步的增長， 03年的增幅達(dá)到20%。 ? 2022年由于國家實行一系列的宏觀調(diào)控政策，使得增幅速度有所減緩，但總量增加很快， 04年南京市的地區(qū)生產(chǎn)總值為 1910億元。 近幾年南京市地區(qū)生產(chǎn)總值 ( 億元 )050010001500202225000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %地區(qū)生產(chǎn)總值 1 0 2 1 . 3 1 1 5 0 . 3 1295 1550 1910增幅 1 4 . 7 0 % 13% 13% 20% 1 7 . 3 0 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年南京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 河西規(guī)劃面積 92km2，建鄴區(qū)就占了 82km2 ，建鄴區(qū)2022年地區(qū)生產(chǎn)總值 24億元。固定資產(chǎn)投資增長迅速，達(dá)到 40多億元。 河西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 河西新城的東部臨秦淮河規(guī)劃了南京新城科技園區(qū)，園區(qū)定位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，首期規(guī)劃面積 4平方公里，重點發(fā)展信息技術(shù)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和知識型服務(wù)業(yè)。 ? 園區(qū)距南京祿口國際機場 20公里、新生圩港 22公里、新街口商務(wù)中心 7公里、河西新城商務(wù)中心 1公里。 ? 園區(qū)突出“都市工業(yè)、樓宇工業(yè)、觀光工業(yè)、服務(wù)式園區(qū)”四大特色，整個園區(qū)劃分為生活配套區(qū)、加工制造區(qū)、研發(fā)創(chuàng)業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、食品生產(chǎn)區(qū)五大區(qū)域，將是未來河西地區(qū)主要的工業(yè)發(fā)展基地。 河西地區(qū)的工業(yè)規(guī)劃 ? 河西新城規(guī)劃區(qū)包括了建鄴區(qū)全部和鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)的一小部分，其中建鄴區(qū)是主體，占了河西新城的 80％左右。 ? 河西新城的開發(fā)建設(shè)由南京市河西建設(shè)開發(fā)指揮部負(fù)責(zé)，主要由建鄴區(qū)落實建設(shè)。河西建設(shè)指揮部是南京市政府派出部門，具有行政管理職能，但不是一級