【正文】 生活區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)戶聚集區(qū)、流動(dòng)人口密集區(qū)、老工業(yè)生產(chǎn)生活區(qū)、鄉(xiāng)村居民生活區(qū)。具有非常大的市場(chǎng)前景和購(gòu)房潛力。相關(guān)鏈接：[青山湖區(qū)] [昌東工業(yè)園區(qū)] [高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)] [京東開(kāi)發(fā)區(qū)][新昌南城/昌南工業(yè)園] [瑤湖高校園區(qū)] [南昌鋼鐵公司] [江西氨廠][南昌開(kāi)發(fā)城東片區(qū)的新動(dòng)向]④城東片區(qū)是南昌最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域 南昌市城東區(qū)域，主要是青山湖區(qū)內(nèi)除楊子洲外的約120平方公里的美麗空間。以洪都中大道向北到贛江南岸，南起解放路向東延伸到羅家，中由北京東路、南京東路，越過(guò)艾溪湖直到瑤湖西岸。區(qū)內(nèi)交通便捷、風(fēng)景秀麗，碧波蕩漾的青山湖、艾溪湖、瑤湖猶如鑲嵌的寶石，使城東地區(qū)充滿聚集人氣、商氣、財(cái)氣的誘人魅力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊＂菽喜锌傮w規(guī)劃有利于城東發(fā)展 南昌市城市總體規(guī)劃中，昌東區(qū)域是圍繞南昌中心城區(qū)的五大組團(tuán)之一。城東區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的城市副中心。這一戰(zhàn)略定位，符合城東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和自然狀況的基本特點(diǎn)。⑥區(qū)內(nèi)工業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 南昌國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，轄區(qū)面積 231平方公里，已開(kāi)發(fā)面積32平方公里。全區(qū)企業(yè)900余家，外資企業(yè)200余家，美國(guó)微軟、美國(guó)科勒、美國(guó)耶茲、法國(guó)ABB、德國(guó)Gamp。D、臺(tái)灣東元等一批國(guó)際知名跨國(guó)公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團(tuán)、TCL等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在該區(qū)均有投資并取得良好回報(bào)。目前，南昌高新區(qū)已成為江西省科技含量最高、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)最顯著、發(fā)展速度最快、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。已經(jīng)形成了電子信息及軟件，光機(jī)電一體化、新材料、生物醫(yī)藥等四大支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)十分明顯；同時(shí)在區(qū)內(nèi)已經(jīng)建立了四個(gè)國(guó)家級(jí)創(chuàng)新基地（江西贛昌創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，中國(guó)江西留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，南昌大學(xué)科技園、浙江大學(xué)科技園江西分園），兩個(gè)國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)化基地（國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金爐軟件園，國(guó)家半導(dǎo)體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地聯(lián)創(chuàng)光電科技園）。南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為江西規(guī)模最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集和孵化的基地，近三年來(lái)高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過(guò)30%，2005年高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)突破“三個(gè)200億”：即完成技工貿(mào)總收入284億元，增長(zhǎng)40%；工業(yè)總產(chǎn)值255億元,增長(zhǎng)42%；銷售收入251億元,增長(zhǎng)41%；，增長(zhǎng)32%；，增長(zhǎng)54%；，%。2006年上半年，%；，%；，%；，%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了“時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半”的目標(biāo)，創(chuàng)造了歷史最高水平。在青山湖區(qū)內(nèi)，還擁有昌東工業(yè)園和民營(yíng)科技園兩個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)，基本形成了醫(yī)藥化工、紡織服裝、食品飼料、機(jī)械冶金、建筑建材等行業(yè)共同發(fā)展的格局。，經(jīng)過(guò)三年多的開(kāi)發(fā)建設(shè)，基本拉開(kāi)了園區(qū)內(nèi)九縱十橫的道路框架，全面啟動(dòng)了40公里的水系建設(shè)，建成了變電站、自來(lái)水加壓站等配套設(shè)施，“生態(tài)型、集約化”的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局基本成形。這些工業(yè)基礎(chǔ)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，是南昌市城東片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，其聚集效應(yīng)和溢出效應(yīng)，將首先帶動(dòng)和促進(jìn)青山湖區(qū)城市功能的完善和品質(zhì)提升，為商業(yè)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)和條件。⑦教育和科技資源十分豐富 城東是南昌教育和科技資源密集的區(qū)域，區(qū)內(nèi)匯集有大中專院校20余所，中小學(xué)76所，僅昌東高校園區(qū)有7所高校，學(xué)生20余萬(wàn)人。豐富的教育資源是提升城東區(qū)域經(jīng)濟(jì)品質(zhì)的重要基礎(chǔ)，也是形成相應(yīng)特色產(chǎn)業(yè)的必要條件。高校教育資源和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資源，是城東片區(qū)（青山湖區(qū)）的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。⑧交通網(wǎng)絡(luò)完善的南昌東大門 完善的交通網(wǎng)絡(luò)和南昌東大門的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是城東片區(qū)的重要活力來(lái)源。南昌環(huán)城高速公路的城東入口，使城東區(qū)能最便捷地進(jìn)入江西高速公路網(wǎng)。 通過(guò)南昌鋼廠、江西氨廠的鐵路專用線，與南昌市最大鐵路貨運(yùn)站——青云譜站的鐵路相聯(lián)，將城市道路、繞城高速、鐵路、機(jī)場(chǎng)等交通路線、站點(diǎn)組合在一起，形成交通方式多樣、交通路線通達(dá)的獨(dú)特交通樞紐優(yōu)勢(shì)。區(qū)內(nèi)更有五橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò)，使城東片區(qū)與南昌中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)無(wú)障礙快速對(duì)接，與南昌市中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一脈相通，直接接受中心經(jīng)濟(jì)區(qū)域的輻射。⑨獨(dú)特的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，水系發(fā)達(dá)，湖泊眾多，建有青山湖、艾溪湖、瑤湖、灌城等風(fēng)景區(qū)度假區(qū)，還有天香園侯鳥(niǎo)生態(tài)保護(hù)區(qū)?，幒孢|闊，極具旅游、休閑等商業(yè)開(kāi)發(fā)的價(jià)值。⑩擁有巨大的消費(fèi)群體 城東片區(qū)作為南昌新的居住區(qū)、科技和工業(yè)新區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)，有效輻射的消費(fèi)人群約 100萬(wàn)人。其中中高收層次人群占有相當(dāng)?shù)谋壤?。商?wù)白領(lǐng)人群約1520萬(wàn)人，休閑人群約20萬(wàn)人，普通常住人口約60萬(wàn)人。據(jù)南昌晚報(bào)2006年8月9日的文字，城東區(qū)已成為南昌市正在崛起的“富人區(qū)”，全年收入1萬(wàn)元的人口只占26%，%，而2萬(wàn)無(wú)以上的占總?cè)丝诘?8%。巨大的消費(fèi)人群，和高收入層人口,將為商家?guī)?lái)大量的商機(jī)，并將進(jìn)一步放大財(cái)富效應(yīng)，使城東成為南昌極具魅力商業(yè)板塊。 沃爾瑪現(xiàn)在全球去年1000多億美元，但是在中國(guó)只做了10多億美元，這里有很多的原因。但是我們看到這些國(guó)際品牌對(duì)商業(yè)的帶動(dòng)，它有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)品位的提高。另一方面有這么好的購(gòu)物休閑的場(chǎng)所的地方，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)帶來(lái)更多的商機(jī)。所以這兩方面把它聯(lián)系起來(lái)城東片區(qū)是大有前途的。雖然近期做了一些研究，因?yàn)樯虡I(yè)規(guī)劃沒(méi)有通過(guò)區(qū)里面的人大通過(guò)，但是通過(guò)了多方和多次的溝通交流已經(jīng)進(jìn)入到了城東片區(qū)決策者的視野當(dāng)中，所以城東商業(yè)的發(fā)展可能從幾個(gè)片區(qū)來(lái)看是會(huì)先起，它的潛力可能比其他的商業(yè)中心的發(fā)展會(huì)更好。（二）區(qū)域圈層個(gè)案分析個(gè)案市調(diào)及分析一：案 名博泰魏瑪峰尚工地位置青云譜區(qū)廣州路中段（華東國(guó)投資興建博泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理費(fèi) 元/月/㎡、㎡占地面積建筑面積30萬(wàn)㎡容積率2戶 數(shù)2600戶樓 層多層10棟、高層41棟綠 化 率50％戶 型兩室/三室面積范圍90㎡——138㎡主力面積125㎡單價(jià)范圍3500元/㎡—4200元/㎡平均單價(jià)4000元/㎡折 扣公開(kāi)日期2007年10月銷 售 率80％交房日期組團(tuán)交房2008月12月31日工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房□博泰魏瑪峰尚個(gè)案詳細(xì)分析一. 本案市場(chǎng)情況[博泰魏瑪峰尚]由博泰集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，博泰集團(tuán)已開(kāi)發(fā)的經(jīng)典項(xiàng)目有：華東國(guó)際工業(yè)博覽城、潯陽(yáng)新天地、象湖威尼斯、博泰江濱威尼斯。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)。根據(jù)南昌城市總體規(guī)劃，青云譜區(qū)被定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開(kāi)放式城市副中心”。項(xiàng)目位于南昌市青云譜區(qū)中心，緊鄰廣州路，屬于昌南新城規(guī)劃第一線，未來(lái)升值潛力巨大。據(jù)市政府規(guī)劃，廣州路正向東修建延伸，穿過(guò)青山湖南大道與高新大道，直抵解放東路，形成“橫縱交錯(cuò)”的嶄新的優(yōu)越交通格局。周邊配套：青云譜區(qū)政府、青云譜區(qū)綜合服務(wù)中心、華東國(guó)際工業(yè)博覽城、華東建材裝潢城、包家花園、跨國(guó)連鎖超市巨頭“沃爾瑪”、“麥德龍” 、 深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、洪都中學(xué)、第十三中學(xué)等。目前建筑情況為準(zhǔn)現(xiàn)房，已完全售出，市場(chǎng)接受情況非常好。二. 產(chǎn)品分析魏瑪峰尚有多層、高層產(chǎn)品，戶型多達(dá)數(shù)十種，面積從35平方米到140多平方米的一、二、三房，強(qiáng)調(diào)高得房率，突出實(shí)用、緊湊，盡可能在滿足業(yè)主生活功能需求的前提下，減少購(gòu)房總價(jià)。絕大多數(shù)戶型都對(duì)室內(nèi)玄關(guān)、儲(chǔ)藏、家政空間、空調(diào)器位置等做了充分考慮，方便了業(yè)主入住后的使用。建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)在意境上，取自富有特色的德國(guó)包豪斯簡(jiǎn)潔、通透的建筑精髓，以東方人文為建筑脈絡(luò)，簡(jiǎn)捷明快的風(fēng)格與精巧、細(xì)致的細(xì)部設(shè)計(jì)，大面積的采光外立面，通透、大氣，是一座將東西建筑文化充分糅合的現(xiàn)代魏瑪城。在園林規(guī)劃上，博泰集團(tuán)聘請(qǐng)創(chuàng)建已有51年的國(guó)際頂級(jí)園林大師——貝爾高林，斥巨資匠心筑園，其園林作品覆蓋50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，是一支景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林施工、園林監(jiān)理的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。三. 營(yíng)銷策略價(jià)格策略：?jiǎn)蝺r(jià)從3400元起，主要從其地理位置的優(yōu)勢(shì)上來(lái)比較費(fèi)用成本。廣告策略：從選擇住在“博泰魏瑪峰尚”的4大價(jià)值，2大機(jī)會(huì)以及城市對(duì)郊區(qū)居住成本、城市副中心、新昌南城規(guī)劃大比拼來(lái)宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。目前正在全力策劃“超輕松購(gòu)房計(jì)劃”、“好房子的標(biāo)準(zhǔn)”等促銷活動(dòng)。個(gè)案分析二：項(xiàng)目名稱東方明珠城2期鉑金特區(qū)地理位置南昌市解放西路298號(hào)開(kāi) 發(fā) 商南昌綠原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理公司九天推廣/深圳安佳銷售代理產(chǎn)品戶型面積（平方米）配比（套）面積（平方米）配比（套）A：44H：44B：264I：44C：132J：44D：88K：44E：88L：22F：44M：22G：44總 套 數(shù)924車 位 數(shù)車位總數(shù)為314個(gè)（地上78個(gè)、地下236個(gè)）。商業(yè)配套14000㎡主題商城，生活一應(yīng)俱全：14000㎡主題商城，大手筆、高標(biāo)準(zhǔn)雙層主題商場(chǎng)，融匯商業(yè)精品、品牌超市、精品服飾、各類名品店等分布其中，純熟商圈，同步世界生活。項(xiàng)目周邊更有沃爾瑪、麥德龍超市、北京華聯(lián)、蘇寧電器等，繁華商業(yè)盛宴，天天激情上演。備 注酒店式星級(jí)服務(wù)，尊榮體驗(yàn)：鉑金特區(qū)，360度全方位服務(wù)，24小時(shí)全天候酒店式服務(wù)，包括有：家政服務(wù)，商務(wù)服務(wù)，租賃托管等二十多項(xiàng)貼心式酒店服務(wù)，形成鉑金特區(qū)全方位服務(wù)體系，精心呵護(hù)著每一位精英人仕的起居生活?！蜚K金特區(qū)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：西湖區(qū)區(qū)解放西路298號(hào)占地面積：50000㎡物業(yè)形態(tài)：2期鉑金特區(qū)（精裝修酒店式公寓），25層銷售均價(jià)：4380元／㎡建筑面積：1