【正文】 ★ 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視系統(tǒng)是應用金屬電纜或光纜在閉合的環(huán)路內(nèi)傳輸電視信號，并從攝像到圖像顯示獨立完成的電視系統(tǒng)。閉路電視系統(tǒng)配備各種探測器，應用在住宅小區(qū)內(nèi)可以起到防穿越、物業(yè)中心隨時監(jiān)視小區(qū)內(nèi)人員流動、防盜等作用。 ★ 室內(nèi)及小區(qū)照明系統(tǒng) 現(xiàn)代智能化住宅用戶在電氣照明上已不僅僅單純滿 足于安全、照明方式、燈光照度的選擇。更加追求于適用、美觀、自動化。智能化住宅小區(qū)的照明系統(tǒng)往往受控于防盜報警、門禁等系統(tǒng)中。 ★ 防盜報警系統(tǒng) 防盜報警系統(tǒng)是指電子防盜系統(tǒng)，是在無人職守的（比如，主人離家外出）地方，通過電子探測技術判斷非法入侵行為，然后自動在現(xiàn)場發(fā)出警報，并同時自動將警情傳房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 輸?shù)綄ｉT處理警情的報警中心或物業(yè)管理中心。 一個完整的區(qū)域性防盜系統(tǒng)由用戶端報警系統(tǒng)和報警中心兩大部分組成。 家庭系統(tǒng)的操作 : 家庭一般是白天時間家中無人，需要警戒；而晚上時間家中有人，但是仍然需要警戒出入口。因此家庭系 統(tǒng)要采用不同的布防方式來達到防盜目的。白天要進行“外出布防”，早晨上班時間門窗關好由鍵盤輸入密碼及外出布防鍵，在“外出延遲”內(nèi)離開。日間家中的出入口或室內(nèi)如有任何異動，系統(tǒng)都將被觸發(fā)報警。晚上回家進門后系統(tǒng)自動啟動“進入延遲”。必須在延時結束前以鍵盤撤防。 夜間睡眠時使用“留守布防”。關好門窗后，輸入密碼及留守布防鍵，所有出入口周邊感應器戒備 ,而室內(nèi)感應器處于旁路狀態(tài)，使家人可在家里自由走動。若有人企圖從出入口闖入，系統(tǒng)將被觸發(fā)報警。 早上出門前，主機仍處于布防狀態(tài) ,因此先要把系統(tǒng)撤防，然后在做外出 布防。 ★ 出入口控制系統(tǒng) 出入口控制系統(tǒng)也叫門禁管制系統(tǒng)，它包括 3個層次的設備。底層是直接與人員打交道的設備，有讀卡機、電子門鎖、出口按鈕、報警傳感器和報警喇叭等。然后是控制器及通信網(wǎng)絡。 ★ 停車場管理系統(tǒng) 其主要功能為：車輛出入口通道管理、停車計費、車庫內(nèi)外車信號指示、車庫內(nèi)車位空額顯示誘導等。 停車場管理系統(tǒng)又稱停車庫管理系統(tǒng)，一般由三部分組成：車輛出入的檢測與控制，車位和車滿的顯示與管理，計時收費管理。 ★ 三表遠傳計費系統(tǒng) 三表遠傳自動檢測系統(tǒng)，是集數(shù)據(jù)采集信息傳輸、計算機數(shù)據(jù)管 理于一體的管理系房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 統(tǒng)。它是由硬件和軟件構筑的現(xiàn)代樓宇自動化控制、信息管理的通訊平臺，在整體實施過程中一直體現(xiàn)大規(guī)模城市應用系統(tǒng)建立的思路，并將這種思路貫穿于產(chǎn)品設計、生產(chǎn)、安裝的每一細節(jié)之處。 ★ 公共廣播系統(tǒng) 公共廣播系統(tǒng)是公共場所中傳播實時信息的重要手段。公共廣播系統(tǒng)可與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)動；可發(fā)布廣播信息；可提供選擇收聽的音頻節(jié)目源；可為公共場所提供舒適的環(huán)境氣氛。 ★ 電子巡更系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)是一種基于無線通訊技術的智能化系統(tǒng)。系統(tǒng)通過報警接口模塊將系統(tǒng)與專用電腦軟件聯(lián)接，可對參數(shù)進行調(diào)整， 對系統(tǒng)運行情況可進行測試和系統(tǒng)故障自動診斷。在系統(tǒng)工作時自動記錄事件的時間、日期、位置等信息。用戶可在系統(tǒng)中任意加入電子地圖，并在電子地圖上作任意標記。 ★綜合布線系統(tǒng) 其實以上各系統(tǒng)只是住宅小區(qū)智能化網(wǎng)絡中的一部分，還有象小區(qū)公共機電設備監(jiān)控等系統(tǒng)這里就不一一講述了。但所有這些系統(tǒng)都應基于網(wǎng)絡綜合布線的工程實施中。電話工程一般融合在網(wǎng)絡綜合布線中得以實施。 綜合布線可支持下列系統(tǒng)： 語音信箱、電子信箱、語音應答和可視圖文系統(tǒng)。 建筑物內(nèi)無繩電話通信系統(tǒng)。 可視電話、電視會議系統(tǒng)。 衛(wèi)星通信系統(tǒng)。 建筑物內(nèi) 信息管理系統(tǒng)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 辦公自動化系統(tǒng)。 建筑物內(nèi)外信息傳輸網(wǎng)絡管理系統(tǒng)。 建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)（即樓宇自動化管理）。 火災報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。 公共安全管理系統(tǒng)，其中包括： （ 1） 保安監(jiān)視電視系統(tǒng) （ 2） 防盜報警系統(tǒng) （ 3） 出入口控制系統(tǒng) （ 4） 安保人員巡更系統(tǒng) （ 5） 防客對講及其報警系統(tǒng) （ 6） 汽車庫綜合管理系統(tǒng) （ 7） 計算機綜合管理系統(tǒng) ★ 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡是一個自成系統(tǒng)的局域網(wǎng)，對內(nèi)住戶可通過計算機網(wǎng)絡進行小區(qū)內(nèi)部查詢，投訴；物業(yè)也可利用它與住戶進行溝通。對外，住戶可以通過計算機網(wǎng)絡接入國際互聯(lián)網(wǎng)，進行互聯(lián)網(wǎng)漫游，網(wǎng)上購物，網(wǎng)上炒股， 網(wǎng)上學習等；物業(yè)可通過互聯(lián)網(wǎng)進行網(wǎng)上宣傳等。 整個住宅樓計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)中， 實時性業(yè)務很多（如上網(wǎng)、炒股等），采用租用電信部門專線的方式，網(wǎng)絡適用性強，可建一虛擬城市來介紹小區(qū)，各小區(qū)住戶來模擬虛擬城市中的居民，達到在互聯(lián)網(wǎng)上推廣小區(qū)的目的；采用撥號方式、 DDN專線、 ISDN、 ADSL等均可接入國際互聯(lián)網(wǎng)。目前 ISDN 技術已經(jīng)走向成熟， 2B+D 速度可以達到 128 Kbps，具有很好的性能價格比，現(xiàn)在被廣大用戶所采用。 網(wǎng)絡系統(tǒng)設計 我們在進行網(wǎng)絡系統(tǒng)設計時，提出以下設計原則： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ☆ 網(wǎng)絡對小區(qū)住戶使用的滿足和 適應性 ☆ 網(wǎng)絡的高可靠性 ☆ 網(wǎng)絡的高度安全性 ☆ 網(wǎng)絡的靈活性和可擴展性 ☆ 網(wǎng)絡的易維護性和可管理性‘ ☆ 網(wǎng)絡技術、產(chǎn)品的標準化和先進性 ☆ 保護網(wǎng)絡系統(tǒng)的投資 第二章 智能化系統(tǒng)設計依據(jù)及整體規(guī)化 13 1 述引 ....................................................................................................................... 13 2 總則 ....................................................................................................................... 13 示范工程總體目標與實施原則 13 示范工程分類 14 示范工程建設要求 14 住宅規(guī)劃設計要求 15 住宅性能認定要求 16 管理規(guī)定 ................................................................................................................... 16 適用范圍 16 組織管理 16 示范工程功能要求 ..................................................................................................... 17 一星級 17 二星級 18 三星級 18 整體規(guī)劃 ................................................................................................................... 19 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 智能化系統(tǒng)設計依據(jù)及整體規(guī)化 1述引 本 方案設計依據(jù)一九九九年十二月十日國家建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室發(fā)行的 《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則》以下引自《導則》。 2總則 為促進住宅建設的科技進步，提高住宅功能質(zhì)量，采用先進適用的高新技術推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，建設部在總結“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項目”工作經(jīng)驗 的基礎上，擬自 2020 年起，用五年左右的時間組織實施全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程（以下簡稱示范工程）。其總體目標是：通過采用現(xiàn)代信息傳輸技術、網(wǎng)絡技術和信息集成技術，進行精密設計、優(yōu)化集成、精心建設和工程示范，提高住宅高、新技術的含量和居住環(huán)境水平，以適應 21世紀現(xiàn)代居住生活的需求。 示范工程建設實施原則如下： 必須符合國家信息化建設的方針、政策和地方總體規(guī)劃建設的要求； 應在省級以上建設行政主管部門的指導和當?shù)厝嗣裾念I導下進行； 示范工程的等級標準應與擬建住宅小區(qū)的定位及住宅性能的等級標 準基本適應； 示范工程的規(guī)劃、設計、建設應與住宅小區(qū)規(guī)劃、設計、建設同步進行； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 示范工程的規(guī)劃、設計、建設必須遵循國家和地方的統(tǒng)一標準、規(guī)范； 示范工程的部品應采用集約化生產(chǎn)的相互匹配的產(chǎn)品、設備進行現(xiàn)場精密組裝； 示范工程必須實行嚴格的質(zhì)量監(jiān)控，并達到國家統(tǒng)一規(guī)定的驗收標準。要提高工程優(yōu)良品率創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程； 成片開發(fā)建設的小區(qū)，智能化建設必須納入住宅開發(fā)建設的全過程，實行統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造； 示范工程建設應推廣、應用適度超前的先進、適用、優(yōu)化集成的成套技術和設備體系； 示范工 程建設應推進信息資源共享，促進我國住宅信息設備、軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 為使不同類型、不同居住對象、不同建設標準的住宅小區(qū)，合理配置智能化系統(tǒng)建設，示范工程按其功能要求、技術含量、經(jīng)濟合理性等因素綜合考慮，劃分為：一星級（普及型）、二星級（提高型）、三星級（超前型）三種類型。 示范工程建設應符合“文明居住環(huán)境”的要求，采用先進、適用的智能化成套集成技術，提高居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。在建設主管部門的指導下，通過示范工程建設，鼓勵住宅信息集成企業(yè)、產(chǎn)品 與設備開發(fā)企業(yè)積極參與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作，發(fā)展新興的住宅信息產(chǎn)業(yè)。 1）住宅智能化技術、產(chǎn)品、設備和通過優(yōu)化集成后的成套設備的質(zhì)量審驗； 2）工程工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度； 3）工程質(zhì)量綜合評價制度。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 1）住宅智能化工程與住宅小區(qū)建設實行統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造； 2）對住宅智能化工程實行材料、設備、產(chǎn)品集成化生產(chǎn)、發(fā)展我國住宅信息產(chǎn)業(yè)； 3）實行智能化工程的工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。 合開放性、兼容性、擴展性、多介質(zhì)和大網(wǎng)絡等要求，達到布線簡化，安裝方便，技術可靠，經(jīng)濟合理的目標。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效益的住宅智能化技術系統(tǒng)。 、新材料、新設備、新產(chǎn)品。 。示范工程在實施前應對未來物業(yè)智能化管理進行全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)智能化管理的一切準備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)智能化管理安全、準確、可靠地運轉。 宅現(xiàn)代信息集成建造系統(tǒng)（ HI－ CIMS）中的子系統(tǒng)，超前納入住宅小區(qū)開發(fā)建設的統(tǒng)一規(guī)劃、設計、施工和管理的總體目標中。 示范工程建設除遵守上述原則外，小區(qū)規(guī)劃設計尚應符合建設“文明居住環(huán)境”總體目標和“五要一?！保纯萍己恳_保、廚衛(wèi)設備要配套、裝修一次要完好、住房改革要兌現(xiàn)、物業(yè)管理要達標和標準靈活保適稍）的實施原則。具體要求如下： “國家 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設計導則”（以下簡稱導則）的規(guī)定。 1）一星級示范工程不得低于示范 小區(qū)規(guī)劃設計方案評審合格水平； 2）二星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)則設計方案評審良好水平； 3）三星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審優(yōu)秀水平。 “國家 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程綜合成房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 果驗收量化指標體系”（以下簡稱指標體系）的規(guī)定。具體要求如下： 1）一星級驗收成果不得低于“指標體系”的合格標準； 2）二星級驗收成果不得低于“指標體系”的良好標準； 3）三星級驗收成果不得低于“指標體系”的優(yōu)秀標準； 示范工程竣工交付使用前必須進行商 品住宅性能認定（以下簡稱性能認定）。性能認定必須執(zhí)行建設部建住房【 1999】 114號文《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）和建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室【 1999】 21 號文“關于實施《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）的幾點意見”和《商品住宅性能認定評價方法》等規(guī)定。并在規(guī)劃設計和工程實施中貫徹。具體要求如下： 1）一星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定 A級； 2）二星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定 AA級； 3）三星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定 AAA級。 管理規(guī) 定 “工程建設要點與技術導則”適用于被批準列入《全國住宅小區(qū)智能化技術示范工程》的住宅小區(qū)。凡批準列入“示范工程”的住宅小區(qū)，其規(guī)劃、設計、建設和管理均應遵循“工程建設要點與技術導則”的各項規(guī)定。 住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)及相關產(chǎn)品的設計、開發(fā)、除必須遵守“工程建設要點與技術導則”的規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關法規(guī)、標準的規(guī)定。 示范工程由建設部，有關省、自治區(qū)、直轄市建設主管部門指導，并在當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 府領導下，設立或指定專門機構負責跟蹤管理，確保工程建設落實和高水平建成。建 設部住