【正文】 ? 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或租金收入向房產(chǎn)所有人征收的一種稅。 (二 )納稅人 ? 房產(chǎn)稅的納稅人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)的所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人或者使用人。 ? 。 簡稱 “ 產(chǎn)權(quán)人 ” 、 “ 業(yè)主 ” 或“ 房東 ” ， 是指擁有房產(chǎn)的單位和個人 ， 即房產(chǎn)的使用 、 收益 、 出賣 、 贈送等權(quán)利歸其所有 。 ? 。 是指雖不具有房屋產(chǎn)權(quán)但擁有其經(jīng)營管理權(quán)的人 。 ? 。 是指以押金形式并付出一定費用 ，在一定的期限內(nèi)享有典當房產(chǎn)使用權(quán) 、 收益權(quán)的人 。 ?。代管人是接受產(chǎn)權(quán)人、承典人的委托代為管理房產(chǎn)或雖未受委托而在事實上已代管房產(chǎn)的人；使用人是直接使用房產(chǎn)的人。 (三 )房產(chǎn)稅的征稅范圍 ? 房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)的所有人。城市是指經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的市；縣城是指縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)，是指工商業(yè)較發(fā)達，人口較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房地產(chǎn)稅的工礦區(qū)，須經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。 (四 )稅率 ? 房產(chǎn)稅稅率采用 1％～ 5％的幅度比例稅率。在此幅度內(nèi)，各省 (區(qū)、市 )人民政府可根據(jù)本地實際，靈活確定本地區(qū)的適用稅率、現(xiàn)行稅率：自用房產(chǎn)，按自用房產(chǎn)余值的 ％；出租房產(chǎn)，按租金收入的 12％。 (五 ) 納稅義務(wù)發(fā)生時間 ? 、 納稅期限與納稅地點 ?(1)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營 ， 從生產(chǎn)經(jīng)營之月起 ， 繳納房產(chǎn)稅 。 ?(2)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營 ， 從建成之次月起 ， 繳納房產(chǎn)稅 。 ?(3)納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人在辦理手續(xù)前，即已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當月起，繳納房產(chǎn)稅。 ? 。 ?房產(chǎn)稅實行按年計算 ， 分期繳納的征收方法 ， 具體納稅期限由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府確定 。 ? 。 ?房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納 。 房產(chǎn)不在同一地方的納稅人 ， 應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅 。 ?房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)局負責征收。 (六 )優(yōu)惠政策 ?、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。 ?用的房產(chǎn)。 ?、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。 ?。 ?。 二、房產(chǎn)稅計算與申報 ?(一 ) 房產(chǎn)稅的計算 ?房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算公式如下： ? 應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)評估值 適用稅率 ? 實際操作時 ， 可按以下兩種方法計算： ? 10％ ～ 30％ 后的余值計算 ，計算公式如下： 年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)賬面原值 (1－次性減除率 ) ％ ? ， 計算公式如下： ?年應(yīng)納稅額＝年租金收入 適用稅率 (12％ ) （二）房產(chǎn)稅的申報 ? 房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定，及時辦理納稅申報，并如實填寫 《 房產(chǎn)稅納稅申報表 》 (見表 10— 3)。納稅人應(yīng)依照當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的坐落地點、數(shù)量、房屋的原值或租金收入等情況，據(jù)實向稅務(wù)機關(guān)申報，并按規(guī)定納稅。納稅人住址變更、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋原值或租金收入有變化時，要及時向稅務(wù)機關(guān)申報。 表 10 — 3 房產(chǎn)稅納稅申報表 填表日期： 年 月 日 納稅人識別號 : 金額單位：元 ( 列至角分 ) 納稅人名稱 稅款所屬時期 坐落 地點 建筑面積 房屋結(jié)構(gòu) 其 中 計稅 依據(jù) 適用 稅率 本期 上期 申報 房產(chǎn) 原值 本 期 增 減 房 產(chǎn) 本期實際房產(chǎn)原值 從價 計稅 的房 產(chǎn)原 值 從租 計稅 的房 產(chǎn)原 值 免 稅 房 產(chǎn) 原值 扣 除 率 余 值 租 金 ％ 12 ％ 全年 應(yīng)納 稅額 繳 納 次 數(shù) 應(yīng) 補 ( 退 ) 稅 款 1 2 3 ＝ 1+2 4 ＝ 3 － 5 － 6 5 ＝ 3 － 4 － 6 6 7 8 ＝ 4 － 4 7 9 10 1l 12 ＝ 8 10十 9 1 1 13 1 4 ＝ 1 2 247。 13 1 5 16 ＝14 －15 合計 如納稅人填報，由納稅人填寫以下各欄 如委托代理人填報，由代理人填寫以 下各欄 會計主管 ( 簽章 ) 經(jīng)辦人 ( 簽章 ) 納稅人 ( 公章 ) 經(jīng)辦人 ( 簽章 ) 代理人 ( 公章 ) 以 下 由 稅 務(wù) 機 關(guān) 填 寫 收到申報表日期 接收人 三、房產(chǎn)稅會計處理 ? （ 一 ） 會計科目設(shè)置 ? 為了正確核算企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果，準確反映房產(chǎn)稅的計提和解繳情況，企業(yè)應(yīng)在 “ 應(yīng)交稅金 ” 賬戶下設(shè)置 “ 應(yīng)交房產(chǎn)稅 ” 明細賬戶進行核算。即在計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅時，借記 “ 管理費用 ” 賬戶，貸記 “ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交房產(chǎn)稅 ”賬戶。 （二）會計處理 【 例 10— 5】 恒達生產(chǎn)企業(yè)有閑置門面房 4間 ， 出租給金龍連鎖超市作營業(yè)用房 ，月租金收入 30 000元 。 該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅的計算及會計處理如下： 應(yīng)納房產(chǎn)稅額＝ 30000 12％ ＝ 3 600(元 ) 借：管理費用 —— 房產(chǎn)稅 3 600 貸：應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交房產(chǎn)稅 3600 第三節(jié) 契稅會計 ?一 、 契稅概述 ?（ 一 ） 契稅概念 ?契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變更的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。它是不動產(chǎn)買賣、典當、贈與或交換而訂立契約時，由承受方繳納的一種財產(chǎn)稅。具體分為買契稅、典契稅、贈與契稅三種。 （二）契稅納稅人 ? 契稅的納稅人是在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經(jīng)營者及其他個人，包括中國公民和外籍個人。 （三）契稅征稅范圍 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 （四）契稅稅率 ? 契稅實行 3％～ 5％的幅度稅率。各省、巾、自治區(qū)人民政府可以在規(guī)定的幅度稅率范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況決定具體適用的稅率。 （五）契稅納稅期限、地點 ?契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間 ， 為納稅人簽訂土地 、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天 ， 或者納稅人取得其他具有土地 、 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天 。 ?納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi) ， 向土地 、 房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報 ，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款 。 納稅人辦理納稅事宜后 ， 契稅征收機關(guān)應(yīng)當向納稅人開具契稅完稅憑證 。 ?納稅人應(yīng)當持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。 （六）契稅優(yōu)惠政策 ? 、 事業(yè)單位 、 社會團體 、 軍事單位承受土地 、 房屋用于辦公 、 教學 、 醫(yī)療 、 科研和軍事設(shè)施的 ， 免征契稅； ? ， 免征契稅； ? ， 酌情準予減征或者免征契稅； ?、免征契稅的項目。 二、契稅計算與申報 ? (一 )計稅依據(jù) ? 契稅的計稅依據(jù)是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，當事人簽訂契約時的房產(chǎn)價值。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價方法不同，因而計稅依據(jù)也略有差別： ? 、 土地使用權(quán)出售 、 房屋買賣 ，以成交價格為計稅依據(jù) 。 成交價格是指土地 、 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格 ， 包括承受方應(yīng)交付的貨幣 、實物 、 無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益 。 ? 、 房屋贈與 ， 由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售 、 房屋買賣的市場價格核定 。 ? 、 房屋交換 ， 以所交換的土地使用權(quán) 、 房屋的價格差額為計稅依據(jù) 。 即交換價格相等時 ，免征契稅 ， 交換價格不等時 ， 由多支付貨幣 、 實物 、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅 。 ?，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。 (二 )應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù) 稅率 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折成人民幣結(jié)算。 三、契稅會計處理 ? 企業(yè)在購買土地、房屋產(chǎn)權(quán)，計算繳納契稅時，借記 “ 在建工程 ” 、 “ 固定資產(chǎn) ” 、 “ 無形資產(chǎn) ” 等賬戶，貸記 “ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交契稅 ” 賬戶。 第四節(jié) 車船使用稅會計 ? 一 、 車船使用稅概述 ? （ 一 ） 車船使用稅概念 ? 車船使用稅是對行駛于境內(nèi)公共道路的車輛、航行于國內(nèi)河流、湖泊或者領(lǐng)海的船舶，按其種類、噸位和規(guī)定稅額計算征收的一種稅。車船使用稅只對國內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)、單位和個人征收，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人暫不適用車船使用稅。 （二）車船使用稅納稅人 ? 車船使用稅的納稅人是指在我國境內(nèi)擁有并使用車船的單位和個人。在一般情況下，車船的擁有人和使用人同屬一人，納稅人既是車船的擁有者，又是車船的使用者。如果發(fā)生車船的租賃關(guān)系，擁有人和使用人不一致時，則應(yīng)由租賃雙方協(xié)商確定納稅人；租賃雙方未商定或無租使用的車船，以使用人為納稅人。 （三）車船使用稅征稅范圍