【正文】 商業(yè) ㎡ 1127 物業(yè)經(jīng)營用房 607 物業(yè)管理用房 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 12960 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車位 個 257 其中 地下停車位 個 257 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 19 二、一期 各板塊 數(shù)據(jù) （一）商業(yè) 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 自持（√） 銷售（√） 1F 大潤發(fā)超市大廳 4300 4300 超市卸貨區(qū) 442 442 街鋪 2670 2670 內(nèi)鋪 9372 9372 小計 16784 4742 12042 2F 大潤發(fā) 15961 15961 汽車通道 625 625 小計 16586 16586 3F 潮流前線 8641 8641 電影院 777 777 美食廣場 1350 1350 健身會所 800 800 餐飲 1800 1800 辦公區(qū) 1812 1812 其他 1400 1400 小計 16580 7939 8641 合計 49950 29267 20683 備注：上表為按照設(shè)計圖劃鋪后實測面積 ，最終以測繪面積為準 。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 20 （二）單身公寓 單身公寓標準層 F 型 G 型 H 型 H39。型 J 型 K 型 單層數(shù)量 2 10 6 2 2 1 戶型種類 一房兩廳一 衛(wèi) 一房一廳一 衛(wèi) 一房一廳一 衛(wèi) 一房一廳一 衛(wèi) 一房一衛(wèi) 一房兩廳一 衛(wèi) 套內(nèi)建筑面積（㎡） 32 35 公攤面積（㎡） 建筑面積（㎡） 單層面積（㎡） 231 層數(shù) 520（共 16 層） 單戶型總面積 3696 總面積（㎡） 套數(shù) 32 160 96 32 32 16 合計套數(shù) 368 備注：上表為按照設(shè)計圖劃鋪后實測面積，最終以測繪面積為準。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 21 （三）小套型住宅 小套型標準層 A型 B型 C型 D型 E型 單層數(shù)量 1 5 1 5 1 套內(nèi)建筑面積（㎡） 公攤面積（㎡） 陽臺面積（㎡） 建筑面積（㎡） 單層面積（㎡） 層數(shù) 520（共 16 層） 單戶型總面積 總面積（㎡） 套數(shù) 16 80 16 80 16 合計套數(shù) 208 備注：上表為按照設(shè)計圖劃鋪后實測面積，最終以測繪面積為準。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 22 （四）高層住宅 塔樓戶型 A1 A2 戶型種類 三房兩 廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 套內(nèi)建筑面積（㎡） 公攤面積（㎡） 陽臺面積（㎡） 入戶花園（㎡） 建筑面積（㎡） 單層面積（㎡） 層數(shù) 530（共 26 層） 單戶型總面積 面積合計 4層門廳面積 總面積（㎡） 13483 套數(shù) 52 52 合計套數(shù) 104 備注：上表為按照設(shè)計圖劃鋪后實測 面積，最終以測繪面積為準。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 23 第二章 營銷背景分析與戰(zhàn)略掌控 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 24 第一節(jié) 營銷 目標 及目標分解 一、 營銷目標 （一）銷售目標 小結(jié)： 銷售面積 63516㎡，銷售套數(shù) 約 909套 。 業(yè)態(tài) 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 階段 商業(yè) 20683 約 229 第一期 公寓 15814 368 第二期 小戶型住宅 14034 208 第二期 高層住宅 12985 104 第三期 合計 63,516 約 909 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 25 （ 二）招商目標 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 需招商 面積 1F 大潤發(fā)超市大廳 4300 超市卸貨區(qū) 黃金珠寶 368 368 鐘表精品 服裝服飾 /小型餐飲 1326 0 眼鏡店 化妝品 配飾 /飾品 女性服裝服飾 戶外運動休閑 皮鞋皮具 圖書音像 /文具 178 0 藥店 /飲食 /沖印 382 0 通道 4300 0 小計 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 需招商面積 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 26 2F 大潤發(fā) 15961 0 汽車通道 625 0 小計 16586 0 3F 服裝服飾 2552 2552 牛仔休閑 273 273 鞋帽包 485 485 家居服 /內(nèi)衣 /針織 /童裝 電影院（取消） 688 0 美食廣場 1062 0 兒童游樂 1038 0 美容 0 餐飲 0 家居 /文體用品 0 辦公區(qū) 2167 0 其他 4380 0 小計 其他（實測誤差） 0 合計 49535 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 27 二、營銷 目標分解 時 間 2022年 6月 2022年 8月 2022年 9月 2022年 10月 2022年 12月 2022年 2月 準備期 2022年 5月 2022年 12月 蓄勢期 內(nèi)部認籌 商鋪開盤 小戶型 公寓開盤 塔樓住宅 開盤 二期住宅銷售期 階段劃分 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 28 第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略與策略 一、 營銷策略背景思考 (一 ) 我們 不擔(dān)心項目銷售。 目前良好的房地產(chǎn)形勢和觀海衛(wèi) 在售項目少， 處天時地利 。 (二 ) 我們很 擔(dān)心項目銷售。 鎮(zhèn)級市場的有限性 。 (三 ) 商業(yè)是重心核心，也是重點難點。 (四 ) 項目一期的成功是二期的助推劑。 一期必須成功， 而且必須打一個漂亮的，并取得最好的市場形象，為整個項目價值提升提供平臺 。 (五 ) 追求項目價值的最大化實現(xiàn)，而非平庸式開發(fā)與推盤。 項目 營銷的目的不限于把房子和商鋪賣完，而且在于通過對項目突破式營銷， 獲取項目價值最大化，兌現(xiàn)股東投資最大化收益 。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 29 二 、 營銷戰(zhàn)略 思維導(dǎo)圖 三 、嘉潤國際 SWOT分析 內(nèi)外營銷環(huán)境分析 外部環(huán)境分析 內(nèi)部環(huán)境分析 市場走勢 政策背景 競爭環(huán)境 客戶需求 本體屬性 產(chǎn)品構(gòu)成 價值梳理 客戶屬性 制定營銷戰(zhàn)略與策略 制定營銷執(zhí)行細案 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 30 項目因素 — 內(nèi)因 市場因素 — 外因 優(yōu)勢 (Strength) 劣勢 (Weakness) ? 項目定位的唯一性與領(lǐng)導(dǎo)地位。 項目緊鄰城市核心中軸路， 交通便捷，商業(yè)昭 示率強， 地段無比優(yōu)越。 ? 大潤發(fā)簽入項目，地位與生俱來。 ? 項目屬 觀海衛(wèi)鎮(zhèn) 最高建筑與最好品質(zhì)建筑之一，市場關(guān)注度高，易于造勢推廣和口碑傳頌。 ? 開發(fā)商于政、企、商各界精英群體人脈廣泛，適于充分挖掘 市場渠道 價值。 ? 因項目建筑創(chuàng)新，將直接導(dǎo)致開發(fā)成本偏高。 ? 項目公寓 與小套型住宅 是非主流消費產(chǎn)品。 ? 高層住宅在環(huán)境上難于競爭主流高尚住宅。 ? 非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，項目較為孤立。 ? 開發(fā)商在商業(yè)消費市場無知名度。 ? 商業(yè)的銷售與經(jīng)營的永恒矛盾。 ? 多股東結(jié)構(gòu)。 機會 (Opportunitiss) SO ? 形象上，在觀海衛(wèi)鎮(zhèn)營建最具規(guī)模和創(chuàng) 新的“領(lǐng)袖”級城市綜合體。 ? 營銷上創(chuàng)建為觀海衛(wèi)鎮(zhèn)最具投資價值的地產(chǎn)產(chǎn)品，并為促成項目一開始就熱銷局面，讓第一批投資者受益，是為必須。 ? 關(guān)注開發(fā)商固有資源的開發(fā)利用和周邊縣市的投資客的推廣與開發(fā)， ? 以 17 萬觀海衛(wèi)人的家庭與 4000 個私營企業(yè)為核心服務(wù)目標，引領(lǐng)全新生活方式 ，視為獲取載舟之水關(guān)鍵。 WO ? 產(chǎn)品錯位規(guī)劃，精準鎖定足夠量圈層客群。 ? 運營觀海衛(wèi)，營建與提升慈溪東翼中心地位，將營銷氛圍擴大。 ? 堅持統(tǒng)一經(jīng)營管理，實現(xiàn)商業(yè)的永續(xù)經(jīng)營。 ? 引爆式開盤，將客戶的“談判”力消滅于搶房之中。 ? 符合 觀海衛(wèi)鎮(zhèn)作為慈溪市 商業(yè)副中心區(qū)發(fā)展定位 。 ? 當?shù)乜焖侔l(fā)展的經(jīng)濟及富裕人民，提供給投資性購買與商業(yè)未來運營無限商機。 ? 市場 公寓與 高端小戶型 住宅 產(chǎn)品的空白 。 ? 區(qū)域市場上暫 無競爭對手 。 ? 觀海衛(wèi)鎮(zhèn) 房價價位 低于慈溪約 3000元 /㎡ ，促進截留本地投資者。 威脅 (Threats) ST ? 快、狠、準，精準定位，鎖定層級界定目標客群，快速推盤。 ? 商業(yè)策劃往前看，從經(jīng)營的角度 —— 做旺做久，規(guī)劃可行商業(yè)業(yè)態(tài)，并適當犧牲一小部分開發(fā)利益用于培育商業(yè)的成長。 ? 充分挖掘與發(fā)揮大潤發(fā)的品牌號召力。 WT ? 利用一切可以利用的最好最適合的資源，進行精細化 耕作。 ? 項目入市價位適當?shù)?