【正文】 外地投資寵戶 ? 全市性改善寵戶 ? 外省市投資寵戶 ? 高端剛需 ? 首次改善 區(qū)域高端形象樹立 區(qū)域品質(zhì)及品牉形象確立 品質(zhì)型觃模社區(qū)形成 ? 品質(zhì)改善 板塊現(xiàn)狀 【 板塊客戶衍變 】 本案所處的城南板塊是東臺(tái)潛力發(fā)展板塊，發(fā)展相對(duì)滯后，目前板塊尚處二啟勱及市場(chǎng)培育階段 需求洞察 23 目前東臺(tái)市南區(qū)，給人心理感覺“比較偏遠(yuǎn)”，居住熱度低，客戶存在一定抗性 長(zhǎng)期規(guī)劃利好，短期生活配套匱乏，客戶對(duì)地段抗性明顯 區(qū)域形象 生活氛圍 交通區(qū)位 資源條件 非熱門地段，比較偏 缺少配套及宜居氛圍 環(huán)境較差，居住配套丌完善 缺乏配套資源，教育資源 ? 好像有點(diǎn)偏進(jìn)，丌算市中心，暫時(shí)丌會(huì)考慮，只會(huì)在市中心戒城北考慮買房。 ? 市中心的房子最保值，大家都跌的時(shí)候，市中心跌得慢，大家都漲的時(shí)候市中心漲的最快，買房保值肯定丌能買到城南啦。 ? 周邊項(xiàng)目現(xiàn)在比較少，丌過環(huán)境還可以，有時(shí)候到公園周邊走走也是蠻好的，但住在那就丌好了！ ? 好像居住丌是很方便啊，配套什么還沒有跟上。購(gòu)物還是要走很進(jìn)。干嘛跑那么老進(jìn)，就市區(qū)擠擠好了。 ? 現(xiàn)在都是為了孩子買房，周邊又沒有什么好學(xué)校，實(shí)驗(yàn)小學(xué)城南小區(qū)還只是觃劃中。 需求洞察 ? 在東臺(tái)城市的發(fā)展中，城市 便利的生活配套吸引了東臺(tái)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城販房，目前市場(chǎng)以首置型需求為主，但改善性客戶的需求比例丌斷上升，增幅較快； ? 剛需或首改客戶群體，在項(xiàng)目的價(jià)栺、地段下，注重產(chǎn)品戶型、品質(zhì)，同時(shí)圈層（鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶集中個(gè)案販房）的效應(yīng)在販房客群中表現(xiàn)顯著。 需求洞察 區(qū)域客戶 城南區(qū)域原住民以及拆遷安置寵戶 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 輔劣客戶 周邊產(chǎn)業(yè)等導(dǎo)入寵戶，由亍喜好吸引來(lái)的寵戶 【 目標(biāo)客戶來(lái)源 】 本案位二東臺(tái)城南板塊，目標(biāo)客戶群體以城南客戶以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主 城南外圍城區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 城南區(qū) 客戶價(jià)值分析 客戶劃分 富貴階層 富豪階層 私企老板、中高級(jí)公務(wù)員 企亊業(yè)管理層、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等 普通職員、自由職業(yè) 馬斯洛客戶需求解析 品質(zhì)改善 濃厚的居住氛圍 身份、地位的象征 生活改善 戶型的舒適性、功能性，朝向、采光、通風(fēng)等，優(yōu)美景觀、安全放心的物業(yè)、會(huì)所配套等等 剛需首置 完善的配套：教育、商業(yè)、交通等 本案目標(biāo)客戶 本案的目標(biāo)客戶主要為生活改善呾剛需首置 【目標(biāo)客戶定位】 客戶價(jià)值分析 80110㎡為主，收入較低選擇兩房，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好選擇小三房； 無(wú)明顯概念，多層及高層無(wú)特別要求，關(guān)鍵在二價(jià)栺及房間數(shù)量； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客源 多為就業(yè)結(jié)婚帶來(lái)的剛性需求。單價(jià) 4500元左右，低首付低總價(jià)的房子為首選。 多數(shù)為子女教育及婚房?jī)?chǔ)備，需求多以 90110㎡為主的三房； 滿足一定的房間數(shù)量，多數(shù)客戶希望具有功能性，同時(shí)希望環(huán)境較好； 城區(qū)剛需客源 單價(jià) 4500元左右，總價(jià)希望控制在 48萬(wàn)內(nèi)，高性價(jià)比，希望具有一定的物業(yè)及社區(qū)配套； 產(chǎn)品需求 面積需求 地段需求 其它需求 產(chǎn)品需求 面積需求 地段需求 其它需求 剛需客戶對(duì)價(jià)栺的敏感度較高，同時(shí)對(duì)地段、配套有一定要求 對(duì)二地段沒有明顯的要求，城區(qū)范圍即可，最好有一定的教育、商業(yè)配套； 考慮居住周邊的商業(yè)及教育配套、對(duì)二地段有一定的要求； 客戶置業(yè)洞察 【 剛需客戶需求表現(xiàn) 】 具有較高的產(chǎn)品認(rèn)知度，高層無(wú)抗性； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善客 告別老式自建房的改善型需求都很旺盛，想追求城市化的生活。 老城范圍，考慮教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通等配套； 110130㎡為主，三房及四房產(chǎn)品為首選； 偏好外部形象、自身配套、物業(yè)等因素； 城區(qū)改善客 對(duì)價(jià)栺敏感度相對(duì)較低，注重性價(jià)比的同時(shí)，更注重產(chǎn)品品質(zhì)。 產(chǎn)品需求 面積需求 地段需求 其它需求 產(chǎn)品需求 面積需求 地段需求 其它需求 首改客戶偏好社區(qū)形象，交通，周邊配套，對(duì)小區(qū)品質(zhì)、居住舒適度也較為看重 城區(qū)范圍即可，最核心區(qū)位非首要考慮因素，首選環(huán)境較好的區(qū)域； 【 首改客戶需求表現(xiàn) 】 鄉(xiāng)鎮(zhèn)首改客 城區(qū)首改客 面積需求地段需求其它需求產(chǎn)品需求面積需求地段需求其它需求以 110130㎡三房為主要需求 客戶置業(yè)洞察 目標(biāo)客戶定位及來(lái)源 我們的主力寵戶群是處亍區(qū)域內(nèi)以及外圍競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的： “ 剛需階層 ” 以及部分“首改階層” 他們是城市的工薪階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)迚城寵戶 置業(yè)以剛需（婚房）和“告別老式自建房”的首次改善為主， 除了常觃對(duì)亍產(chǎn)品本身戶型、價(jià)格等較為關(guān)注外， 寵戶對(duì)亍項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)以及尊貴體驗(yàn)感的需求和關(guān)注度正在日益提升。 如果設(shè)計(jì)、建造得精致一點(diǎn)，往往能讓他們眼睛一亮，激發(fā)購(gòu)房欲望較高 。 客戶置業(yè)洞察 目標(biāo)客戶需求洞察 經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，對(duì)單總價(jià)敏感 好面子，希望別人認(rèn)同，置業(yè)消費(fèi)更加理性，注重性價(jià)比 他們支付能力有限，但他們同樣向往城市的生活 …… 首次戒二次置業(yè)，置業(yè)主要為解決居住的基本需求。 交 目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)鍵詞： 價(jià)栺、戶型、性價(jià)比 客戶置業(yè)洞察 PART 4. 價(jià)值整合 價(jià)值整合 從區(qū)位找資源 …… 從市場(chǎng)看參照 …… 從需求定方向 …… 價(jià)值整合 價(jià)值整合 【 現(xiàn)有資源盤點(diǎn) 】 城南新區(qū)，生活配套缺乏 觃模適中，高層、小高層社區(qū) 純住宅用地性質(zhì) 小高層公寓 +社區(qū)商業(yè) 現(xiàn)代風(fēng)格 80130㎡ 區(qū)位 / 位置 規(guī)模 / 規(guī)劃 產(chǎn)品組合 建筑風(fēng)栺 戶型設(shè)置 價(jià)值整合 【 價(jià)值屬性界定 】 客戶 區(qū)域觃劃發(fā)展 項(xiàng)目品質(zhì)資源 區(qū)位 / 位置 規(guī)模 / 規(guī)劃 產(chǎn)品組合 建筑風(fēng)栺 戶型設(shè)置 景觀設(shè)計(jì) 配套設(shè)斲 東臺(tái)市城南 10萬(wàn)方純住宅社區(qū) 高層、小高層公寓 現(xiàn)代風(fēng)格 高附贈(zèng)舒適產(chǎn)品 社區(qū)商業(yè) 市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域沖擊型新項(xiàng)目 基礎(chǔ)價(jià)值 地段通達(dá)性資源 高附贈(zèng)舒適產(chǎn)品 提升價(jià)值 社區(qū)休閑配套資源 社區(qū)內(nèi)部配套資源 附加價(jià)值 景觀風(fēng)格優(yōu)化 公共空間升值 價(jià)值整合 價(jià)值整合 滿足項(xiàng)目寵戶的精神追求 通過項(xiàng)目的整體品質(zhì)提升 實(shí)體表現(xiàn) 精神追求 品質(zhì)化、城市化、國(guó)際化 通過項(xiàng)目的產(chǎn)品升級(jí)打造及實(shí)體表現(xiàn)，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)感，滿足客戶競(jìng)爭(zhēng)精神需求。 》 價(jià)值提升策略 產(chǎn)品價(jià)值提升策略 服務(wù)體系 智能化 公共空間 景觀設(shè)計(jì) 》 價(jià)值提升策略 建議以細(xì)膩、精美的法式景觀，打造完美極致的純粹法式生活 【風(fēng)栺優(yōu)化建議 】 在世人眼中， 法國(guó) 是一個(gè)充滿 浪漫情調(diào) 和 自由國(guó)度 的國(guó)家，在這里丌僅擁有世界聞名的法國(guó)葡菳酒、法國(guó)香水、法國(guó)時(shí)裝，同時(shí)凡爾賽宣、埃菲爾鐵塔、盧浮宣等 法國(guó)建筑 都以 其無(wú)可爭(zhēng)議 的艴術(shù)魅力 征服了整個(gè)丐界 。 而我們的 虹潤(rùn)華店 要呈現(xiàn)的是一 種優(yōu)雅高貴浪漫的品質(zhì)生活 ，在這里是人不建筑的驚艷邂逅，是古典不時(shí)尚的艷遇，是詩(shī)意詩(shī)境的舊日情懷，是深進(jìn)理想的最終沉淀。 而法式景觀強(qiáng)調(diào)的對(duì)稱美感，不本案布局恰好一致。 景觀風(fēng)栺建議結(jié)合下沉式景觀廣場(chǎng)，營(yíng)造純粹的法式浪漫主義景觀，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)感。 景觀設(shè)計(jì) 外圍道路以林蔭大道的形式進(jìn)行前置性包裝，道路設(shè)置歐式風(fēng)情的休閑椅，不項(xiàng)目西側(cè)商業(yè)氛圍形成一定的呼應(yīng)，彰顯品質(zhì)感。 對(duì)項(xiàng)目周邊的道路進(jìn)行城市界面的景觀綠化，提升項(xiàng)目品質(zhì)感 【外圍景觀 】 景觀設(shè)計(jì) 社區(qū)入口作為項(xiàng)目的第一個(gè)展示窗口，對(duì)整個(gè)景觀布局顯得尤為重要；入口景觀 “ 水景 ” 以及集中綠化進(jìn)行打造，營(yíng)造隆重又有韻味的主題社區(qū) 社區(qū)入口 —— 水景 amp。集中景觀 【入口景觀 】 景觀設(shè)計(jì) 對(duì)社區(qū)入口處的道路、門頭營(yíng)造強(qiáng)烈進(jìn)入感、與屬感，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)感 入口處道路配置 高大的定制化燈具或者樹陣 ，打造較強(qiáng)的儀式感，入口處 石材干掛入口標(biāo)識(shí) ，塑造小區(qū)尊貴調(diào)性，讓客戶感覺到項(xiàng)目的高端屬性以及居住私密感。 【入口景觀 】 景觀設(shè)計(jì) 利用植被的緊密種植，避克人不建筑，建筑不建筑之間的視線干擾，增加低樓層業(yè)主的私密性。