房地產(chǎn)成本控制四大核心環(huán)節(jié)管理-文庫吧
2024-12-25 04:37 本頁面
【正文】 因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標準； ? 前期工作盡可能做細，促進策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。 ? 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解； ? 符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布 3，制定的要求 ： 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： 2，制定的方法 ： 3，制定的要求 ： ? 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； ? 內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同； ? 盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)地總數(shù)，便于今后的對比分析； ? 盡可能作為績效考核指標；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，對用目標對控制結(jié)果的進行考核 成本目標的制定 —工作案例 1，某中學(xué)成本控制綱要 ： 前期制定的過程和人員，如何調(diào)整 2，某中學(xué)成本測算 ： 全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確 3，成本調(diào)研報告格式 ： 4，成本目標評審要點 成本目標的支解 分解是為了落實 1， 要滿足動態(tài)控制的需要： – 按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標 2，要滿足成本分析的需要： – 按照標準成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加； 3，按內(nèi)部職責(zé)劃分： – 成本費用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入 KPI 4，分解到設(shè)計限額： – 也可以認為是目標的落實，實際上內(nèi)在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額 5，分攤問題： – 作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分攤； 成本目標的分解 —工作案例 1，按招標和合同項分解 ： 2，按科目細分 ： 3，責(zé)任劃分 ： 4，設(shè)計限額 成本目標的落實 – 產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標的落實，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本； – 要有保證目標實現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段；重點是在設(shè)計和招標過程中，在設(shè)計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)
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