房地產(chǎn)成本控制四大核心環(huán)節(jié)管理-預(yù)覽頁
【正文】 中有總價，如，一些內(nèi)容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或?qū)嶋H數(shù)量上差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方工程； ? 最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風(fēng)險都給了施工單位 ? 變更與調(diào)價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的成本水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標(biāo)示時提出； ? 付款、結(jié)算辦理：盡量按照實際完成工程量 ? 合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風(fēng)險； 第二部分 工程量清單招標(biāo)管理 4，關(guān)于標(biāo)底的討論 ? 正確認(rèn)識標(biāo)底：合理范圍的參考，不是準(zhǔn)確的價格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說出到底哪個是準(zhǔn)確的 ? 是否需要標(biāo)底：很多單位說沒有標(biāo)底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底； ? 如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場價格計算，甲方的企業(yè)定額就是成本經(jīng)驗數(shù)據(jù) 第二部分 工程量清單招標(biāo)管理 5，關(guān)于談判的討論 ? 是否需要標(biāo)后談判：談判的目的是降價，各公司的認(rèn)識與習(xí)慣，最終為自身營造什么樣的市場環(huán)境；方式：不談或多次報價、多輪談判； ? 如何有效的談判：有針準(zhǔn)對性：從質(zhì)量、技術(shù)、進度、服務(wù)、付款等方面以及報價中的問題入手 ? 誰負責(zé)：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu)化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度 第二部分 工程量清單招標(biāo)管理 6，評標(biāo)原則與要點 ? 根本目的，要知道各家報價的差別在哪里，選定合適的隊伍（產(chǎn)品和服務(wù)）和價格，報證項目順利實施 ? 合理低價的概念與把握：技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合，與項目特征結(jié)合 ? 深層次的重點分析，要有單價分析表； ? 預(yù)防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖表 ? 必須與目標(biāo)做對比分析 ? 表格要統(tǒng)一，招標(biāo)文件中充分考慮評標(biāo)的需要 第二部分 工程量清單招標(biāo)管理 7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵 ? 為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境，才能得到市場上的優(yōu)質(zhì)資源 ? 市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊伍（檔次標(biāo)準(zhǔn)一致，新老結(jié)合）； ? 招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚 ? 投標(biāo)報價的方式明確（如算量不同如何處理），表格統(tǒng)一； ? 評標(biāo)充分、到位 ? 總之：準(zhǔn)備充分、到位。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； ? 前期工作盡可能做細，促進策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)
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