【正文】 斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)工程部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益工程部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三合作開(kāi)發(fā)合作方式符合總公司要求，有利于子公司；子公司負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；子公司負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)工程部負(fù)責(zé)付款總額177。付款時(shí)間176。177。選擇有利于公司利益的方式工程部 財(cái)務(wù)部 二、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制當(dāng)前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)錯(cuò)覺(jué)是:工程成本主要含在施工階段的 “一磚一瓦”中,加強(qiáng)監(jiān)控,就可大量節(jié)約成本。為了做到這一點(diǎn),許多開(kāi)發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血, 采取多項(xiàng)措施，例如加強(qiáng)預(yù)算審查 ,安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理,為了訂購(gòu) “便宜”的材料, 開(kāi)發(fā)商老總經(jīng)常親自出馬去“貨比三家”等。問(wèn)題的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段, 影響工程造價(jià)的程度為75%, 施工圖設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì))階段,影響工程造價(jià)的程度為 2535%, 施工開(kāi)始,通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為 510%，這些數(shù)據(jù)或許可以解釋許多企業(yè)成本控制見(jiàn)效甚微的原因。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度高達(dá)70%90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低?？刂品慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的措施規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞住宅和商業(yè)店鋪產(chǎn)品銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施, 切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施主要有以下幾個(gè)方面。1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項(xiàng)目工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí),可以采用成本一效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法,以求獲得最佳綜合效益。2）實(shí)行限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。 同時(shí),各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更, 保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資,也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學(xué),尊重事實(shí),實(shí)事求是,精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量的控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。3）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 目前,房產(chǎn)項(xiàng)目普遍實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對(duì)提高設(shè)計(jì)水平,促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑造型美觀,又要造價(jià)合理,從而保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。4）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作 加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費(fèi)。二）設(shè)計(jì)階段降低成本的方法1）成立成本評(píng)估審核部門在企業(yè)內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門,部門內(nèi)配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)分析人員。制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù),并對(duì)設(shè)計(jì)單位所出的設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行審核。對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐表明,這項(xiàng)工作對(duì)節(jié)約成本極有幫助。2）對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞 (節(jié)約)罰 (超支)。當(dāng)前的設(shè)計(jì)單位普遍 “經(jīng)濟(jì)觀念淡薄”。因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往是下面兩者之一:一是以建筑面積為基數(shù),以一定的系數(shù) (如 30 元/平方米) 計(jì)算。二是以項(xiàng)目總投形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問(wèn)題,設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對(duì)造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng)。道理很簡(jiǎn)單,因?yàn)樵O(shè)計(jì)不“安全”, 設(shè)計(jì)人員要負(fù)責(zé)任；造價(jià)的多少對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無(wú)影響,設(shè)計(jì)人員缺少了一種約束和限制的動(dòng)力。另外,目前的設(shè)計(jì)人員,普遍存在“重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì)” 的認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)單位內(nèi)部,技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離，工程設(shè)計(jì) ( 建筑、結(jié)構(gòu)、水電 ) 的設(shè)計(jì)人員的事,造價(jià)是預(yù)算人員的事情，使兩者難以結(jié)合起來(lái)，這是造成成本居高不下的原因之一。3）積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 全面推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度, 例如上海監(jiān)理費(fèi)為工程估算價(jià)的 %%, 設(shè)計(jì)監(jiān)理負(fù)責(zé)人,要求有 15 年設(shè)計(jì)工作經(jīng)歷,并要求是國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師或一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師。實(shí)踐表明,推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度,對(duì)控制工程成本較有好處。 三）設(shè)計(jì)階段成本控制流程設(shè)計(jì)階段各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的流程的見(jiàn)下表 設(shè)計(jì)階段成本控制流程控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法執(zhí)行部門一規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)可行性設(shè)計(jì)變更研發(fā)部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，營(yíng)銷部、預(yù)算部配合（2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算預(yù)算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、研發(fā)部配合二報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部配合方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部