【正文】 收式。它適合在一般場合采用，男女都適合。主要要求是：兩條大腿首先并攏，雙膝可以略為打開，兩條小腿可以在稍許分開后向內側屈回，雙 腳腳掌著地。 5）雙腿疊放式。適合穿短裙的女士采用。要求是：將雙腿一上一下交疊在一起，交疊后的兩腿間沒有任何縫隙，尤如一條直線。雙腳斜放在左右一側。斜放后的腿部與地面呈45 度角，疊放在上的腳的腳尖垂向地面。 6）雙腿斜放式。它適合于穿裙子的女士在較低的位置就坐時所用。要求：雙腿首先并攏，然后雙腳向左或向右側斜放，力求使斜放后的腿部與地面呈 45 度角。 7）雙腳交叉式。它適用于各種場合，男女都可選用。雙膝先要并攏，然后雙腳在踝部交叉。需要注意的是，交叉后的雙腳可以內收，也可以斜放，但不要向前方遠遠地 直伸出去。 4．上身的姿勢 坐好后，上身的姿勢也很重要。 1）注意頭部位置的端正。不要出現仰頭、低頭、歪頭、扭頭等情況。整個頭部看上去，應當如同一條直線一樣，和地面相垂直。在辦公時可以低頭俯看桌上的文件、物品，但在回答別人問題時，必須抬起頭來，不然就帶有愛理不理的意思。在和別人交談的時候，可以面向正前方，或者面部側向對方，不可以把后腦勺對著對方。 2）注意身體直立。坐好后，身體也要注意端端正正。需要注意的地方有： 一是椅背的倚靠。倚靠主要用以休息。所以因工作需要而就坐時，不應當把上身完 全倚靠著座椅的背部，最好一點都不倚靠。 二是椅面的占用。在尊長面前，最好不要坐滿椅面。坐好后占椅面的 3／ 4 左右，最合乎禮節(jié)。 三是身體的朝向。交談的時候，為表示重視，不僅應面向對方，而且同時應將整個上身朝向對方。 3）注意手臂的擺放。入座后放手臂的正確位置主要有五種： 泉州市 天宇房地產開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學習手冊 10 一是放在兩條大腿上。雙手各自扶在一條大腿上 ，也可以雙手疊放后放在兩條大腿上，或者雙手相握后放在兩條大腿上 。 二是放在一條大腿上。側身和人交談時，通常要將雙手疊放或相握地放在自己所側一方的那條大腿上。 三是放在皮包文件 上。當穿短裙的女士面對男士而坐，身前又沒有屏障時，為避免 “走光 ”，可以把自己隨身的皮包或文件放在并攏的大腿上。隨后，就可以把雙手或扶、或疊、或握著放在上面。 四是放在身前桌子上。把雙手平扶在桌子邊沿，或是雙手相握置于桌上，都是可行的。有時，也可以把雙手疊放在桌上。 五是放在椅子扶手上。當正身而坐，要把雙手分扶在兩側扶手上。當側身而坐，要把雙手疊放或相握后，放在側身一側的扶手上。 5．禁忌的坐姿 在別人面前落座時，一定要遵守律己敬人的基本規(guī)定，不要采用犯規(guī)的坐姿。 1）雙腿叉開過大。雙 腿如果叉開過大，不論大腿叉開還是小腿叉開，都非常不雅。特別是身穿裙裝的女士更不要忽略了這一點。 2）架腿方式欠妥。坐后將雙腿架在一起，不是說絕對不可以。但正確的方式，應當是兩條大腿相架，并且一定要使兩腿并攏。如果把一條小腿架在另一條大腿上，兩腿之間還留出大大的空隙，就顯得有些放肆了。 3）雙腿直伸出去。那樣既不雅妨也礙別人。身前如果有桌子，雙腿盡量不要伸到外面來。 4）將腿放在桌椅上。有人為圖舒服，喜歡把架在高處，甚至抬到身前的桌子或椅子上，這樣的行為是非常 粗 魯的。把腿盤在座椅也不妥。 5）抖腿。坐在別人面前，反反復復地抖動或搖晃自己的腿部，不僅會讓人心煩意亂，而且也給人以極不安穩(wěn)的印象。 6）腳尖指向他人。不管具體采用哪一種坐姿，都不要以本人的腳尖指向別人，因為這一做法是非常失禮的。 7）腳蹬踏他物。坐下來后，腳部一般都要放在地上。要是用腳在別處亂蹬亂踩，都是非常失禮的。 8）用腳自脫鞋襪。在外人面前就坐時用腳自脫鞋襪，顯然是非常不文明的。 泉州市 天宇房地產開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學習手冊 11 9）手觸摸腳部。在就坐以后用手撫摸小腿或腳部，都是極不衛(wèi)生又不雅觀的。 10）手亂放。就坐后，雙手都要在身前有桌時 放在桌上。單手、雙手放在桌下，或是雙肘支在面前的桌子上、夾在兩腿間都是不允許的。 11）雙手抱在腿上。雙手抱腿，本是一種愜意、放松的休息姿勢，在工作中不可以這樣。 12）上身向前趴伏。坐后上身趴伏在桌椅上或本人大腿上，都僅能用于休息。而不要在工作中出現。 6．不同情況下的坐姿 1）在比較輕松、隨便的場合，可以坐得比較舒展、自由。 2）談話，談判、會談時，場合一般比較嚴肅、適合正襟危坐。要求上體正直，臀尖落座在椅子的中部，雙手放在桌上、或將一只手放在椅扶上都行。腳可以并著放，也可以并 膝稍分小腿或并膝小腿前后相錯、左右相掖。 3）女士在社交場合，為了使坐姿更優(yōu)美，可以采用略側向的坐法，頭和身子朝向對方，雙膝并攏，兩腳相并、相掖、一前一后都可以。在落座時，應把裙子向腿下理好、掖好，以免不雅。 4）傾聽他人教導、指示時，對方是尊者、貴客，坐姿除了要端正外，還應坐在椅座的前半部或邊緣，身體稍向前傾，對對方表現出一種積極、重視的態(tài)度。 不同的坐姿，表示著不同的含義。我們來看看以下十個坐姿表示的含義，來指導平時的坐姿。 1）正襟危坐，上身緊張起來的姿勢是嚴肅、認真的表現； 2） 深深坐入椅內，腰板挺直的人在心理上處于優(yōu)勢； 3）抖動足或腿，是在傳達內心的不安、急躁； 4）張開兩腿而坐的男性，充滿自信，具有支配欲； 5）一條腿自然地架在另一條腿上的女性，表示對自己的外貌有信心； 6）頻頻變換架腿姿勢，是情緒不穩(wěn)定的焦躁的表現； 7）把腳擱在桌子上，以此延伸自己的勢力范圍，表明此人有較強的支配欲和占有欲，在接人待物時會有傲慢無禮的表現； 8）有教養(yǎng)的女性用腳踝交叉的動作代替架腿而坐，這種姿勢不僅外觀優(yōu)美，而且傳達的拒絕含義也比較委婉。 泉州市 天宇房地產開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學習手冊 12 9）始終淺坐在椅子上的 人流露出心理上的劣勢和缺乏精神上的安定感，迎合對方或隨時準備起身。 10）在會場中或公開場合，坐著時手捂嘴、掩嘴、摸下巴，多屬以 “評判 ”的態(tài)度在聽對方發(fā)言。 立姿 基本要求：端正、自然、穩(wěn)重、親切、精神飽滿，力求做到“站如松”。 基本要領：頭正頸直，雙眼平視，嘴唇微閉，面帶微笑，下頜微收，挺胸直腰收腹，兩臂自然下垂，腿膝伸直，重心在兩腿中間，肌肉略有收縮感。 禁忌：忌探脖、弓背、斜戶、撅臀等。 走姿 基本要求：端正、穩(wěn)健、輕盈、有節(jié)奏感、充滿活力，即“行如風”。 基本要領：昂首挺胸，收腹直腰，兩眼平視， 肩平不搖，雙臂自然前后擺動，兩腿直而不僵，提髖，身體重心落于腿掌前部，步幅適中均勻，兩腿落地一線，腳印正對前方。 步位：是指兩肢下落到地面時的位置，男子行走時步位一般要求兩腿交替前進在一線上，兩腳尖稍外展，走出兩條平行線，女子走路時步位要求是兩腳輪換前進，踩在一條直線上，稱“一字步”。 步度：是跨步時兩腳之間的距離，標準步度是本人的一腳之長。 禁忌：左搖右晃，重心不穩(wěn)，彎腰駝背，步履拖沓；內八字 或外八字腳；背手、插兜、抱肘、叉腰及腳跟用力發(fā)出聲響。 名片的使用 名片是人們交往結識的工具，在使用時有很 多講究。它的作用在于向對方介紹說明自已的身份，便于今后通訊聯系，建立交往關系。在使用名片時，要注意一定的禮儀要求。 遞名片：首先要反自己的名片準備好，名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。遞送時應將名片正面面向對方，雙手奉上，伴隨 15度的鞠躬，眼睛應注視對方，面帶微笑，并真誠大方地說，這是我的名片，請多關照。 接名片：接名片時要恭敬和面帶微笑。一方接過名片后，一定要仔細看一下，記住對方的名字、職務，并著重地放入自己的口袋或名片夾內，看名片時，可以說，認識你很高興的話。切忌接過名片后一眼不看就隨手放到 一邊，這是對對方的不尊重。 泉州市 天宇房地產開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學習手冊 13 第 三 部分 基礎知識培訓 第一章 基礎篇 房地產市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場； 二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場； 三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。 國土局： 代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產市場、房地產行業(yè)管理的一個政府部門。 商品房： 是指開發(fā)商以市場地價取得土 地使用權，進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產。它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。 發(fā)展商： 專門從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。 代理商： 經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務的企業(yè)。 土地類型： 按其使用性質劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。 土地使用權年限： 是指政府以拍賣 、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該綜土地用途符合當時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。現政府對土地使用權年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。 土地使用費 泉州市 天宇房地產開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學習手冊 14 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。 房地產產權： 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。房屋作為不動產與土地 是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產權并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。 1如何辦理產權？ 每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機構或由開發(fā)商代辦。 1房地產產權登記： 指凡在規(guī)定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。 1產權證書： 是指 “ 房屋所有權證 ” 和 “ 土地使用 權證 ” 的二合為一，是房地產權的法律憑證。 房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 1商品房預售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需此證）。 1房地產買賣合同： 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證 。 1房屋所有權： 房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、 泉州市 天宇房地產開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學習手冊 15 抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內的一切權利。 房屋使用權： 是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。 2銀行接揭： 是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權歸己。 2七通一平： 是指上 、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。 2公共維修基金： 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。 2房屋買賣所需費用 (1) 按揭手續(xù)費： A、財產保險費：總房價款？‰貸款年