房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制-文庫(kù)吧
2025-07-15 01:23 本頁(yè)面
【正文】 居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等的建設(shè)費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用按照政府城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比重分?jǐn)傆?jì)入。 5）開發(fā)間接費(fèi)是指開發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。2. 期間費(fèi)用：商品房開發(fā)期間費(fèi)用，是指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出。 1）管理費(fèi)是指項(xiàng)目行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)，工會(huì)經(jīng)費(fèi)，職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，勞動(dòng)保險(xiǎn)非，待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，董事會(huì)費(fèi)，咨詢費(fèi)，審計(jì)費(fèi)，訴訟費(fèi)，排污費(fèi)，房地產(chǎn)稅，土地使用稅，開辦費(fèi)攤銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，壞帳損失，報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。2）財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)，融資代理費(fèi)，承諾費(fèi)，企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。3）銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售人員工資，資金，福利費(fèi)，差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)，修理費(fèi)，物料消耗費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)，代理費(fèi)，銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。3. 稅金：稅金是指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)銳、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加等。依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費(fèi)，按照國(guó)家及市政府有關(guān)部門依法制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。執(zhí)收部門在收費(fèi)時(shí)，必須持有物價(jià)部門頒發(fā)的收費(fèi)許可證，使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制或者監(jiān)制的行政性事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)。 ： 銷售利潤(rùn)以住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率，由開發(fā)經(jīng)營(yíng)者自主確定。以上各項(xiàng)費(fèi)用，在商品房開發(fā)總成本中，土地約占總成本的40%，建筑安裝工程約占總成本的30%，稅費(fèi)及其它約占總成本的30%。二、項(xiàng)目的成本控制：項(xiàng)目的成本控制是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目從投資決策階段到房屋銷售階段進(jìn)行有效管理，優(yōu)化各項(xiàng)成本開支，減少不必要開支，降低費(fèi)用，力求使得開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化。商品房的成本控制可分為5個(gè)階段進(jìn)行：策劃投資階段，設(shè)計(jì)階段，開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)包階段，項(xiàng)目施工階段和房屋的銷售管理階段。投資策劃階段：在投資策劃階段，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合工程實(shí)際，明確項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，通過對(duì)產(chǎn)品功能的分析，以達(dá)到節(jié)約資源和降低造價(jià)的目的。開發(fā)商的工作重點(diǎn)是尋找項(xiàng)目，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，考察投資環(huán)境，包括項(xiàng)目所在地的土地價(jià)格，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施狀況，材料的運(yùn)輸距離以及房屋未來(lái)的銷售狀況，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，把各個(gè)項(xiàng)目可能發(fā)生的成本費(fèi)用綜合起來(lái)加以考慮，對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本進(jìn)行總體控制。 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)階段是成本控制工作全過程的重點(diǎn)階段。設(shè)計(jì)階段要考慮項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民收入狀況，社會(huì)習(xí)俗和人文環(huán)境，設(shè)計(jì)出符合當(dāng)?shù)貭顩r的戶型，面積，使得不同家庭情況的居民都能買的起房。項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)。優(yōu)
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