【正文】 想鋪位就勢在必得，而且也會是最早的一批落定者。 另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報，首先要考慮的是高 回報率，并且容易受廣告的影響，但因為手頭資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價。 大眾消費者的商業(yè)經(jīng)驗相對比較欠缺，投資意識不是很濃，必須通過我們對這種投資者的投資意識進行啟動和開發(fā)。同時，隨著商業(yè)的發(fā)展許多小型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的 商業(yè)運作方式獲取利潤，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進行正確的理性投資。 在商業(yè)的發(fā)展過程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價不已超過 30 萬，近七成的投資者認(rèn)為總價在 15 萬－ 30 萬之間的商鋪最容易接受。同時對于大額的資金投資，大部分的投資者會選擇銀行貸款。 在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。 ? 經(jīng)營者 經(jīng)營客戶分析： 經(jīng)營者大多有一定的商業(yè)背景，他們對商場經(jīng)營已經(jīng)具有一定的認(rèn)識，但是他們需要一個經(jīng)營的理想平臺。經(jīng)營者的最終目的是要促成銷售獲取利潤，他們主要會考慮幾方面： 區(qū)域消費能力：項目 的周邊地區(qū)要有足夠的消費群體以及流動人口，同時會考慮到周邊商業(yè)的競爭。 商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。 交通：項目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)模的停車場。 優(yōu)秀的硬件設(shè)施：項目的規(guī)劃、設(shè)計以及購物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費者。 優(yōu)秀的操作團隊：一個具有多方面專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理的團隊是保證一個綜合商業(yè)設(shè)施成功的重要工具。 目標(biāo)經(jīng)營者特征： ⑴、熟悉 淮濱裝飾建材 市場，對 **街商圈的經(jīng)營環(huán)境非常認(rèn)可。 ⑵、熟悉 市 場的經(jīng)營模式。 ⑶、對 淮濱裝飾建材市 經(jīng)營的環(huán)境比較認(rèn)可，希望在這種有品牌形象的商場內(nèi)經(jīng)營。 ⑷、非?？春?淮濱裝飾建材城 的經(jīng)營前景。 以我公司的經(jīng)驗， 淮濱裝飾建材城 招到商家不難，難的是招到合適理想品牌同時愿意接受較高租金的商家，這對項目的未來發(fā)展很重要。 ? 消費者 消費者分析 : 隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點： 21 世紀(jì)是一個講求效率的時代，無論工作還是生活，都注重 “時間成本”的概念。對于購物，當(dāng)然也希望能夠在一天、在一個地方就能一次性購置齊全。這種所謂“ 一天、一個所在、一次性滿足”的服務(wù)理念，在歐美以及港、臺、新加坡等地方都已經(jīng)非常的普及。 在我國的一些發(fā)達地區(qū)如北京、上海、廣東、天津、江浙、長沙等地也是主流型態(tài)。 所謂“一站式”，就是由多個同行業(yè)但不同門類產(chǎn)品組成的可以滿足消費者一次性購齊所有需要的綜合式市場 。 “ 淮濱裝飾建材城”， 就是為裝飾建材行業(yè)量身打造的綜合大型專業(yè)市場，突破了傳統(tǒng)建材市場的發(fā)展瓶頸，以現(xiàn)代、科學(xué)的理念引領(lǐng)裝飾建材行業(yè)的潮流。 7 萬平方米超大規(guī)模的市場容量，“是豫東南地區(qū)最大的“一戰(zhàn)式”裝飾建材城； 科學(xué)合理的功能規(guī)劃，對裝飾建材各業(yè) 態(tài)進行統(tǒng)一分區(qū)布局； 在統(tǒng)一規(guī)則，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，獨立經(jīng)營的理念引導(dǎo)下，以滿足消費者“一戰(zhàn)式”購物為戰(zhàn)略目標(biāo)； 實施特許品牌專賣店經(jīng)營策略，規(guī)?；n次化、專業(yè)化和集約化的現(xiàn)代專業(yè)市場發(fā)展趨勢，為經(jīng)營者提供可持續(xù)壯大經(jīng)營的發(fā)展空間，開創(chuàng)一個建材消費的新時代！ 主要業(yè)態(tài)分類規(guī)劃： 內(nèi)部商鋪： 五金工具、油漆、電工電料、潔具、布藝、墻紙、裝飾配料等。 沿街 商鋪 ：陶瓷、地磚、地板、門業(yè)、鋁型材、鋼材、建筑材料等 沿街二樓 ：燈具照明、家具、窗簾等 優(yōu)越的購物環(huán)境：優(yōu)越的購物環(huán)境能給消費者帶來好的 消費 心情，消費者以愉快的心情“發(fā)現(xiàn)和探索”消費目標(biāo)。 優(yōu)越的地段：好的地理位置和便利的交通將會吸引更多的消費者，為消費者帶來更多的方便。 目標(biāo)消費者特征： 淮濱裝飾建材城 屬于 淮濱縣 最主要的 裝飾建材批發(fā)市場 ，其影響到整個 淮濱縣 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及周邊縣市消費者 ，其消費群體比較全面，消費群體將會是 23－ 60 歲之間的消費 群體。 （三）項目定位 ? 產(chǎn)品定位： 打造規(guī)模化的 裝飾建材 航母 宏大規(guī)模、科學(xué)的功能分區(qū)、一站式購物、統(tǒng)一招商管理的理念 構(gòu)筑開發(fā)商、商家、消費者的滿意平臺，成為城市經(jīng)濟騰飛的“發(fā)動 機”。 ? 市場定位 全新的經(jīng)營理念，科學(xué)先進的規(guī)劃系統(tǒng)，對淮濱縣傳統(tǒng)的 裝飾建材 市場進行整合升級，以絕對規(guī)模和實力成為當(dāng)之無愧的區(qū)域龍頭，對信陽市及整個豫東南地區(qū)的輻射影響力將再次升級，成就更加繁榮昌盛的豫東南 建材 第一市。 ? 形象定位 品牌全面升級 告別品牌店與小攤販比鄰而居的混亂，保證特許品牌專營店進駐，質(zhì)量無憂 賣場全面升級 告別小門面的零散無序，以合理科學(xué)的賣場規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理，商家無憂 市場全面升級 告別小范圍的發(fā)展空間，以龍頭氣勢俯視整個豫東南地區(qū) 裝飾建材 市場，投資無憂 享受全面升級 告別街邊 烈日和灰塵中的討價還價，用逛超市的悠閑選購 建材 ，家裝無憂。 核 心 思 考 租金與售價 這里有兩個基本原則：一是售價基本上由租金決定，二是租金要合理，高和低都不合適。 根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，商鋪的售價是月租金的 100倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報的底限是十年。這樣的思路投資者較為接受 租金的制訂方面，太貴對招商不利，太低會影響投資回報率。我司建議以參照 和諧建材港和 **商業(yè)街 的正常租金水平較為合理，這樣在項目銷售過程中，可以合理的控制項目的售價及其租金，有利于項目 的可持續(xù)性發(fā)展。 業(yè)態(tài)的變與不變 淮濱裝飾建材城 在擴大招商與銷售的同時，業(yè)態(tài)將會受到許多未知因素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據(jù)招商和銷售的情況以及一些商家的要求給予適當(dāng)?shù)母膭?。但是，必須確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于項目前期的銷售與招商的進行。 銷售與招商 大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須要先商業(yè)后地產(chǎn)，在項目的開發(fā)前期，我們要通