【正文】 取利潤(rùn)，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進(jìn)行正確的理性投資。同時(shí)對(duì)于大額的資金投資，大部分的投資者會(huì)選擇銀行貸款。 ? 經(jīng)營(yíng)者 經(jīng)營(yíng)客戶分析： 經(jīng)營(yíng)者大多有一定的商業(yè)背景，他們對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具有一定的認(rèn)識(shí)，但是他們需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)的理想平臺(tái)。 商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。 優(yōu)秀的硬件設(shè)施：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及購(gòu)物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費(fèi)者。 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者特征： ⑴、熟悉 淮濱裝飾建材 市場(chǎng)，對(duì) **街商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境非常認(rèn)可。 ⑶、對(duì) 淮濱裝飾建材市 經(jīng)營(yíng)的環(huán)境比較認(rèn)可，希望在這種有品牌形象的商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。 以我公司的經(jīng)驗(yàn)， 淮濱裝飾建材城 招到商家不難，難的是招到合適理想品牌同時(shí)愿意接受較高租金的商家，這對(duì)項(xiàng)目的未來發(fā)展很重要。對(duì)于購(gòu)物，當(dāng)然也希望能夠在一天、在一個(gè)地方就能一次性購(gòu)置齊全。 在我國(guó)的一些發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海、廣東、天津、江浙、長(zhǎng)沙等地也是主流型態(tài)。 “ 淮濱裝飾建材城”， 就是為裝飾建材行業(yè)量身打造的綜合大型專業(yè)市場(chǎng)，突破了傳統(tǒng)建材市場(chǎng)的發(fā)展瓶頸，以現(xiàn)代、科學(xué)的理念引領(lǐng)裝飾建材行業(yè)的潮流。 沿街 商鋪 ：陶瓷、地磚、地板、門業(yè)、鋁型材、鋼材、建筑材料等 沿街二樓 ：燈具照明、家具、窗簾等 優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境：優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境能給消費(fèi)者帶來好的 消費(fèi) 心情，消費(fèi)者以愉快的心情“發(fā)現(xiàn)和探索”消費(fèi)目標(biāo)。 目標(biāo)消費(fèi)者特征： 淮濱裝飾建材城 屬于 淮濱縣 最主要的 裝飾建材批發(fā)市場(chǎng) ，其影響到整個(gè) 淮濱縣 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及周邊縣市消費(fèi)者 ，其消費(fèi)群體比較全面，消費(fèi)群體將會(huì)是 23－ 60 歲之間的消費(fèi) 群體。 ? 市場(chǎng)定位 全新的經(jīng)營(yíng)理念，科學(xué)先進(jìn)的規(guī)劃系統(tǒng)，對(duì)淮濱縣傳統(tǒng)的 裝飾建材 市場(chǎng)進(jìn)行整合升級(jí)，以絕對(duì)規(guī)模和實(shí)力成為當(dāng)之無愧的區(qū)域龍頭，對(duì)信陽市及整個(gè)豫東南地區(qū)的輻射影響力將再次升級(jí)，成就更加繁榮昌盛的豫東南 建材 第一市。 核 心 思 考 租金與售價(jià) 這里有兩個(gè)基本原則：一是售價(jià)基本上由租金決定，二是租金要合理，高和低都不合適。這樣的思路投資者較為接受 租金的制訂方面，太貴對(duì)招商不利，太低會(huì)影響投資回報(bào)率。 業(yè)態(tài)的變與不變 淮濱裝飾建材城 在擴(kuò)大招商與銷售的同時(shí)，業(yè)態(tài)將會(huì)受到許多未知因素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據(jù)招商和銷售的情況以及一些商家的要求給予適當(dāng)?shù)母膭?dòng)。 銷售與招商 大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須要先商業(yè)后地產(chǎn)，在項(xiàng)目的開發(fā)前期，我們要通過對(duì)主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項(xiàng)目良好的商業(yè)形象，才能帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)，才能吸引更多的投資客戶。 凡入市商戶、開發(fā)商給予第一年免租金，第二年減半收租的辦法，進(jìn)行市場(chǎng)前期培育。 永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道 我們將對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的裝飾建材品牌進(jìn)行招商，把幾個(gè)大品牌或知名企個(gè)市場(chǎng)帶動(dòng)起來。 在市場(chǎng)內(nèi)分區(qū) 重要區(qū)位布置 大品牌旗艦店、二線品牌專營(yíng)店 ，帶動(dòng)小型商戶。 形成高端、中端和普通全系列產(chǎn)品 業(yè)招進(jìn)來，通過，稅、費(fèi) 和租金等優(yōu)惠辦法，吸引他們?nèi)胧?，由他們把?經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài) 格局，建成一個(gè)以淮濱為中心的大型 裝飾 建材專業(yè)市場(chǎng) 。 操盤時(shí)機(jī)掌握 開盤對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，要根據(jù)市場(chǎng)的狀況，提高市 場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的期望值，對(duì)客戶充分把握，掌握最佳開盤時(shí)機(jī)，形成銷售沖擊波，銷售任務(wù)為 25％－ 30％。 按照對(duì)項(xiàng)目的初步估算，銷售總量預(yù)計(jì)將會(huì)在 8 億－ 2 億之間，為方便計(jì)算，項(xiàng)目銷售總目標(biāo)為 2 億元，其中： ● 在首次公開發(fā)售期間，完成銷售任務(wù)的 2530%。 招商目標(biāo) 對(duì)本項(xiàng)目而言， 淮濱裝飾建材城 的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)場(chǎng)促進(jìn)持續(xù)興旺； 保證商場(chǎng)的順利開業(yè)，開業(yè)時(shí)項(xiàng)目的招商率達(dá)到 90％以上。 （ 2）打破傳統(tǒng) 商業(yè)模式，引導(dǎo)消費(fèi)潮流 通過全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)同時(shí)融合中國(guó)人的消費(fèi)理念，打造 淮濱縣的 裝飾建材 航母 （ 3）成為 淮濱 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典范 淮濱裝飾建材城 的開發(fā)，正處于 淮濱 商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，通過可持續(xù)經(jīng)營(yíng)成就項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 營(yíng) 銷 策 劃 基 本 原 則 全面領(lǐng)先 以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。 賣點(diǎn)不可一次推完 由于項(xiàng)目的銷售目標(biāo)比較龐大，銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，我們必須保持市場(chǎng)的新鮮度，保持銷售工作的多次高潮，項(xiàng)目賣點(diǎn)需要進(jìn)行有節(jié)奏、有層次的推廣，根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷周期和工程進(jìn)度進(jìn)行合理規(guī)劃，有目的的進(jìn)行宣傳推廣，不能一次性把賣點(diǎn)推完。提前展示策略能更好地為本項(xiàng)目的推售與形象服務(wù)。 招商先行 招商先行，以全面提升商業(yè)品質(zhì)，從高標(biāo)準(zhǔn)邀請(qǐng)品牌商家入手，形成項(xiàng)目的鮮明形象和操作模式，通過良好的招商造勢(shì)，帶動(dòng)銷售的火熱進(jìn)行；通過前期的招商，同時(shí)也能給項(xiàng)目在推廣過程中提供不間斷的炒作話題。所以，需要最大限度啟動(dòng)大眾投資市場(chǎng)，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。 內(nèi)外兼顧 同時(shí)，考慮到 淮濱裝飾建材城 高額的銷售目標(biāo)，全部依賴本地消化是不可能的，我們必須通過對(duì) 淮濱 周邊城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行整體的招商推廣銷售，內(nèi)外同時(shí)進(jìn)行，以求在最短的時(shí)間內(nèi)消化所有的商鋪。 從形象上，一開始，我們就需要建立強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象，建立項(xiàng)目的高強(qiáng)姿態(tài)。 充分蓄客 在項(xiàng)目的銷售前期，我們必須為項(xiàng)目 的整體推廣以及開業(yè)充分蓄積客戶，以保證項(xiàng)目的旺場(chǎng)，同時(shí)通過前期大量的蓄積客戶為項(xiàng)目的銷售提供充分的客源，保證項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)和成交量，縮短銷售時(shí)間。通過與政府、媒體深度合作，利用其權(quán)威性與公正性，為本項(xiàng)目的推出搖旗吶喊。同時(shí)通過社會(huì)的輿論，樹立良好的品牌形象和美譽(yù)度。