【正文】 相比城市化水平還較低，房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展階期， 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 政策 ?從限制到救市，從提息到降息： 2022年 10月 — 2022年 8月，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)； 2022年 9月 16日“雙率下調(diào)”； 2022年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，而進(jìn)入 2022年，隨著政府調(diào)控的力度逐漸加大，成交量相對(duì)于 2022年有明顯下滑。 市場(chǎng) ?房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，消化量增加， 2022年市區(qū)成交萬(wàn) ㎡ ：淮安 2022年前兩月新增商品房消化率達(dá)到 %，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 ? 09年下半年隨著房?jī)r(jià)的漲速過(guò)快，政府調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)至今仍處于弱市中，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，走勢(shì)不明朗。 土地 ?土地市場(chǎng)成交量穩(wěn)定： 07年、 08年土地成交量分別是 413萬(wàn)㎡ 、 415萬(wàn)㎡ ，基本無(wú)變化，而 09年為 683萬(wàn)㎡，上漲 268萬(wàn)㎡。 ?土地成交均價(jià)略有下降： 07年、 08年土地成交均價(jià)分別是 1113元 / ㎡ 、 948元 / ㎡ ，下浮 %，而 09年為 1351元 / ㎡ ，上漲 403元 / ㎡ 。 ? 09年 112月土地成交量是 683萬(wàn)㎡ ，土地成交均價(jià) 1351元 / ㎡ 。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品 ?建筑風(fēng)格：各類建筑風(fēng)格已經(jīng)在淮安市場(chǎng)上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格等。 ?戶型：市場(chǎng)主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。 ?景觀：淮安房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越注重景觀規(guī)劃，但精品景觀仍很少，景觀營(yíng)造較為粗糙（如香格里拉）。 ?品質(zhì)：在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)打造（如中天花園）。 供銷 ?淮安未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大： 至 09年 12月商品房存量 205萬(wàn)㎡；待開(kāi)發(fā)商品房面積約㎡（未開(kāi)發(fā)土地的容積率按 ），共計(jì) 2381萬(wàn)㎡。 ?商品房供應(yīng)以 120140㎡ 的三房為主，但 8090㎡ 的兩房， 110120㎡ 的三房去化速度最快。 ?淮安二手房市場(chǎng)主要供應(yīng)在在中心城區(qū)，淮陰區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)量小。 價(jià)格 ? 09年由于行業(yè)調(diào)整及一系列政策的影響，淮安市商品房平均價(jià)格較 08年略微上漲 35%。 ? 2022年商品房實(shí)際成交價(jià)格相對(duì)于 2022年四季度上漲幅度較小。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 板塊劃分 隨著淮安城市框架逐漸展開(kāi)，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成四大板塊。 楚州區(qū)： 以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟； 清河板塊 開(kāi)發(fā)板塊 清浦板塊 淮陰板塊 楚州板塊 清河板塊： 政、金、教、商貿(mào)中心，淮安最成熟的居住商貿(mào)區(qū)； 清浦板塊： 老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點(diǎn)不斷，愈現(xiàn)成熟； 淮陰板塊： 以淮陰縣城為依托的市域居住、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展； 開(kāi)發(fā)區(qū)： 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場(chǎng)有待成熟； 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)。 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段； ?配套優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域； ?強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。 榕興 水韻天成 萬(wàn)達(dá) 國(guó)際廣場(chǎng) 香格里拉花園 億力 未來(lái)城 奧林晴園 中天花園 清河板塊 茂華國(guó)際匯 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 大盤林立 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價(jià) 客群情況 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 水韻天成 別墅、多層、小高層 5600 私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員為主，淮安 高端人群集中 區(qū)位、產(chǎn)品 萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 高層 5400 下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例 區(qū)位、品牌、自身配套 中天花園 高層、小 高層 4800 全市改善型客戶，公務(wù)員、私 營(yíng)業(yè)主 低密度、生態(tài)景 觀 ?清河公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高，主流價(jià)格區(qū)間 4000～ 6000元 /平方米 ?客群價(jià)格敏感度較低，在售項(xiàng)目體量都是較大，未來(lái)供應(yīng)充足 ?客戶層次高，主要來(lái)自政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主 ?中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價(jià) 客群情況 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 億力未來(lái)城 高層 4700 以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教 育客群 教育資源、區(qū)位 香格里拉花園 多層、高層、聯(lián)排 4600 下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例 自然資源、項(xiàng)目品質(zhì) 茂華國(guó)際匯 高層 4800 以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群 項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)位 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升。 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位； ?配套優(yōu)勢(shì)： 商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來(lái)了大量的教育客群； ?項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開(kāi)發(fā)，區(qū)域的價(jià)值逐步顯現(xiàn)。 日月星城 歐洲城 清江華府 天龍御城 清浦板塊 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 銷售均 價(jià) 客群情況 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 歐洲城 多層 3700 青浦區(qū)事業(yè)單位人員為主，部分投資客戶 價(jià)格、教育 日月星城 小高層 4600 青浦區(qū)事業(yè)單位職工 為主，周邊客戶 區(qū)位、配套、教育 清江華府 小高層 3600 客群以工業(yè)區(qū)職人為 主 價(jià)格、工作便利 運(yùn)河明珠 高層 6200 周邊公務(wù)員為主 區(qū)位 ?公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間 3700~5000元 /平方米 ?清河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，客戶價(jià)格有一定敏感度 ?以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例 ?價(jià)格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對(duì)缺失，人流量不足。 ?區(qū)位特征： 翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)； ?配套現(xiàn)狀： 商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時(shí)輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈； ?車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在藍(lán)領(lǐng)工人，收入不高； 大湖城邦 羅馬假日 東方凱旋城 香謝麗花苑 世襲雅園 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地段差異明顯 ?房?jī)r(jià)逐級(jí)遞減，主流價(jià)格區(qū)間 2500～ 3300元 /平方米； ?主力購(gòu)房群體層次較低， 剛性需求是大部分樓盤主力； ?客戶層次跳級(jí)明顯，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主至藍(lán)領(lǐng)工人； ?總價(jià)低、價(jià)格低，產(chǎn)品需求級(jí)別較低，偏向于經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品； 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價(jià) 客群情況 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 乾元 暢春園 普通住宅 2600 周邊居民，近市區(qū)居民以及富士康工人； 價(jià)格、學(xué)區(qū)、產(chǎn)品 東湖 翠景苑 公寓別墅 3569 富士康工人、周邊拆遷戶 價(jià)格、品牌、以及 社區(qū)商業(yè)配套 香榭麗花苑 住宅、別墅 2800 私營(yíng)業(yè)主，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)公務(wù)員、周邊居民以及廠區(qū)工人 產(chǎn)品、價(jià)格、地段 東方 凱旋城 住宅 2800 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)公務(wù)員、廠區(qū)工人，以及周邊居民 地段、景觀、戶型 羅馬假日 住宅 3300 30%市區(qū)購(gòu)房者、 30%公務(wù)員、 30%富士康以及其他補(bǔ)充客源 地段，意大利風(fēng)格 產(chǎn)品，規(guī)模 大湖城邦 住宅、別墅 3200 私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員 規(guī)模，地段，產(chǎn)品 豐富 青春雅軒 住宅 3100 投資客、私營(yíng)業(yè)主，廠區(qū)工人 戶型、地段 世襲雅園 住宅 3400 近郊市區(qū)居民，私營(yíng)業(yè)主以及部分拆遷戶 地段，產(chǎn)品，價(jià)格 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場(chǎng)供應(yīng)量較大，總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別大盤在 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì) ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營(yíng)式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體， 社區(qū)總體品質(zhì)感趨同 ； ? 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所提升，使得這些項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯； ? 營(yíng)銷展示 意識(shí)普遍淡薄，缺少驚艷的 景觀示范 ； ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、香格里拉花園、茂華國(guó)際匯、億力 未來(lái)城等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營(yíng)銷展示上由于其他樓盤，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)特征總結(jié) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 樓盤 豐球白鷺湖莊園 B、 C組團(tuán) 地址 河畔路東側(cè) 開(kāi)發(fā)商 豐球集團(tuán) (淮安 )房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)類型 別墅 容積率 占地 10萬(wàn)平米 總建 8萬(wàn)平米 總戶數(shù) 8000戶 綠化率 32% 主力戶型 220260平米 風(fēng)格 地中海風(fēng)格純住宅小區(qū) 均價(jià) 60008000元 /平米 開(kāi)盤時(shí)間 2022年 1月 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 優(yōu) 勢(shì) 自然景觀好 地塊規(guī)劃好，規(guī)模大 綠化率高 形象定位、客群定位準(zhǔn)確 營(yíng)銷推廣 劣 勢(shì) 地理位置較偏 周邊生活配套不完善 物業(yè)形態(tài)單一 借鑒 規(guī)避 借鑒其準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和客群定位，幽靜的小區(qū)環(huán)境，是熱賣的要點(diǎn)。 打造項(xiàng)目自身生活配套，營(yíng)造舒適人居環(huán)境。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓盤 大湖城邦 地址 淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)深圳路與合肥路交界處 開(kāi)發(fā)商 淮安飛耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類型 多層、小高層、 別墅（雙拼） 容積率 占地 25萬(wàn)平米 總建 30萬(wàn)平米 總戶數(shù) 763戶 綠化率 —— 主力戶型 250平米 風(fēng)格 歐式風(fēng)格 均價(jià) 800012022元 /平米 開(kāi)盤時(shí)間 —— 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 借鑒 規(guī)避 借鑒其重視景觀設(shè)計(jì)，完善小區(qū)內(nèi)部配套 結(jié)合市場(chǎng)及消費(fèi)狀況，合理定價(jià)。 優(yōu) 勢(shì) 小區(qū)內(nèi)部配套完善 景觀豐富 規(guī)模大 劣 勢(shì) 地段偏，遠(yuǎn)離城市中心 價(jià)格高 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓