【正文】 相比城市化水平還較低，房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展階期， 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 政策 ?從限制到救市，從提息到降息： 2022年 10月 — 2022年 8月，控制房價過快增長； 2022年 9月 16日“雙率下調”； 2022年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，而進入 2022年，隨著政府調控的力度逐漸加大，成交量相對于 2022年有明顯下滑。 市場 ?房地產(chǎn)市場有所回暖，消化量增加， 2022年市區(qū)成交萬 ㎡ ：淮安 2022年前兩月新增商品房消化率達到 %，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 ? 09年下半年隨著房價的漲速過快，政府調控力度不斷加強，市場至今仍處于弱市中，未來市場風險加大，走勢不明朗。 土地 ?土地市場成交量穩(wěn)定： 07年、 08年土地成交量分別是 413萬㎡ 、 415萬㎡ ，基本無變化，而 09年為 683萬㎡，上漲 268萬㎡。 ?土地成交均價略有下降： 07年、 08年土地成交均價分別是 1113元 / ㎡ 、 948元 / ㎡ ，下浮 %，而 09年為 1351元 / ㎡ ，上漲 403元 / ㎡ 。 ? 09年 112月土地成交量是 683萬㎡ ，土地成交均價 1351元 / ㎡ 。 城市房地產(chǎn)市場 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品 ?建筑風格：各類建筑風格已經(jīng)在淮安市場上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風格、古典主義建筑風格等。 ?戶型：市場主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。 ?景觀：淮安房地產(chǎn)項目越來越注重景觀規(guī)劃，但精品景觀仍很少，景觀營造較為粗糙（如香格里拉）。 ?品質：在激烈市場競爭環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)開始注重項目品質打造（如中天花園）。 供銷 ?淮安未來房地產(chǎn)市場潛在供應量大： 至 09年 12月商品房存量 205萬㎡；待開發(fā)商品房面積約㎡（未開發(fā)土地的容積率按 ），共計 2381萬㎡。 ?商品房供應以 120140㎡ 的三房為主，但 8090㎡ 的兩房， 110120㎡ 的三房去化速度最快。 ?淮安二手房市場主要供應在在中心城區(qū)，淮陰區(qū)及開發(fā)區(qū)供應量小。 價格 ? 09年由于行業(yè)調整及一系列政策的影響，淮安市商品房平均價格較 08年略微上漲 35%。 ? 2022年商品房實際成交價格相對于 2022年四季度上漲幅度較小。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域房地產(chǎn)市場 板塊劃分 隨著淮安城市框架逐漸展開，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場形成四大板塊。 楚州區(qū)： 以原淮安市老城區(qū)為基礎，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟； 清河板塊 開發(fā)板塊 清浦板塊 淮陰板塊 楚州板塊 清河板塊： 政、金、教、商貿中心，淮安最成熟的居住商貿區(qū)； 清浦板塊： 老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點不斷，愈現(xiàn)成熟； 淮陰板塊： 以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展； 開發(fā)區(qū)： 以高新技術產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場有待成熟； 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢。 ?區(qū)位優(yōu)勢： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進入成熟階段； ?配套優(yōu)勢： 中心城區(qū)客戶認知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域； ?強烈的區(qū)域情節(jié)和對主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅動因素。 榕興 水韻天成 萬達 國際廣場 香格里拉花園 億力 未來城 奧林晴園 中天花園 清河板塊 茂華國際匯 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 大盤林立 項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅動因素 水韻天成 別墅、多層、小高層 5600 私營業(yè)主和公務員為主，淮安 高端人群集中 區(qū)位、產(chǎn)品 萬達國際廣場 高層 5400 下屬區(qū)縣公務員及私營業(yè)主為主，投資客群占有一定比例 區(qū)位、品牌、自身配套 中天花園 高層、小 高層 4800 全市改善型客戶，公務員、私 營業(yè)主 低密度、生態(tài)景 觀 ?清河公寓項目價格最高，主流價格區(qū)間 4000～ 6000元 /平方米 ?客群價格敏感度較低，在售項目體量都是較大，未來供應充足 ?客戶層次高，主要來自政府公務員和私營業(yè)主 ?中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價值驅動 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅動因素 億力未來城 高層 4700 以項目周邊公務員為主，部分教 育客群 教育資源、區(qū)位 香格里拉花園 多層、高層、聯(lián)排 4600 下屬區(qū)縣公務員及私營業(yè)主為主，投資客群占有一定比例 自然資源、項目品質 茂華國際匯 高層 4800 以項目周邊公務員為主，部分教育客群 項目品質、區(qū)位 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學城的發(fā)展，區(qū)域價值將進一步提升。 ?區(qū)位優(yōu)勢： 主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位； ?配套優(yōu)勢： 商業(yè)、交通、教育等各項配套齊全，尤其是淮陰中學為區(qū)域帶來了大量的教育客群； ?項目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴，結合南部大學城的開發(fā)，區(qū)域的價值逐步顯現(xiàn)。 日月星城 歐洲城 清江華府 天龍御城 清浦板塊 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均 價 客群情況 置業(yè)驅動因素 歐洲城 多層 3700 青浦區(qū)事業(yè)單位人員為主，部分投資客戶 價格、教育 日月星城 小高層 4600 青浦區(qū)事業(yè)單位職工 為主，周邊客戶 區(qū)位、配套、教育 清江華府 小高層 3600 客群以工業(yè)區(qū)職人為 主 價格、工作便利 運河明珠 高層 6200 周邊公務員為主 區(qū)位 ?公寓項目為主，主流價格區(qū)間 3700~5000元 /平方米 ?清河區(qū)房地產(chǎn)市場的重要補充，客戶價格有一定敏感度 ?以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例 ?價格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅動 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新城市東擴的延伸帶，聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對缺失，人流量不足。 ?區(qū)位特征： 翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內部交通發(fā)達； ?配套現(xiàn)狀： 商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時輻射半徑較弱，遠遜色于市中心商業(yè)圈； ?車輛與人流量明顯不足，外部人口導入群集中在藍領工人，收入不高； 大湖城邦 羅馬假日 東方凱旋城 香謝麗花苑 世襲雅園 開發(fā)區(qū)板塊 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地段差異明顯 ?房價逐級遞減，主流價格區(qū)間 2500～ 3300元 /平方米； ?主力購房群體層次較低， 剛性需求是大部分樓盤主力； ?客戶層次跳級明顯，公務員、私營業(yè)主至藍領工人； ?總價低、價格低，產(chǎn)品需求級別較低，偏向于經(jīng)濟型產(chǎn)品； 項目名稱 建筑形態(tài) 銷售均價 客群情況 置業(yè)驅動因素 乾元 暢春園 普通住宅 2600 周邊居民，近市區(qū)居民以及富士康工人； 價格、學區(qū)、產(chǎn)品 東湖 翠景苑 公寓別墅 3569 富士康工人、周邊拆遷戶 價格、品牌、以及 社區(qū)商業(yè)配套 香榭麗花苑 住宅、別墅 2800 私營業(yè)主，開發(fā)區(qū)管委會公務員、周邊居民以及廠區(qū)工人 產(chǎn)品、價格、地段 東方 凱旋城 住宅 2800 開發(fā)區(qū)管委會公務員、廠區(qū)工人，以及周邊居民 地段、景觀、戶型 羅馬假日 住宅 3300 30%市區(qū)購房者、 30%公務員、 30%富士康以及其他補充客源 地段，意大利風格 產(chǎn)品，規(guī)模 大湖城邦 住宅、別墅 3200 私營業(yè)主，公務員 規(guī)模，地段，產(chǎn)品 豐富 青春雅軒 住宅 3100 投資客、私營業(yè)主，廠區(qū)工人 戶型、地段 世襲雅園 住宅 3400 近郊市區(qū)居民，私營業(yè)主以及部分拆遷戶 地段，產(chǎn)品，價格 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場供應量較大，總體品質及價格趨同，市場競爭激烈，個別大盤在 市場競爭中占有優(yōu)勢 ? 規(guī)劃設計基本采用兵營式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體， 社區(qū)總體品質感趨同 ； ? 隨著市場競爭的加劇，新建項目在社區(qū)配套和戶型設計上有所提升，使得這些項目在市場競爭中優(yōu)勢明顯； ? 營銷展示 意識普遍淡薄，缺少驚艷的 景觀示范 ； ? 萬達廣場、香格里拉花園、茂華國際匯、億力 未來城等大盤在社區(qū)品質、產(chǎn)品細節(jié)及營銷展示上由于其他樓盤，在市場競爭中占有優(yōu)勢。 市場特征總結 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 競爭對手分析 樓盤 豐球白鷺湖莊園 B、 C組團 地址 河畔路東側 開發(fā)商 豐球集團 (淮安 )房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)類型 別墅 容積率 占地 10萬平米 總建 8萬平米 總戶數(shù) 8000戶 綠化率 32% 主力戶型 220260平米 風格 地中海風格純住宅小區(qū) 均價 60008000元 /平米 開盤時間 2022年 1月 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 優(yōu) 勢 自然景觀好 地塊規(guī)劃好，規(guī)模大 綠化率高 形象定位、客群定位準確 營銷推廣 劣 勢 地理位置較偏 周邊生活配套不完善 物業(yè)形態(tài)單一 借鑒 規(guī)避 借鑒其準確的項目定位和客群定位，幽靜的小區(qū)環(huán)境，是熱賣的要點。 打造項目自身生活配套，營造舒適人居環(huán)境。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓盤 大湖城邦 地址 淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)深圳路與合肥路交界處 開發(fā)商 淮安飛耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 多層、小高層、 別墅（雙拼） 容積率 占地 25萬平米 總建 30萬平米 總戶數(shù) 763戶 綠化率 —— 主力戶型 250平米 風格 歐式風格 均價 800012022元 /平米 開盤時間 —— 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 借鑒 規(guī)避 借鑒其重視景觀設計，完善小區(qū)內部配套 結合市場及消費狀況，合理定價。 優(yōu) 勢 小區(qū)內部配套完善 景觀豐富 規(guī)模大 劣 勢 地段偏，遠離城市中心 價格高 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓