【正文】 、下沉式運動場、幼兒園。 目前，其會所仍作為售樓處 ,高爾夫練習(xí)場還未引入，僅有下沉式運動場和幼兒園投入使用。 景觀規(guī)劃 該項目建筑密度較大，除中央水系外，景觀規(guī)劃無較多特色。 競爭個案研究 銷售價格及進(jìn)度 目前，其 4棟中央景觀豪宅價格達(dá)到 70009000元 /㎡ 。 從 20xx年末推出，銷售進(jìn)度一直較慢，目前已銷售大約 60%。 黃金國際 黃金國際作為淄博最頂級的高層樓盤，地段和周邊教育配套是其最大的優(yōu)勢。其次，在社區(qū)配套上引入下沉式運動場、 9洞高爾夫推桿練習(xí)場，南部大型商業(yè)街區(qū)也助推了其在淄博購房者心目中的高品質(zhì)印象。 先是開發(fā)普通多層、小高層住宅，后又推出中央水景豪宅，再次又引入溫泉養(yǎng)生住宅，其獨特的產(chǎn)品創(chuàng)意和恰當(dāng)?shù)耐茝V順序很值得借鑒學(xué)習(xí)。 對于本案來說，地塊規(guī)模較小，在地段、周邊配套和社區(qū)配套上是難以與之比擬的 . 競爭個案研究 紫園 項目概況 位于新村西路以南，西八路以東，張店區(qū)政府對面，由東升地產(chǎn)開發(fā)?？傉嫉?300多畝，總建筑面積 21萬㎡，大部分為聯(lián)排別墅，西北部分為小高層、高層觀景墅質(zhì)洋房。 競爭個案研究 紫園 產(chǎn)品形式 紫園項目定位為“淄博首席城市別墅”，現(xiàn)代簡約風(fēng)格。西北為小高層和高層觀景墅質(zhì)洋房；大部分產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，別墅區(qū)北面有 4棟疊加。 別墅特點為一層高出地面約一層樓高度，避免夜晚車燈照射；兩排別墅之間小院相臨，形成封閉性院落，提高私密性，小院下面為車庫。 其別墅共有 288套，聯(lián)排別墅面積 230500平米，疊加在 170200平米之間。 競爭個案研究 紫園 社區(qū)配套 社區(qū)配套較少，規(guī)劃中僅有 1棟小型會所和一所與區(qū)政府聯(lián)合打造的小學(xué)。 規(guī)劃設(shè)計 紫園項目建筑設(shè)計由奧運會館“水立方”設(shè)計團隊 CCDI擔(dān)綱，景觀規(guī)劃由香港 ART BELL景觀設(shè)計公司進(jìn)行。建筑外觀簡約時尚、美觀大方，景觀規(guī)劃水平較高。 銷售價格和進(jìn)度 目前，紫園項目還沒有開盤銷售，僅于 09年 12月份進(jìn)行了一期小高層產(chǎn)品的 VIP卡認(rèn)籌，價格未出。據(jù)銷售人員介紹別墅一期要到年底或明年建成現(xiàn)房再開始銷售。 紫園項目的最大賣點為在城市中建造低密度的別墅豪宅，主打“城市別墅”概念，因此也是本案最主要的競爭對手。 其產(chǎn)品由知名度較高的水立方設(shè)計團隊打造，品質(zhì)較高，周邊又有很好的教育資源。因此如何挖掘或賦予本案創(chuàng)新性、差異化的核心價值將是本案成功與之抗衡的關(guān)鍵，否則只能尾隨其后、通過低價策略來提高競爭優(yōu)勢。 競爭個案研究 荷塘月色 概況 位于桓臺縣與張店相接的周家鎮(zhèn)。占地面積 ， 總建筑面積 13萬平米，容積率 。共分 3期開發(fā)，一期已經(jīng) 入住，現(xiàn)正在進(jìn)行二期的開發(fā)銷售。 產(chǎn)品 共 54棟 384戶聯(lián)排別墅，為中式徽派建筑，白墻黛瓦，定位語“千年齊風(fēng)，中國院子”。 二期單套面積 336387平米。 競爭個案研究 荷塘月色 社區(qū)配套 規(guī)劃有 4000㎡ 下沉式會所，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、餐飲、棋牌娛樂、國學(xué)館等。 景觀規(guī)劃 荷塘月色景觀規(guī)劃以江南水鄉(xiāng)田園休閑風(fēng)情為基本思路，社區(qū)內(nèi)有大范圍水景，體現(xiàn)“綠環(huán)水動”的規(guī)劃理念。 沿水系景觀還設(shè)有各種中式小品，如假山、影墻、亭臺等。進(jìn)入小區(qū)即令人心曠神怡，充分領(lǐng)略中式園林的魅力。 競爭個案研究 銷售價格及進(jìn)度 目前二期價格在 52006300元 /平米之間。一期基本售罄，二期銷售率在 50%左右。 荷塘月色 荷塘月色的中式徽派建筑較為突出，但在銷售一期時由于建筑外觀和園林景觀沒有呈現(xiàn)，且樓間距較窄，銷售進(jìn)度一般。到后期及二期銷售時，園林景觀實景呈現(xiàn)，青磚黛瓦，中國傳統(tǒng)的前庭后院，門樓上高掛的紅燈籠，江南園林，特色涌泉，噴水雕塑，對現(xiàn)場看房的客戶有很強的沖擊力，銷售逐漸好轉(zhuǎn)。 可見購房者對于高端物業(yè)的購買是非常謹(jǐn)慎的，因此有很多別墅項目是等到一期成為現(xiàn)房后銷售是有道理的，這樣避免了在期房銷售初期銷售情況不佳，在市場上產(chǎn)生滯銷的印象。同時，盡快做好社區(qū)內(nèi)的景觀綠化，呈獻(xiàn)給客戶也是吸引客戶盡快成交的重要內(nèi)容。 競爭個案研究 艾倫莊園 概況 位于周村馬鞍山北麓，占地面積約 200畝，總建筑面積 10萬余平米，于 20xx年開始開發(fā)建設(shè)。 產(chǎn)品形式 主要為獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，含少量疊加別墅和 4層電梯花墅（洋房）。 別墅面積 220700平米，其中聯(lián)排 220340平米。配置有地源熱泵中央空調(diào)、太陽能建筑一體化系統(tǒng)、外墻保溫、斷橋絕熱鋁合金門窗、中水回用系統(tǒng)及垃圾無害化處理六大生態(tài)環(huán)保技術(shù)。 建筑外觀無特定風(fēng)格，類似于現(xiàn)代歐式。 競爭個案研究 艾倫莊園 社區(qū)配套 艾倫莊園社區(qū)配套很完備。 5000平米的豪華會所，內(nèi)含咖啡廳、茶吧、數(shù)碼影院、棋牌室、乒乓球室、餐廳以及可容納 50人的會議室。 另外還有恒溫游泳館、高爾夫練習(xí)場、生態(tài)種植園。 景觀規(guī)劃 該項目依靠山地特點，打造成錯落有致的山石、綠化景觀，社區(qū)內(nèi)有 10000多株原生樹木，100多種原樹果木。 競爭個案研究 艾倫莊園 銷售價格及進(jìn)度 目前，艾倫莊園已開發(fā)到三期，一、二期已經(jīng)入住。 聯(lián)排別墅根據(jù)位置不同，價格在 55006500元 /平米之間，雙拼別墅在 7000元 /平米左右，獨棟在 8000元 /平米左右。 三期已銷售大約 50%。 普利艾倫莊園為傳統(tǒng)的山地別墅，距離張店區(qū)較遠(yuǎn)，但其購買客群中有 60%為張店區(qū)客戶，臨淄、桓臺縣也有少部分人購買，可見對于別墅項目來說 ,只要具有獨特的景觀資源優(yōu)勢和較高社區(qū)品質(zhì)，距離不是太大的問題。 因此，對于市區(qū)的高端項目來說，僅僅具有地段優(yōu)勢是不夠的，要想抓住高端客戶 ,必須還要在其它諸如產(chǎn)品配置、社區(qū)配套、景觀規(guī)劃、物管服務(wù)等方面下功夫，充分滿足客戶舒適性、地位體現(xiàn)、私密性、圈層社交等方面的高端需求。 競爭個案研究 韓相 〃 香堤美墅 該項目位于張周路以北，孝婦河以西，由韓國獨資企業(yè)開發(fā)，占地面積 13多萬平米 ,總建筑面積 13萬平米。主要物業(yè)類型有獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅以及花園洋房等，共約 580套，韓式風(fēng)格建筑。 目前，該項目一期工程 20多棟，約 100套。現(xiàn)已接近封頂，但仍未進(jìn)行推廣、銷售。 競爭個案研究 名尚城市廣場 項目概況 名尚城市廣場項目位于魯泰大道以北，西五路以西，是由政府招商引資、北京昂展地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的大型綜合性商業(yè)和住宅項目。名尚城市廣場總建筑面積近 30萬㎡，以游樂為主題的大型城市綜合體，住宅共約 25萬平米左右。 產(chǎn)品情況 商業(yè)項目規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋知名百貨 、 大型連鎖超市 、 時尚餐飲 、 風(fēng)情休閑步行街區(qū) 、 五星級九廳影城 、 假日酒店 、 酒店式公寓 、 寫字樓等各種業(yè)態(tài) 。 名尚城市廣場住宅總建筑面積 25萬㎡ ,南面 8棟電梯多層 ， 北面和西面為小高層高層 ， 中間為小高層 ， 東 面 為 疊 加 別 墅 。 多層電梯洋房共 8棟，戶型為 95㎡ 的二室二廳、 106和 116㎡ 的三室二廳，大部分為三室的；小高層、高層戶型 85170㎡ ，以 116160㎡ 之間的三室二廳為主 ,平層有客廳 ，空中別墅客廳。 競爭個案研究 名尚城市廣場 社區(qū)配套 主要為綜合會所，以及居住區(qū)南部的大型商業(yè)配套。 景觀規(guī)劃 名尚城市廣場整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取社區(qū) — 組團 — 院落三級結(jié)構(gòu)模式，形成“一軸，三帶，四組團”的整體結(jié)構(gòu)框架。 社區(qū)中央有萬余平米中心水景。結(jié)合下沉式道路體系與生態(tài)景觀車庫，首創(chuàng)立體園林景觀。近 4000棵喬木均選擇胸徑在 2030公分之間的成木，直接享受成熟的園林景觀。 銷售價格及進(jìn)度 南面 8棟多層洋房均價 39004000元 /㎡ 之間，已基本售罄。 小高層、高層 20xx年 11月份進(jìn)行認(rèn)購，小高層均價 6000元 /㎡ 左右，高層均價 5200元 /㎡ 左右，目前還沒有正式開盤。 名尚城市廣場能在環(huán)境和周邊配套較為一般的地段做成一個市場認(rèn)可度很高的高端項目，一方面是其南部將建設(shè) 30萬平米的超大型綜合商業(yè)項目，提升區(qū)域生活便利度和升值潛力；更重要的一方面是其產(chǎn)品具有很大的創(chuàng)新性，在淄博首屈一指，抓住市場產(chǎn)品缺位點，引導(dǎo)需求，取得了非常好的銷售業(yè)績。 競爭個案研究 香溪庭院 位于張?zhí)锫放c裕民路交匯東北，由大德華瑞置業(yè) 20xx年開發(fā)， 20xx年即開始銷售。前期規(guī)劃報批時定位為外商居住區(qū)，主要是為了吸引眼球。其建筑外觀設(shè)計非常差，類似于農(nóng)村住房，社區(qū)配套、景觀規(guī)劃等也非常一般。 產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，共 257套。開發(fā)商不重視推廣，銷售一直很差。前期二院團購 177套， 20xx年進(jìn)行重新包裝銷售，均價 4000元 /平米左右，但受二院團購房低價轉(zhuǎn)讓影響，銷售難度非常大，目前仍剩余 30套左右，入住率僅有 2030%。 競爭個案研究 陽光 〃 瑞繡園 位于中心路以西，化北路以北?？偨ㄖ娣e 6萬平米，容積率 ，共 182套獨棟別墅。單套面積 239370平米。 建筑外觀為歐式風(fēng)格，但美觀度較差，多數(shù)業(yè)主重新刷漆，顏色不統(tǒng)一。純毛坯房，地面不抹平，小院等需要業(yè)主自己圍合。 該項目于 4年前已銷售約 60%， 20xx年重新包裝推出，單價在 50005800元 /平米之間。目前還剩余 30多套，入住率有 3040%之間。 競爭個案研究 ? 區(qū)位分布 從區(qū)位上來看，競爭項目中別墅產(chǎn)品多分布在距離城市較遠(yuǎn)的郊區(qū)或農(nóng)村，周邊環(huán)境較差， 配套不完善；城市別墅較少，將是本案的主要機會點和優(yōu)勢。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 別墅產(chǎn)品多為獨棟、聯(lián)排、雙拼形式，其中聯(lián)排別墅較多，面積在 240380㎡ 之間；疊加別 墅產(chǎn)品較少，面積在 160200㎡ 之間。 主流別墅產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，多以框架結(jié)構(gòu)為主（普利艾倫莊園為磚混），新型住宅科技 的應(yīng)用廣泛，如太陽能建筑一體化、地源熱泵恒溫系統(tǒng)、斷橋隔