《還原收益》ppt課件-文庫吧
2024-12-24 00:38 本頁面
【正文】 ???????????????? ?收益法 房地產(chǎn)估價 不同年限價格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設(shè)： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ? an=aN=a NNN KRaV ?則有： NnNn rKRKVV ?如果： R=r 則有： NnNn KKVV ?收益法 房地產(chǎn)估價 例 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利價格為 5000元/㎡ ，還原利率為 8%，試求其 30年收益權(quán)利的價格。 ? ?? ?平方米元 /%8111%81115000403040304030 ????????????????????KKVV收益法 房地產(chǎn)估價 例 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權(quán)的價格為 5000元 /㎡ ，對應(yīng)的還原利率為 8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為 50年、還原利率為 10%下的價格。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV收益法 房地產(chǎn)估價 比較不同年限價格的高低 例：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價 9000元 /㎡ 。假設(shè)還原利率均為 7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計算 A房地產(chǎn) 30年的收益價格 : 收益法 房地產(chǎn)估價 A房地產(chǎn)無限年價格 : B房地產(chǎn)無限年價格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 收益法 比較不同年限價格的高低 房地產(chǎn)估價 用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個 K容 K年 …… 實估年 KKK ?收益法 房地產(chǎn)估價 例： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準(zhǔn)地價為1500元 /平方米，制定基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地使用權(quán)年限為 50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為 6％，求該宗工業(yè)用地的價格。 ? ?? ?平方米元 /%6111%611115005048504850 ?????????????????????KKVV宗地價格 =基準(zhǔn)地價 K日 K區(qū) K個 K容 K年 …… 收益法 房地產(chǎn)估價 a發(fā)生在期初 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1……n 1 n a a a a a …… a …… a ? ? ????????? nrraV111? ? ?????????? nrrraV111)1(? ? arraVn ?????????? ? 1111? ? )1(111 rrraVn ??????????收益法 房地產(chǎn)估價 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a a …… a ? ? ? ?111 rrraVn ??????????? ? ? ? ?????????? nrrraV1111 收益法 a發(fā)生在期中 房地產(chǎn)估價 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a …… a …… a ? ? ? ? 33221111 rararaV?????? ? ? ????????? ? 3111nrra? ?311r??收益法 a發(fā)生在期末 房地產(chǎn)估價 三、純收益按一定比率遞增（減） ? ?? ?? ?? ?? ?? ? n1n322 r1g1a......r1g1ar1g1ar1aV????????????????????? ???????????nrggraV111 —— 有限年公式 n=∞ graV??—— 無限年公式 r=g 有限年 rnaV?? 10 1 2 3 …… n a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n1 收益法 ai=a(1+g)i1 房地產(chǎn)估價 例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限 70年，于估價時點已使用了 5年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長 2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 ???????????????????nr1g11graV 1 2%91%211%2%98 65 ????????????????????收益法 房地產(chǎn)估價 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 rrggr
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