【正文】 房 ? 面積結(jié)構(gòu)錯(cuò)位。好地段、面積不大、設(shè)計(jì)合理、功能齊全的中型住房（ 90㎡左右）相當(dāng)受歡迎，而位處較好地段的樓盤(pán)之設(shè)計(jì)戶型絕大部分都在 130㎡以上 ? 在空置房屋中，除少部分存在結(jié)構(gòu)和質(zhì)量缺陷外，大部分都是由于開(kāi)發(fā)定位不準(zhǔn)、造價(jià)偏高等原因?qū)е聹N(xiāo) 消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)住宅的時(shí)間%%%消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房的戶型%%%%%%消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)住宅面積40至59%60至79%80至99%100至119%120以上%消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房的種類(lèi)房改房%%公有房使用權(quán)%商品房%經(jīng)濟(jì)用房%長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（一） (數(shù)據(jù)來(lái)源： 20xx年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)） 消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房所在區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)%二道區(qū)%南關(guān)區(qū)%綠園區(qū)%寬城區(qū)%經(jīng)開(kāi)區(qū)%(數(shù)據(jù)來(lái)源： 20xx年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)） 長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（二） 調(diào)查資料顯示，近四成半的消費(fèi)者計(jì)劃在位于長(zhǎng)春市中心的 朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅 各種因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的影響程度%%%%% % % %%%%% %%%%%%%住宅質(zhì)量 物業(yè)管理 權(quán)證手續(xù)二十四小時(shí)供水小區(qū)環(huán)境 住宅面積交通設(shè)施齊全開(kāi)發(fā)商可信度 多種付款方式高層電梯 繁華地段 投資潛力消費(fèi)者選擇住房的主要因素中，房屋質(zhì)量、物業(yè)質(zhì)量已列為前兩位，而今年初春季房展會(huì)中排在第一、第二位的交通因素和小區(qū)環(huán)境分別退居為第七位和第五位 (數(shù)據(jù)來(lái)源： 20xx年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)） 長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（三） 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)分割 大連萬(wàn)達(dá) 星宇地產(chǎn) 吉林亞泰 市 場(chǎng) 份 額 企業(yè)實(shí)力 長(zhǎng)房 長(zhǎng)春地產(chǎn) 熱電 國(guó)信宇華 建 業(yè) 秋實(shí) 東華 綜合實(shí)力強(qiáng)的幾家開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)春市外圍采取規(guī)?；_(kāi)發(fā)運(yùn)作，并已在長(zhǎng)春市形成地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)實(shí)力中等，利用政府背景，在長(zhǎng)春市取得較好開(kāi)發(fā)地段進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 綜合實(shí)力較弱，利用各種資源或渠道獲得長(zhǎng)春市內(nèi)可開(kāi)發(fā)地段進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ? 綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商采取規(guī)?；\(yùn)作 ? 有一定政府背景的當(dāng)?shù)亟ㄖ緭屖珠_(kāi)發(fā)長(zhǎng)春市市內(nèi)好地段 ? 其它規(guī)模較小的開(kāi)發(fā)商則各顯神通，采取“見(jiàn)縫插針”式開(kāi)發(fā) 未來(lái)五年內(nèi)，通過(guò)借勢(shì)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，提升國(guó)信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，成為長(zhǎng)春市具有一定綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力的專(zhuān)業(yè)型房地產(chǎn)服務(wù)提供商 國(guó)信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)五年內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo) 開(kāi)發(fā)品種 開(kāi)發(fā)規(guī)模 市場(chǎng)銷(xiāo)售 利潤(rùn)水平 市場(chǎng)占有 行業(yè)地位 進(jìn)入長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓 稅后利潤(rùn)達(dá)到 總銷(xiāo)售額達(dá)到 1012億元人民幣 五年內(nèi)總開(kāi)發(fā)量達(dá)到 30－ 40萬(wàn)平方米 在長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率達(dá)到 2－ % 總體目標(biāo) 未來(lái)五年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售額與利潤(rùn)估算表 未來(lái)五年房地產(chǎn)主業(yè)開(kāi)發(fā)的收入達(dá)到 10億元人民幣，實(shí)現(xiàn)累計(jì)利潤(rùn) 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合 計(jì) 開(kāi)發(fā)量 (萬(wàn) m2) 5 6 7 8 8 34 銷(xiāo)售額 (億元） 增長(zhǎng)率 20% 17% 14% 0% 利潤(rùn) （萬(wàn)元） 3200 3600 4500 5000 5000 21300 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與資源儲(chǔ)備 ? 現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)作 ? 通過(guò)公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)的全力配合，完善 “ 陽(yáng)光景都 ” 項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)，并須特別重視供暖工程 ? 強(qiáng)化樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，利用地理位置優(yōu)勢(shì)，可考慮采用出租、出售相結(jié)合，以租代售等靈活多樣的售樓手法擴(kuò)大銷(xiāo)售面 ? 對(duì)商鋪的銷(xiāo)售須拓寬思路，在一次性整體銷(xiāo)售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務(wù)體系并輻射周邊地區(qū)居民消費(fèi)的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷(xiāo)售，分頭引入龍頭性商家先行進(jìn)駐，以帶動(dòng)商鋪人氣 ? 后續(xù)項(xiàng)目的儲(chǔ)備 ? 抓住時(shí)機(jī)積極籌備 “ 陽(yáng)光景都 ” 二期開(kāi)發(fā)工程的相關(guān)工作 ? 做好 “ 陽(yáng)光景都 ” 三期用地及項(xiàng)目整體規(guī)劃工作，盡可能提前完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批，以防政策變化的影響 ? 強(qiáng)化國(guó)信集團(tuán)與長(zhǎng)影的長(zhǎng)期利益共同體關(guān)系， “ 商 ” 、 “ 情 ” 結(jié)合，同時(shí)積極介入長(zhǎng)影世紀(jì)城新區(qū) 40公頃房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作 ? 適時(shí)繼續(xù)深入研究華村項(xiàng)目的可行性問(wèn)題 開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) ? 深入研究消費(fèi)者需求，引進(jìn)“新城市生活主義”開(kāi)發(fā)模式 ? 新城市生活主義的開(kāi)發(fā)模式＝產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務(wù)＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍 ? 在“陽(yáng)光景都”系列性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中以質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營(yíng)造等方面下功夫，提升項(xiàng)目的整體形象 ? 特別強(qiáng)調(diào)品牌建設(shè) ? 充分利用“長(zhǎng)影陽(yáng)光景都”項(xiàng)目打下的基礎(chǔ)，重點(diǎn)突出國(guó)信集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影視文化藝術(shù)社區(qū)特色 ? 通過(guò)多渠道、全方位的反復(fù)推介，強(qiáng)化獨(dú)一無(wú)二的項(xiàng)目差異性特點(diǎn)，逐漸樹(shù)立以“影視文化藝術(shù)社區(qū)”為中心訴求點(diǎn)的“國(guó)信”房地產(chǎn)品牌 ? 科學(xué)的銷(xiāo)售機(jī)制 ? 建立真正富有激勵(lì)作用的銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)制度 ? 在后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中與專(zhuān)業(yè)性的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司合作，伺機(jī)引進(jìn)“名人效應(yīng)”、“差異定價(jià)”等獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)手法 主業(yè)拓展過(guò)程中的合作與借勢(shì) ? 重新認(rèn)識(shí)和 注意發(fā)揮國(guó)信集團(tuán)作為長(zhǎng)影影視股份公司第二大股東的作用 ? 在五年戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)，國(guó)信集團(tuán)單一依靠自身發(fā)展難以達(dá)到房地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，須在更大視野范圍實(shí)施戰(zhàn)略性合作 ? 戰(zhàn)略合作方式可以采取增資擴(kuò)股、戰(zhàn)略結(jié)盟、股權(quán)滲透、同業(yè)購(gòu)并等手法，并可在近階段首先圍繞長(zhǎng)影老廠區(qū)整體開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新進(jìn)行 ? 將 “ 陽(yáng)光景都 ” 項(xiàng)目拓展為長(zhǎng)影搬遷后老廠區(qū)范圍一體化的 “ 影視文化藝術(shù)主題社區(qū) ” 之大規(guī)模綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系列項(xiàng)目 ? 以長(zhǎng)影影視股份公司為開(kāi)發(fā)龍頭，依上述戰(zhàn)略合作方式組成項(xiàng)目運(yùn)作的聯(lián)合艦隊(duì)，分期分批開(kāi)發(fā)，同時(shí)部分解決長(zhǎng)影世紀(jì)城啟動(dòng)資金問(wèn)題 ? 適當(dāng)條件下的資本經(jīng)營(yíng)：由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉 ? 有所為，有所不為：通過(guò)有效的資本運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，構(gòu)筑國(guó)信集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)能力 房地產(chǎn)主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略 ? 以夯實(shí)企業(yè)自身基礎(chǔ)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn) ? 實(shí)事求是地把握主業(yè)的擴(kuò)張速度，保持適度的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率 ? 不惜代價(jià)搶先一步敲定“陽(yáng)光景都”三期項(xiàng)目立項(xiàng) ? 以準(zhǔn)確的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目前期保證詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和專(zhuān)業(yè)策劃，實(shí)施整合營(yíng)銷(xiāo)，控制開(kāi)發(fā)成本 ? 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，集中針對(duì)鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群體提供產(chǎn)品與服務(wù) ? 以努力尋求共享型多方戰(zhàn)略合作規(guī)避資源風(fēng)險(xiǎn) ? 繼續(xù)固化與長(zhǎng)影的長(zhǎng)期利益共同體關(guān)系，至少保障“陽(yáng)光景都”項(xiàng)目二期、三期工程的正常開(kāi)發(fā) ? 積極尋求行業(yè)內(nèi)和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)資源共享 ? 以循序漸進(jìn)的資本運(yùn)作規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn) ? 在今后一、兩年時(shí)間內(nèi)適當(dāng)收縮主業(yè)以外的業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，提高資產(chǎn)運(yùn)用效率 ? 巧妙發(fā)揮資本杠桿作用，包括在適當(dāng)時(shí)候和適當(dāng)條件下的股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等，拓寬融資渠道 投入 選擇 放棄 南洋林德業(yè)務(wù)選擇模型：打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力時(shí) 需要考慮主要業(yè)務(wù)的增強(qiáng)和弱勢(shì)業(yè)務(wù)的退出 ？ 國(guó)信集團(tuán)公司的競(jìng)爭(zhēng)力 強(qiáng) 弱 一般 行業(yè)吸引力 強(qiáng) 弱 一 般 選擇性投入 保持 保護(hù) 房地產(chǎn)主業(yè) 提升次主業(yè) 次主業(yè) 醫(yī)藥業(yè) 冰雪旅游業(yè) 從行業(yè)吸引力看，國(guó)信集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)均為中等偏上水平的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但由于各自的競(jìng)爭(zhēng)力不同，加上公司的資源有限，必須有所取舍。從公司價(jià)值最大化角度考慮，應(yīng)該選擇行業(yè)吸引力和公司競(jìng)爭(zhēng)力俱強(qiáng)的業(yè)務(wù)作為加強(qiáng)投入的對(duì)象，而以上兩方面均相對(duì)較弱的業(yè)務(wù)應(yīng)考慮退出 三、次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)配套工程 不銹鋼 公司 塑鋼公司 裝飾公司 核心 競(jìng)爭(zhēng)力 不銹鋼公司、塑鋼公司、裝飾公司三位一體運(yùn)作 促進(jìn) 技術(shù)：通過(guò)協(xié)同運(yùn)作，形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，利于吸引和培養(yǎng)優(yōu)秀技術(shù)人員 資金：規(guī)?；?、協(xié)同化運(yùn)作，利于資金利用效率的提高 生產(chǎn)：同一產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)聯(lián)的不同業(yè)務(wù)模塊，通過(guò)協(xié)同運(yùn)作，可降低生產(chǎn)費(fèi)用和管理費(fèi)用 市場(chǎng)：通過(guò)協(xié)同運(yùn)作，可將各自擁有的“小”市場(chǎng)集成為“大”市場(chǎng) 現(xiàn)有房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)的內(nèi)在協(xié)同效應(yīng) 房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)的市場(chǎng)拓展空間 ? 不銹鋼產(chǎn)（制）品：醫(yī)藥企業(yè) GSP認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的推行，使得長(zhǎng)春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設(shè)備和器皿；每年 300－ 400萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、 200萬(wàn)平方米的裝飾項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的不銹鋼制品工程；大量戶外廣告業(yè)務(wù)的發(fā)展刺激不銹鋼制品的需求增加 ? 塑鋼：每年 300－ 400萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、 200萬(wàn)平方米的裝飾項(xiàng)目，粗略匡算 ，配套塑鋼門(mén)窗工程量將達(dá)到 40－ 50萬(wàn)平方米，工程額達(dá) － ；相比于長(zhǎng)春市現(xiàn)有 800多家多為個(gè)體作坊式的塑鋼門(mén)窗加工生產(chǎn)企業(yè)中，國(guó)信集團(tuán)擁有的現(xiàn)代化加工生產(chǎn)線和穩(wěn)定的技術(shù)人員具有比較明顯的同比優(yōu)勢(shì) ? 裝飾裝璜：長(zhǎng)春市的家裝這一廣闊的潛在市場(chǎng)還遠(yuǎn)未開(kāi)發(fā)，按長(zhǎng)春市年銷(xiāo)售 200萬(wàn)平方米商品房，每平方米最低裝修報(bào)價(jià) 150～ 200元計(jì)算，則每年長(zhǎng)春市家裝市場(chǎng)至少有 3～ 4億元的市場(chǎng)空間；長(zhǎng)春市每年寫(xiě)字樓、商鋪等工裝竣工面