【正文】 樓盤資料統(tǒng)計(jì)） 各價(jià)格區(qū)間開發(fā)面積 各價(jià)格區(qū)間開發(fā)量 占總開發(fā)量比重 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品需求狀況 ? 根據(jù) 20xx年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)資料，以改善居住條件為目的的消費(fèi)者比例占被調(diào)查總體的 36％，與 1999年初相比增加了 4％，且有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費(fèi)者選擇購(gòu)買住宅的主要影響因素，經(jīng)濟(jì)實(shí)用仍是消費(fèi)者選擇購(gòu)買住宅的主導(dǎo)原則 ? 經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)成為消費(fèi)者選擇的主要品種，其所占比例為計(jì)劃購(gòu)房消費(fèi)者的 %（ 20xx年秋季房展會(huì) ）。好地段、面積不大、設(shè)計(jì)合理、功能齊全的中型住房（ 90㎡左右）相當(dāng)受歡迎，而位處較好地段的樓盤之設(shè)計(jì)戶型絕大部分都在 130㎡以上 ? 在空置房屋中，除少部分存在結(jié)構(gòu)和質(zhì)量缺陷外，大部分都是由于開發(fā)定位不準(zhǔn)、造價(jià)偏高等原因?qū)е聹N 消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)買住宅的時(shí)間%%%消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房的戶型%%%%%%消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)買住宅面積40至59%60至79%80至99%100至119%120以上%消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房的種類房改房%%公有房使用權(quán)%商品房%經(jīng)濟(jì)用房%長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（一） (數(shù)據(jù)來源： 20xx年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤資料統(tǒng)計(jì)） 消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房所在區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)%二道區(qū)%南關(guān)區(qū)%綠園區(qū)%寬城區(qū)%經(jīng)開區(qū)%(數(shù)據(jù)來源： 20xx年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤資料統(tǒng)計(jì)） 長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（二） 調(diào)查資料顯示，近四成半的消費(fèi)者計(jì)劃在位于長(zhǎng)春市中心的 朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買住宅 各種因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的影響程度%%%%% % % %%%%% %%%%%%%住宅質(zhì)量 物業(yè)管理 權(quán)證手續(xù)二十四小時(shí)供水小區(qū)環(huán)境 住宅面積交通設(shè)施齊全開發(fā)商可信度 多種付款方式高層電梯 繁華地段 投資潛力消費(fèi)者選擇住房的主要因素中，房屋質(zhì)量、物業(yè)質(zhì)量已列為前兩位，而今年初春季房展會(huì)中排在第一、第二位的交通因素和小區(qū)環(huán)境分別退居為第七位和第五位 (數(shù)據(jù)來源： 20xx年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤資料統(tǒng)計(jì)） 長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（三） 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開發(fā)商與市場(chǎng)分割 大連萬(wàn)達(dá) 星宇地產(chǎn) 吉林亞泰 市 場(chǎng) 份 額 企業(yè)實(shí)力 長(zhǎng)房 長(zhǎng)春地產(chǎn) 熱電 國(guó)信宇華 建 業(yè) 秋實(shí) 東華 綜合實(shí)力強(qiáng)的幾家開發(fā)商在長(zhǎng)春市外圍采取規(guī)?；_發(fā)運(yùn)作，并已在長(zhǎng)春市形成地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) 開發(fā)實(shí)力中等，利用政府背景，在長(zhǎng)春市取得較好開發(fā)地段進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā) 綜合實(shí)力較弱，利用各種資源或渠道獲得長(zhǎng)春市內(nèi)可開發(fā)地段進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā) ? 綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商采取規(guī)模化運(yùn)作 ? 有一定政府背景的當(dāng)?shù)亟ㄖ緭屖珠_發(fā)長(zhǎng)春市市內(nèi)好地段 ? 其它規(guī)模較小的開發(fā)商則各顯神通，采取“見縫插針”式開發(fā) 未來五年內(nèi)，通過借勢(shì)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，提升國(guó)信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，成為長(zhǎng)春市具有一定綜合開發(fā)實(shí)力的專業(yè)型房地產(chǎn)服務(wù)提供商 國(guó)信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)五年內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo) 開發(fā)品種 開發(fā)規(guī)模 市場(chǎng)銷售 利潤(rùn)水平 市場(chǎng)占有 行業(yè)地位 進(jìn)入長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓 稅后利潤(rùn)達(dá)到 總銷售額達(dá)到 1012億元人民幣 五年內(nèi)總開發(fā)量達(dá)到 30－ 40萬(wàn)平方米 在長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率達(dá)到 2－ % 總體目標(biāo) 未來五年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額與利潤(rùn)估算表 未來五年房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)的收入達(dá)到 10億元人民幣，實(shí)現(xiàn)累計(jì)利潤(rùn) 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合 計(jì) 開發(fā)量 (萬(wàn) m2) 5 6 7 8 8 34 銷售額 (億元） 增長(zhǎng)率 20% 17% 14% 0% 利潤(rùn) （萬(wàn)元） 3200 3600 4500 5000 5000 21300 項(xiàng)目開發(fā)與資源儲(chǔ)備 ? 現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)作 ? 通過公司內(nèi)部相關(guān)部門的全力配合，完善 “ 陽(yáng)光景都 ” 項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)，并須特別重視供暖工程 ? 強(qiáng)化樓盤營(yíng)銷，利用地理位置優(yōu)勢(shì)，可考慮采用出租、出售相結(jié)合，以租代售等靈活多樣的售樓手法擴(kuò)大銷售面 ? 對(duì)商鋪的銷售須拓寬思路，在一次性整體銷售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務(wù)體系并輻射周邊地區(qū)居民消費(fèi)的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷售，分頭引入龍頭性商家先行進(jìn)駐，以帶動(dòng)商鋪人氣 ? 后續(xù)項(xiàng)目的儲(chǔ)備 ? 抓住時(shí)機(jī)積極籌備 “ 陽(yáng)光景都 ” 二期開發(fā)工程的相關(guān)工作 ? 做好 “ 陽(yáng)光景都 ” 三期用地及項(xiàng)目整體規(guī)劃工作，盡可能提前完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批，以防政策變化的影響 ? 強(qiáng)化國(guó)信集團(tuán)與長(zhǎng)影的長(zhǎng)期利益共同體關(guān)系， “ 商 ” 、 “ 情 ” 結(jié)合，同時(shí)積極介入長(zhǎng)影世紀(jì)城新區(qū) 40公頃房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的開發(fā)工作 ? 適時(shí)繼續(xù)深入研究華村項(xiàng)目的可行性問題 開發(fā)模式創(chuàng)新與市場(chǎng)營(yíng)銷 ? 深入研究消費(fèi)者需求，引進(jìn)“新城市生活主義”開發(fā)模式 ? 新城市生活主義的開發(fā)模式＝產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務(wù)＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍 ? 在“陽(yáng)光景都”系列性開發(fā)項(xiàng)目中以質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營(yíng)造等方面下功夫，提升項(xiàng)目的整體形象 ? 特別強(qiáng)調(diào)品牌建設(shè) ? 充分利用“長(zhǎng)影陽(yáng)光景都”項(xiàng)目打下的基礎(chǔ)，重點(diǎn)突出國(guó)信集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影視文化藝術(shù)社區(qū)特色 ? 通過多渠道、全方位的反復(fù)推介，強(qiáng)化獨(dú)一無二的項(xiàng)目差異性特點(diǎn)，逐漸樹立以“影視文化藝術(shù)社區(qū)”為中心訴求點(diǎn)的“國(guó)信”房地產(chǎn)品牌 ? 科學(xué)的銷售機(jī)制 ? 建立真正富有激勵(lì)作用的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度 ? 在后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)中與專業(yè)性的營(yíng)銷策劃公司合作，伺機(jī)引進(jìn)“名人效應(yīng)”、“差異定價(jià)”等獨(dú)特的營(yíng)銷手法 主業(yè)拓展過程中的合作與借勢(shì) ? 重新認(rèn)識(shí)和 注意發(fā)揮國(guó)信集團(tuán)作為長(zhǎng)影影視股份公司第二大股東的作用 ? 在五年戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)，國(guó)信集團(tuán)單一依靠自身發(fā)展難以達(dá)到房地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，須在更大視野范圍實(shí)施戰(zhàn)略性合作 ? 戰(zhàn)略合作方式可以采取增資擴(kuò)股、戰(zhàn)略結(jié)盟、股權(quán)滲透、同業(yè)購(gòu)并等手法，并可在近階段首先圍繞長(zhǎng)影老廠區(qū)整體開發(fā)模式創(chuàng)新進(jìn)行 ? 將 “ 陽(yáng)光景都 ” 項(xiàng)目拓展為長(zhǎng)影搬遷后老廠區(qū)范圍一體化的 “ 影視文化藝術(shù)主題社區(qū) ” 之大規(guī)模綜合性房地產(chǎn)開發(fā)系列項(xiàng)目 ? 以長(zhǎng)影影視股份公司為開發(fā)龍頭，依上述戰(zhàn)略合作方式組成項(xiàng)目運(yùn)作的聯(lián)合艦隊(duì)，分期分批開發(fā)，同時(shí)部分解決長(zhǎng)影世紀(jì)城啟動(dòng)資金問題 ? 適當(dāng)條件下的資本經(jīng)營(yíng)：由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)過渡到產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉 ? 有所為，有所不為：通過有效的資本運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，構(gòu)筑國(guó)信集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)能力 房地產(chǎn)主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略 ? 以夯實(shí)企業(yè)自身基礎(chǔ)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn) ? 實(shí)事求是地把握主業(yè)的擴(kuò)張速度，保持適度的開發(fā)利潤(rùn)率 ? 不惜代價(jià)搶先一步敲定“陽(yáng)光景都”三期項(xiàng)目立項(xiàng) ? 以準(zhǔn)確的項(xiàng)目開發(fā)定位規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目前期保證詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和專業(yè)策劃，實(shí)施整合營(yíng)銷，控制開發(fā)成本 ? 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，集中針對(duì)鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群體提供產(chǎn)品與服務(wù) ? 以努力尋求共享型多方戰(zhàn)略合作規(guī)避資源風(fēng)險(xiǎn) ? 繼續(xù)固化與長(zhǎng)影的長(zhǎng)期利益共同體關(guān)系，至少保障“陽(yáng)光景都”項(xiàng)目二期、三期工程的正常開發(fā) ? 積極尋求行業(yè)內(nèi)和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)資源共享 ? 以循序漸進(jìn)的資本運(yùn)作規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn) ? 在今后一、兩年時(shí)間內(nèi)適當(dāng)收縮主業(yè)以外的業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，提高資產(chǎn)運(yùn)用效率 ? 巧妙發(fā)揮資本杠桿作用，包括在適當(dāng)時(shí)候和適當(dāng)條件下的股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等，拓寬融資渠道 投入 選擇 放棄 南洋林德業(yè)務(wù)選擇模型：打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力時(shí) 需要考慮主要業(yè)務(wù)的增強(qiáng)和弱勢(shì)業(yè)務(wù)的退出 ？ 國(guó)信集團(tuán)公司的競(jìng)爭(zhēng)力 強(qiáng) 弱 一般 行業(yè)吸引力 強(qiáng) 弱 一 般 選擇性投入 保持 保護(hù) 房地產(chǎn)主業(yè) 提升次主業(yè) 次主業(yè) 醫(yī)藥業(yè) 冰雪旅游業(yè) 從行業(yè)吸引力看，國(guó)信集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)均為中等偏上水平的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但由于各自的競(jìng)爭(zhēng)力不同，加上公司的資源有限，必須有所取舍。在國(guó)信集團(tuán)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中充分發(fā)揮前期物業(yè)管理的功效，促進(jìn)房地產(chǎn)主業(yè)的市場(chǎng)銷售 ? 利用國(guó)信集團(tuán)在長(zhǎng)春本地的人脈資源優(yōu)勢(shì)，積極開發(fā)物業(yè)管理市場(chǎng)，采取單獨(dú)接管、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、逐步滲透等方式，增加物業(yè)管理公司的市場(chǎng)知名度。 將原來北山大世界變更注冊(cè)為 “ 吉 林國(guó)信冰雪娛樂旅游開發(fā)有限公司 ” ， 并將原國(guó)都旅行社注銷后合并進(jìn)來。設(shè)首席顧問一名、法律專家一名、金融證券專家一名 ? 經(jīng)理班子設(shè)總裁一名（前期可暫由董事長(zhǎng)兼任，條件具備時(shí)應(yīng)專門引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人為宜），在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下全面主持集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理工作；設(shè)副總裁兩名，一名在總裁領(lǐng)導(dǎo)下分管資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部，一名在總裁領(lǐng)導(dǎo)下分管綜合管理部、人力資源部 ? 綜合管理部：設(shè)部門經(jīng)理 1人、行政主管 1人、工作人員 1人，總體負(fù)責(zé)集團(tuán)行政、后勤、內(nèi)外信息傳導(dǎo)等支持性工作 ? 人力資源部：設(shè)部門經(jīng)理 1人、業(yè)務(wù)主管 2人、工作人員 1人，總體負(fù)責(zé)集團(tuán)人力資源管理工作，包括基礎(chǔ)性人力資源管理（招聘、檔案、入職、離職、勞資、社會(huì)保險(xiǎn)等）、 集團(tuán)內(nèi)部人力資源政策與制度的擬定和實(shí)施、 人力資源教育培訓(xùn)、人力資源績(jī)效考評(píng)、集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè) 母公司高層管理及職