【正文】 樓盤資料統(tǒng)計） 各價格區(qū)間開發(fā)面積 各價格區(qū)間開發(fā)量 占總開發(fā)量比重 長春市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品需求狀況 ? 根據(jù) 20xx年 10月長春市秋季房展會調(diào)查問卷統(tǒng)計資料，以改善居住條件為目的的消費者比例占被調(diào)查總體的 36％，與 1999年初相比增加了 4％，且有進一步上升的趨勢，房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費者選擇購買住宅的主要影響因素，經(jīng)濟實用仍是消費者選擇購買住宅的主導(dǎo)原則 ? 經(jīng)濟適用房繼續(xù)成為消費者選擇的主要品種，其所占比例為計劃購房消費者的 %（ 20xx年秋季房展會 ）。好地段、面積不大、設(shè)計合理、功能齊全的中型住房（ 90㎡左右）相當(dāng)受歡迎，而位處較好地段的樓盤之設(shè)計戶型絕大部分都在 130㎡以上 ? 在空置房屋中，除少部分存在結(jié)構(gòu)和質(zhì)量缺陷外，大部分都是由于開發(fā)定位不準、造價偏高等原因?qū)е聹N 消費者計劃購買住宅的時間%%%消費者計劃購房的戶型%%%%%%消費者計劃購買住宅面積40至59%60至79%80至99%100至119%120以上%消費者計劃購房的種類房改房%%公有房使用權(quán)%商品房%經(jīng)濟用房%長春市住宅消費需求趨勢（一） (數(shù)據(jù)來源： 20xx年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計） 消費者計劃購房所在區(qū)域朝陽區(qū)%二道區(qū)%南關(guān)區(qū)%綠園區(qū)%寬城區(qū)%經(jīng)開區(qū)%(數(shù)據(jù)來源： 20xx年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計） 長春市住宅消費需求趨勢（二） 調(diào)查資料顯示，近四成半的消費者計劃在位于長春市中心的 朝陽區(qū)購買住宅 各種因素對消費者購房的影響程度%%%%% % % %%%%% %%%%%%%住宅質(zhì)量 物業(yè)管理 權(quán)證手續(xù)二十四小時供水小區(qū)環(huán)境 住宅面積交通設(shè)施齊全開發(fā)商可信度 多種付款方式高層電梯 繁華地段 投資潛力消費者選擇住房的主要因素中，房屋質(zhì)量、物業(yè)質(zhì)量已列為前兩位，而今年初春季房展會中排在第一、第二位的交通因素和小區(qū)環(huán)境分別退居為第七位和第五位 (數(shù)據(jù)來源： 20xx年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計） 長春市住宅消費需求趨勢（三） 長春市房地產(chǎn)開發(fā)商與市場分割 大連萬達 星宇地產(chǎn) 吉林亞泰 市 場 份 額 企業(yè)實力 長房 長春地產(chǎn) 熱電 國信宇華 建 業(yè) 秋實 東華 綜合實力強的幾家開發(fā)商在長春市外圍采取規(guī)?；_發(fā)運作，并已在長春市形成地產(chǎn)品牌優(yōu)勢 開發(fā)實力中等，利用政府背景，在長春市取得較好開發(fā)地段進行項目開發(fā) 綜合實力較弱，利用各種資源或渠道獲得長春市內(nèi)可開發(fā)地段進行項目開發(fā) ? 綜合實力較強的開發(fā)商采取規(guī)?；\作 ? 有一定政府背景的當(dāng)?shù)亟ㄖ緭屖珠_發(fā)長春市市內(nèi)好地段 ? 其它規(guī)模較小的開發(fā)商則各顯神通，采取“見縫插針”式開發(fā) 未來五年內(nèi)，通過借勢型的房地產(chǎn)項目運作，提升國信集團房地產(chǎn)主業(yè)綜合競爭能力，成為長春市具有一定綜合開發(fā)實力的專業(yè)型房地產(chǎn)服務(wù)提供商 國信集團房地產(chǎn)主業(yè)五年內(nèi)戰(zhàn)略目標 開發(fā)品種 開發(fā)規(guī)模 市場銷售 利潤水平 市場占有 行業(yè)地位 進入長春市房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓 稅后利潤達到 總銷售額達到 1012億元人民幣 五年內(nèi)總開發(fā)量達到 30－ 40萬平方米 在長春的房地產(chǎn)市場占有率達到 2－ % 總體目標 未來五年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額與利潤估算表 未來五年房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)的收入達到 10億元人民幣，實現(xiàn)累計利潤 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合 計 開發(fā)量 (萬 m2) 5 6 7 8 8 34 銷售額 (億元） 增長率 20% 17% 14% 0% 利潤 （萬元） 3200 3600 4500 5000 5000 21300 項目開發(fā)與資源儲備 ? 現(xiàn)有項目的運作 ? 通過公司內(nèi)部相關(guān)部門的全力配合，完善 “ 陽光景都 ” 項目的配套設(shè)施建設(shè)，并須特別重視供暖工程 ? 強化樓盤營銷，利用地理位置優(yōu)勢，可考慮采用出租、出售相結(jié)合，以租代售等靈活多樣的售樓手法擴大銷售面 ? 對商鋪的銷售須拓寬思路，在一次性整體銷售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務(wù)體系并輻射周邊地區(qū)居民消費的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷售，分頭引入龍頭性商家先行進駐，以帶動商鋪人氣 ? 后續(xù)項目的儲備 ? 抓住時機積極籌備 “ 陽光景都 ” 二期開發(fā)工程的相關(guān)工作 ? 做好 “ 陽光景都 ” 三期用地及項目整體規(guī)劃工作，盡可能提前完成項目立項審批，以防政策變化的影響 ? 強化國信集團與長影的長期利益共同體關(guān)系， “ 商 ” 、 “ 情 ” 結(jié)合，同時積極介入長影世紀城新區(qū) 40公頃房地產(chǎn)綜合項目的開發(fā)工作 ? 適時繼續(xù)深入研究華村項目的可行性問題 開發(fā)模式創(chuàng)新與市場營銷 ? 深入研究消費者需求，引進“新城市生活主義”開發(fā)模式 ? 新城市生活主義的開發(fā)模式＝產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務(wù)＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍 ? 在“陽光景都”系列性開發(fā)項目中以質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目的整體形象 ? 特別強調(diào)品牌建設(shè) ? 充分利用“長影陽光景都”項目打下的基礎(chǔ)，重點突出國信集團房地產(chǎn)項目的影視文化藝術(shù)社區(qū)特色 ? 通過多渠道、全方位的反復(fù)推介，強化獨一無二的項目差異性特點，逐漸樹立以“影視文化藝術(shù)社區(qū)”為中心訴求點的“國信”房地產(chǎn)品牌 ? 科學(xué)的銷售機制 ? 建立真正富有激勵作用的銷售獎勵制度 ? 在后續(xù)項目開發(fā)中與專業(yè)性的營銷策劃公司合作，伺機引進“名人效應(yīng)”、“差異定價”等獨特的營銷手法 主業(yè)拓展過程中的合作與借勢 ? 重新認識和 注意發(fā)揮國信集團作為長影影視股份公司第二大股東的作用 ? 在五年戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)，國信集團單一依靠自身發(fā)展難以達到房地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)模化優(yōu)勢，須在更大視野范圍實施戰(zhàn)略性合作 ? 戰(zhàn)略合作方式可以采取增資擴股、戰(zhàn)略結(jié)盟、股權(quán)滲透、同業(yè)購并等手法，并可在近階段首先圍繞長影老廠區(qū)整體開發(fā)模式創(chuàng)新進行 ? 將 “ 陽光景都 ” 項目拓展為長影搬遷后老廠區(qū)范圍一體化的 “ 影視文化藝術(shù)主題社區(qū) ” 之大規(guī)模綜合性房地產(chǎn)開發(fā)系列項目 ? 以長影影視股份公司為開發(fā)龍頭，依上述戰(zhàn)略合作方式組成項目運作的聯(lián)合艦隊，分期分批開發(fā)，同時部分解決長影世紀城啟動資金問題 ? 適當(dāng)條件下的資本經(jīng)營：由產(chǎn)品經(jīng)營過渡到產(chǎn)品經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉 ? 有所為，有所不為：通過有效的資本運營和資產(chǎn)經(jīng)營，構(gòu)筑國信集團的核心業(yè)務(wù)，增強企業(yè)的整體競爭能力 房地產(chǎn)主業(yè)的風(fēng)險規(guī)避策略 ? 以夯實企業(yè)自身基礎(chǔ)和穩(wěn)健經(jīng)營規(guī)避政策風(fēng)險 ? 實事求是地把握主業(yè)的擴張速度，保持適度的開發(fā)利潤率 ? 不惜代價搶先一步敲定“陽光景都”三期項目立項 ? 以準確的項目開發(fā)定位規(guī)避市場風(fēng)險 ? 項目前期保證詳細的市場調(diào)研和專業(yè)策劃，實施整合營銷，控制開發(fā)成本 ? 根據(jù)項目特點，集中針對鎖定的目標消費群體提供產(chǎn)品與服務(wù) ? 以努力尋求共享型多方戰(zhàn)略合作規(guī)避資源風(fēng)險 ? 繼續(xù)固化與長影的長期利益共同體關(guān)系，至少保障“陽光景都”項目二期、三期工程的正常開發(fā) ? 積極尋求行業(yè)內(nèi)和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)資源共享 ? 以循序漸進的資本運作規(guī)避資金風(fēng)險 ? 在今后一、兩年時間內(nèi)適當(dāng)收縮主業(yè)以外的業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，提高資產(chǎn)運用效率 ? 巧妙發(fā)揮資本杠桿作用，包括在適當(dāng)時候和適當(dāng)條件下的股權(quán)溢價轉(zhuǎn)讓、增資擴股等，拓寬融資渠道 投入 選擇 放棄 南洋林德業(yè)務(wù)選擇模型：打造企業(yè)核心競爭能力時 需要考慮主要業(yè)務(wù)的增強和弱勢業(yè)務(wù)的退出 ？ 國信集團公司的競爭力 強 弱 一般 行業(yè)吸引力 強 弱 一 般 選擇性投入 保持 保護 房地產(chǎn)主業(yè) 提升次主業(yè) 次主業(yè) 醫(yī)藥業(yè) 冰雪旅游業(yè) 從行業(yè)吸引力看，國信集團現(xiàn)有業(yè)務(wù)均為中等偏上水平的朝陽產(chǎn)業(yè)，但由于各自的競爭力不同，加上公司的資源有限，必須有所取舍。在國信集團開發(fā)的房地產(chǎn)項目中充分發(fā)揮前期物業(yè)管理的功效，促進房地產(chǎn)主業(yè)的市場銷售 ? 利用國信集團在長春本地的人脈資源優(yōu)勢，積極開發(fā)物業(yè)管理市場，采取單獨接管、聯(lián)合經(jīng)營、逐步滲透等方式，增加物業(yè)管理公司的市場知名度。 將原來北山大世界變更注冊為 “ 吉 林國信冰雪娛樂旅游開發(fā)有限公司 ” ， 并將原國都旅行社注銷后合并進來。設(shè)首席顧問一名、法律專家一名、金融證券專家一名 ? 經(jīng)理班子設(shè)總裁一名（前期可暫由董事長兼任，條件具備時應(yīng)專門引進職業(yè)經(jīng)理人為宜），在董事會領(lǐng)導(dǎo)下全面主持集團經(jīng)營管理工作；設(shè)副總裁兩名，一名在總裁領(lǐng)導(dǎo)下分管資產(chǎn)運營部、計劃財務(wù)部，一名在總裁領(lǐng)導(dǎo)下分管綜合管理部、人力資源部 ? 綜合管理部：設(shè)部門經(jīng)理 1人、行政主管 1人、工作人員 1人，總體負責(zé)集團行政、后勤、內(nèi)外信息傳導(dǎo)等支持性工作 ? 人力資源部：設(shè)部門經(jīng)理 1人、業(yè)務(wù)主管 2人、工作人員 1人，總體負責(zé)集團人力資源管理工作，包括基礎(chǔ)性人力資源管理（招聘、檔案、入職、離職、勞資、社會保險等）、 集團內(nèi)部人力資源政策與制度的擬定和實施、 人力資源教育培訓(xùn)、人力資源績效考評、集團企業(yè)文化建設(shè) 母公司高層管理及職