【正文】 歷史文化古跡 東錢湖 之空間維度 定位概念 —— 認知概念 發(fā)展概念 —— 規(guī)劃支持 生活概念 —— 產(chǎn)品支持 東錢湖 之概念延展 差距 置后 時機 專屬板塊 東錢湖 之板塊論 板塊 多元沖突 邊界沖突 東錢湖 —— 城市結(jié)點 復合板塊 板塊論：同一板塊， 生活主張一致 ，生活層次差異，階層差異，錯落化 —— 和諧沖突 東錢湖周邊相關(guān)高端配套 游艇俱樂部 啟新高爾夫 水上美食娛樂中心 動物園 本案 華茂東錢湖酒店 東錢湖度假區(qū)管委會 效實中學 二靈水鄉(xiāng) SPA度假村 國際運動村 柏悅國際會議中心 沙山村度假村 小普陀 東錢湖新城 福泉山景區(qū) 東錢湖 之規(guī)劃論 片區(qū) 配套 東錢湖新城 湖濱休閑度假區(qū)、河岸步行街、河畔商務(wù)辦公及生活區(qū)、五星級酒店等 陶公山景區(qū) 度假溫泉 SPA 二靈山景區(qū) 二靈水鄉(xiāng)以高級公務(wù)度假、療養(yǎng)為主 東錢湖國際運動村 高爾夫球場、射擊場、水上摩托艇、游艇、網(wǎng)球等 福泉山景區(qū) SPA度假村 各式 SPA、水療中心、網(wǎng)球場 啟新高爾夫 高爾夫球場 柏悅國際會議中心 五星級酒店等 東錢湖 之規(guī)劃論 本案 東錢湖 新城規(guī)劃 東錢湖地區(qū)規(guī)劃近期 (2021年 )總?cè)丝?11萬人，遠期 (2020年 )總?cè)丝?萬人， 本項目位于東錢湖北部的梅湖片區(qū)，緊鄰野生動物園及錢湖二號入口，用地內(nèi)有大量山體及水域，自然條件優(yōu)越。 東錢湖 之發(fā)展論 大眾普遍對東錢湖區(qū)域的未來規(guī)劃表示認可，區(qū)域內(nèi)自然景觀優(yōu)越，都認為這是寧波未來的富人區(qū)，但是由于目前政府缺少大量資金投入，各項配套設(shè)施相當匱乏，板塊成熟期相對會長些，當前并不是普通居住可考慮范圍。 區(qū)域存在較高的認可度，缺少更多的接受度，普通居住人口導入存在困難 充分利用有利資源，以別墅等高端產(chǎn)品啟動市場，減弱消費者對距離、配套設(shè)施的抗性 突 破 立地分析 地塊區(qū)位 地塊位置 三江口市中心 鄞州中心區(qū) 東部新城 高教園區(qū) 東錢湖旅游度假區(qū) 東錢湖新城 本案與城市的關(guān)系 鄞州中心區(qū) 東部新城 東錢湖 市中心 本案 城市 城市老中心 城市新中心 城市節(jié)點 城市新節(jié)點 生態(tài)社區(qū) 本項目既是樓盤的代表也是板塊的代名詞，代表著東錢湖高端項目的發(fā)展，同時也代表著現(xiàn)階段寧波的高端產(chǎn)品。隨著城市的東進南擴，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀橹醒敫呱猩顓^(qū)。 地塊指標 用地面積： 237350㎡ 建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 物業(yè)類型：別墅、小高層 總戶數(shù)： 346戶，其中依山別墅 30戶，臨水別墅 36戶，平地別墅 82戶，公寓 198戶。 坡地別墅 臨水別墅 平 地 別 墅 內(nèi)外環(huán)境縱橫觀 產(chǎn)品優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 開發(fā)商大品牌 配套匱乏 一期不臨湖 目前南向形象較差 政策的力量影響寧波整體市場，市場需謹慎 區(qū)域的開發(fā)剛起步，目前缺乏整體感 內(nèi)部條件 板塊內(nèi)后續(xù)供應(yīng)量大，競爭激烈 板塊市場初動，有銷售壓力 寧波市場獨棟別墅的稀缺 別墅項目面臨建設(shè)部“封?！?東錢湖的整體規(guī)劃使板塊具美好發(fā)展前景 宏觀環(huán)境優(yōu)勢面 宏觀環(huán)境劣勢面 市場環(huán)境優(yōu)勢面 市場環(huán)境劣勢面 外部環(huán)境 外部環(huán)境 項目 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： ? 企業(yè)品牌和項目規(guī)模； ? 建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計特點鮮明； ? 東錢湖生態(tài)景觀及配套資源； ? 自身水域、山體資源豐富； ? 受諸多潛力發(fā)展區(qū)域綜合輻射； W（劣勢） : ? 各項機能配套較為匱乏； ?周邊存在一定的與高端項目不協(xié)調(diào)的環(huán)境； ? 區(qū)域接受度仍有待提高； O（機會） : ? 東錢湖整體規(guī)劃利于導向； ? 市場上別墅產(chǎn)品的稀缺性； ? 高端消費人群對距離抗性不大； ? 城市中心區(qū)日漸成熟，并不斷向外延伸； T（威脅） : ? 宏觀調(diào)控影響整個樓市； ?未來區(qū)域潛在供應(yīng)較大； ? 類別墅產(chǎn)品大量開發(fā)形成一定的客源分流； 立地條件充分 具備打造寧波高檔、頂級別墅的特質(zhì) 二、項目定位篇 對項目的規(guī)劃、戶型、景觀等各個方面分析 以此完成項目的定位策略 根據(jù)本案產(chǎn)品特性 分析可能的客戶群體特征及各量化指標體系。 完成本案的檔次定位 介定市場之形象。 以市場檔次的確認，從產(chǎn)品的要素出發(fā) 得出產(chǎn)品的定位 客群定位 產(chǎn)品分析 市場定位 產(chǎn)品定位 依據(jù)產(chǎn)品力、市場力和服務(wù)力的綜合因素 確立本案的市場開盤價格。 價格定位 產(chǎn)品分析 推廣策略定位 價格策略建議 市場檔次定位 目標客源定位 VI系統(tǒng)設(shè)計 產(chǎn)品形象定位 主題性定位 銷售策略定位 項目定位 產(chǎn)品分析 打造寧波上流階層的專屬特區(qū) 建 筑 理 想 ▉ 稀有性 ▉ 親水性 ▉ 自然性 ▉ 現(xiàn)代性 ▉ 文脈性 ▉ 尊貴感 ▉ 國際感 ▉ 未來性 ▉ 人本性 ▉ 休閑性 ▉ 美觀性 規(guī) 劃 特 質(zhì) 利用資源 創(chuàng)造特質(zhì) ?大環(huán)境之山水資源 ?東錢湖的配套資源 ?地塊內(nèi)的水資源 ?地塊內(nèi)的坡地資源 宜居 \度假 \投資 之 山水大宅 重要特質(zhì) 坡地島嶼感、流水藝墅、大面積地下空間、超高挑空空間、賴特的“有機建筑”風格。 戶 型 分 析 類型 套數(shù) 戶型面積配比 類型配比 平地別墅 82套 C1： ,38戶 C2： ,16戶 C3： 437， 23 C4： ,3 C5:,2戶 % 依山別墅 30套 A1： ,4戶 A2： ,13戶 A3： ， 8 A4： ,2 A5:,3戶 % 臨湖別墅 36套 B1： ,8戶 B2： ,11戶 B3： ， 5 B4： ,10 B5:,2戶 % 總計 148套 100% 戶型分析 之產(chǎn)品配比 戶 型 分 析 優(yōu)點 ? 采用了落地玻璃窗、南北陽臺、多個露臺，材料上也多選用卵石、毛石、仿木材質(zhì)，房子是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 ? 基本沿山景或湖景設(shè)置景觀挑廊 /露臺，產(chǎn)品觀景性強 ? 產(chǎn)品在 400600M2，另送 200250M2的半地下室。 缺點 起居室沒有挑高，不夠氣派 花園面積不詳 戶型分析 之優(yōu)劣分析 典型戶型分析 戶型分析 之特點解讀 ，塑造尊貴品質(zhì)。 ，使用不便且影響空間效果。 ，是否恰當？ ，直視室內(nèi)廳堂空間，缺乏回旋的余地。 ，缺乏功能細分。 ，風水是否好？ ，在體量不大的別墅內(nèi)出現(xiàn)，是否恰當？ ，是否可考慮二層入口等方式（中間層入口，上下各一層進入其他樓層）解決垂直高差問題？ ，可否考慮集中處理？ ，一共有四層，從南朝向的角度看整個體量，是否會顯得過于高聳？層層退臺能否從透視效果上解決這一問題？ 。層高保持為 。 ，流線組織是否合理。 依山別墅A1 戶型分析 之特點解讀 1. 尺度比例恰當，面積闊綽。 2. 建筑面積 410平方米（一層 232平方米，二層 178平方米） 3. 地下室面積 231平方米。層高 。功能設(shè)置為車庫、健身房、活動室、儲藏空間等，靈活多變。設(shè)獨立衛(wèi)生間。車庫面積 （雙車位）。 4. 客廳挑空，挑空面積約為 。門廳挑空，挑空面積約為 。 5. 功能細分，公共空間拆分為客廳（ ）、起居（ ）、餐廳（ 23平方米）。公共衛(wèi)生間、客臥衛(wèi)生間、工人房衛(wèi)生間獨立設(shè)置。三套臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間。 6. 二樓天橋部分空間效果豐富，景觀層次優(yōu)越。 7. 獨立的廚房出入口。 8. 與外界空間的聯(lián)系不夠緊密。內(nèi)斂性過強，對外部資源價值展示不足。 9. 功能設(shè)計不夠細膩。比如：主臥衛(wèi)生間的功能細化太粗糙，建議設(shè)計雙面盆、雙馬桶，將盆浴和淋浴獨立設(shè)置，考慮將馬桶封閉隔離設(shè)置，更強調(diào)干濕分區(qū)，和步入式衣櫥整體設(shè)計。廚房部分添加早餐室，廚房分割為西餐和中餐兩個區(qū)間。 10. 客廳、起居、餐廳為避免使用上的相互干擾，建議相對隔離設(shè)置。 11. 整棟別墅沒有考慮晾衣的位置，如何解決，在庭院中？ 典型戶型分析 依山別墅A2 戶型分析 之特點解讀 1. 別墅室內(nèi)設(shè)電梯，塑造尊貴品質(zhì)。 2. 餐廳上有過梁，使用不便且影響空間效果。 3. 底層工人衛(wèi)生間和公用衛(wèi)生間合用。一樓客衛(wèi)和公用衛(wèi)生間合用，是否恰當？ 4. 入口沒有設(shè)玄關(guān)，直視室內(nèi)廳堂空間，缺乏回旋的余地。 5. 廚房面積過于大，缺乏功能細分。 6. 二樓大門直對樓梯，風水是否好？ 7. 一樓和二樓的樓體錯位設(shè)置，在體量不大的別墅內(nèi)出現(xiàn)，是否恰當？ 8. 類似利用坡地的別墅設(shè)計，是否可考慮二層入口等方式（中間層入口，上下各一層進入其他樓層）解決垂直高差問題？ 9. 臥室在三個樓層中都有布置，可否考慮集中處理？ 10. 連同地下室，一共有四層，從南朝向的角度看整個體量，是否會顯得過于高聳？層層退臺能否從透視效果上解決這一問題？ 11. 廳堂部分沒有特別的挑高。層高保持為 。 12. 從車庫如何進入室內(nèi)，流線組織是否合理。 典型戶型分析 依山別墅A5 典型戶型分析 戶型分析 之特點解讀 1. 側(cè)面入口，保證了南向面寬全部留給室內(nèi)空間享用。形象更為完整。 2. 客廳挑空，空間更加闊綽，尊貴。 3. 每個房間都使用獨立的衛(wèi)生間。 4. 兩層的層高，外形舒展自然。 5. 大量的平臺面積贈送。 6. 大量可雙向采光的房間。 臨水別墅 B1 典型戶型分析 戶型分析 之特點解讀 1. 客廳、門廳挑空。 2. 四間獨立衛(wèi)生間臥室。 3. 主臥與露臺相匹配，生活情景化。 4. 二樓的家庭廳處在天橋上，空間趣味豐富。 5. 工人房放在一層平面上，建議放在地下室。 臨水別墅 B5 戶型分析 之特點解讀 1. 尺度比例恰當，面積闊綽。 2. 建筑面積 410平方米（一層 232平方米，二層 178平方米） 3. 地下室面積 231平方米。層高 。功能設(shè)置為車庫、健身房、活動室、儲藏空間等，靈活多變。設(shè)獨立衛(wèi)生間。車庫面積 （雙車位）。 4. 客廳挑空，挑空面積約為 。門廳挑空，挑空面積約為 米。 5. 功能細分，公共空間拆分為客廳（ ）、起居（ ）、餐廳（ 23平方米）。公共衛(wèi)生間、客臥衛(wèi)生間、工人房衛(wèi)生間獨立設(shè)置。三套臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間。 6. 二樓天橋部分空間效果豐富，景觀層次優(yōu)越。 7. 獨立的廚房出入口。 8. 與外界空間的聯(lián)系不夠緊密。內(nèi)斂性過強，對外部資源價值展示不足。 9. 功能設(shè)計不夠細膩。比如：主臥衛(wèi)生間的功能細化太粗糙，建議設(shè)計雙面盆、雙馬桶，將盆浴和淋浴獨立設(shè)置，考慮將馬桶封閉隔離設(shè)置，更強調(diào)干濕分區(qū)，和步入式衣櫥整體設(shè)計。廚房部分添加早餐室，廚房分割為西餐和中餐兩個區(qū)間。 10. 客廳、起居、餐廳為避免使用上的相互干擾，建議相對隔離設(shè)置。 11. 整棟別墅沒有考慮晾衣的位置，如何解決，在庭院中？ 典型戶型分析 平地別墅C1 戶型分析 之特點解讀 1. 建筑面積 （一層 ，二層 ） 2. 地下室面積 。層高 。功能設(shè)置為車庫（雙車位）、健身房、活動室、儲藏空間等，靈活多變。設(shè)獨立衛(wèi)生間。 3. 客廳挑空，面積約為 29平方米。門廳挑空，挑空面積約為 11平方米。 4. 功能細分，公共空間拆分為客廳（ 43平方米）、起居（ 49平方米）、餐廳（ 24平方米）。公共衛(wèi)生間、客臥衛(wèi)生間、工人房衛(wèi)生間獨立設(shè)置。 5. 三套臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間。 典型戶型分析 平地別墅C2 戶型分析 之特點解讀 1. 建筑面積 （一層 240平方米，二層 ）。 2. 地下室面積 。層高 。功能設(shè)置為車庫、健身房、活動室、儲藏空間等，靈活多變。設(shè)獨立衛(wèi)生間。車庫面積 36平方米（雙車位）。 3. 功能細分，公共空間拆分為客廳（ ）、起居（ 36平方米）、餐廳（ 24平方米）。公共衛(wèi)生間、工人房衛(wèi)生間獨立設(shè)置。兩套臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間。 4. 室內(nèi)錯層，形成不同的空間分區(qū)?？蛷d 。 5. 二層設(shè)置獨立的家庭室。 6. 二層局部布置屋面，外形更有層次感。 典型戶型分析 平地別墅C3 客群定位 以貿(mào)易為核心的經(jīng)濟形態(tài)