【正文】 肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄 薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿 膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇蒃螀羂 莆蚅羅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂袁蝿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄螂聿節(jié)芃薂袂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羈肀芀衿螃莈芀薈罿芄艿蟻螂膀莈螃羇肆莇 蒃螀羂莆蚅羅 莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀薆袃肅葿螈聿肁蒈袁羈莀蒈薀螄 四川 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告 項目名稱：“”項目 企業(yè)名稱：四川房地產(chǎn)有限公司 評估單位： 二ΟΟ 三 年十一月二十九日 目 錄 第一章 概 要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務(wù)評價 六、貸款風險評價 七、評估結(jié)論 2 第二章 借款人評價 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產(chǎn)負債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章 項目建設(shè)條件評價 一、項目建設(shè)的必要性 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項目實施進程評價 四、項目建設(shè)條件評價 五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 3 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 七、環(huán)境保護評價 第四章 市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項目分析 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關(guān)說明 第六章 償債能力評估 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 4 二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應(yīng)評價 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔保評價 第一章 概 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于 2020年 11 月 24日 對該項目進行全面評估（評估基準日確定為 2020 年 9月 30 日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于 2020年 11月 29 日完成評估工作。現(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 5 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于 1999年 7月 22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本 2020 萬元 ，分別由集團股份有限公司投資 1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 2020 年 1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近 1 年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ”業(yè)已取得近 ，實際到帳銷售收入為 。截止 2020 年 9 月，公司資產(chǎn)總額為 21335萬元，負債總額為 13482 萬元，所有者權(quán)益為 7852 萬元。 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。截止 2020 年 9月 30 日，在工行支行存款余額為 557萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄， 2020 年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。 通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢 ,自身積累增加 ,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。 二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 6 永興村三、四組（ 村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑總面積 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118 平方米，贈送面積 16,044平方米），會所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 項目規(guī)劃設(shè)計有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403套，其中聯(lián)排別墅 319 套、復(fù)式別墅 84 套。項目容積率 ，綠化率 53%。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于 2020 年 8 月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進行之中，預(yù)計在 2020年 12月完工交房。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均 售價 5391元 / m2，復(fù)式別墅平均售價4183 元 / m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 ，復(fù)式別墅 6 萬元 ,預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 萬元。 四、 投資籌資評價 7 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)標準，并結(jié)合項目自身情況，經(jīng)測算該項目總投資 ，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用） 萬元。經(jīng)評定單方成 本為 元 /平方米；其中：土地 4 元 /平方米、前期工程費 /平方米，房屋開發(fā)費為 元 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) 元 /平方米、期間費用 421.55元 /平方米，其他費用 元 /平方米，不可預(yù)見費 元 /平方米。 企業(yè)自籌資金 萬元，工行土地儲備貸款 7000 萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止 2020年 11 月末，已歸還 1100萬元），中行流動資金貸款 2020萬元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā) 貸款 ，銷售滾動投入 。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為 萬元。 五、 財務(wù)評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下：（詳見評估主表 4 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 項目建成后將實現(xiàn)凈利潤 萬