【正文】 ................. 78 ....................................................................................... 78 .................................................................................................. 80 第十三章 項目建設風險分析 .................................... 81 .................................................................................................. 81 .................................................................................................. 82 ......................................................................................................... 85 第十四章 社會效益分析 ........................................ 87 ......................................................................................................... 87 ..................................................................................................... 87 附 圖 ： 總平面布置示意圖 附件： 法人 營業(yè)執(zhí)照 發(fā)資質 廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話： 1 第一章 總 論 名稱及編制依據(jù) 項目名稱 某廉租住房建設項目 項目 建設 單位 及 簡介 某開發(fā)區(qū) 房地產開發(fā)公司 某開發(fā)區(qū) 房地產開發(fā)公司（以下簡稱 某地產 ）是 某市某集團 公司下屬的全資子公司，控股上市公司天地源股份公司。 某地產 成立于 某 年五月，注冊資金 億元。歷經近 年， 某地產累計完成 某市某開發(fā)區(qū) 集中新建區(qū) 4 平方公里的開發(fā)建設，商品房地產開發(fā)面積 200 多萬平米 ,積累了 35 億企業(yè)資產，成功塑造“ 某地產 ”企業(yè)形象和“ 某系列 ”產品品牌。所開發(fā)項目有： 某系列 、某系列 、 某系列 、 某系列 、 某系列 、 某系列 等“ 某 ”系列以及系列品牌的高品質項目。 目前，公司在建項目主要有 ，代建項目極大的支持了 某市 市的城市建設改造工作。 公司 地址： 某市 市 某開發(fā)區(qū) 法定代表人： 廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話： 2 可行性研究報告 編制單位 編制單位： 某咨詢公司 工程咨詢資格等級： 甲 級 工程咨詢資格發(fā)證機關：中華人民共和國發(fā)展和改革委員會 工程咨詢資格證書編號： 地址： 可行性研究報告 編制依據(jù) （ 1） 財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)出《關于 廉租住房 經濟適 用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅 [2020]24 號） （ 2） 國家建設部等五部局下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭 廉租住房管理辦法》（第 120號令） （ 3） 《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》 （ 4） 《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 租金管理辦法 》 （市政發(fā) [2020]63號） （ 5） 《 某市 市人民政府關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的 若干意見 》 （市政發(fā) [2020]36 號） （ 6） 某市 市財政局、市房管局、市發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、市國土局《關于加快推進我市保障性住房工作實施意見》 規(guī)定、 標準、規(guī)范 （ 1）《 某省 城市 規(guī)劃管理技術規(guī)定》（陜建發(fā) [2020]試行） （ 2）《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 》（ GB 50180—93）（ 2020 版） 廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話： 3 （ 3）《建筑結構荷載規(guī)范》（ GB50009— 2020） （ 4）《室外給水設計規(guī)范》 (GB500132020) （ 5）《室外排水設計規(guī)范》（ GB500142020） （ 1） 某開發(fā)區(qū) 房地產開發(fā)公司 關于委托 某咨詢公司 編制《 某廉租住房建設項目 可行性研究報告》的委托書 （ 2） 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版） （ 3） 建設單位提供的 項目 資料 “十一五” 期間， 是 某市 城市化進程最快、城市空間擴張速度最高、城市特色塑造最有成效、 基礎設施水平提升力度最大的時期。某市某開發(fā)區(qū) 作為 某市 城市社會經濟發(fā)展的橋頭堡， 隨著 “十二五規(guī)劃 ” 框架的初步確定， 某市某開發(fā)區(qū) 將抓住發(fā)展契機，加快區(qū)域城市建設的步伐，全力 踐行 某市大都市 建設的戰(zhàn)略部署 。 自 2020年 某市某開發(fā)區(qū) 提出二次創(chuàng)業(yè)以來， 區(qū)域發(fā)展成績顯著，隨著 某開發(fā)區(qū) 不斷向外擴展， 某開發(fā)區(qū) 發(fā)展 由東向西 已經觸及到灃河流域。為了改善區(qū)域城市面 貌 ， 決定由 某開發(fā)區(qū) 房地產開發(fā)公司在該塊土地上進行 廉租住房 及 經濟適用房建設。 2020 年下半年以來， 某開發(fā) 區(qū) 按照政府主導城中村改造的模式，通過掌握計劃申列、編制控制性規(guī)劃、制定拆遷安置方案和實施拆遷安置等城中村改造關鍵環(huán)節(jié)，確保改造工作的平穩(wěn)有序進行。目前， 經過 某開發(fā)區(qū) 內 各部門的努力協(xié)作，現(xiàn)已完成了改造項目的土地前期勘察、拆遷安置對象調查摸底、拆遷安置方案初步制定、規(guī)劃設計方案初步形成等工作。 廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話： 4 經 政府 、 某開發(fā)區(qū) 城中村改造辦公室 和 規(guī)劃建設部門多次 溝通研究，決定由 某地產 進行一期開發(fā)建設，項目名稱擬定為 某廉租住房建設項目 。 項目概況 項目地址 該項目位于 。 項目建設內容 某廉租住房建設項目 ，擬對 以南 約 畝 的 地塊進行拆遷安置 后進行 廉租住房和經濟適用房項目的 開發(fā)。 拆遷安置 為了確保項目的順利實施，項目實行“一次拆遷、統(tǒng)一安置”的原則。 該項目涉及的拆遷安置自然村主要有 某村 和 某村 ，總用地面積約 畝，涉及到的拆遷戶約 戶，拆遷人口約 人，全部為農業(yè)居民；項目總拆遷面積約 萬平方米，其中一、二層建筑面積約 萬平方米，三層及以上建筑面積約 萬平方米。 根據(jù) 某市某開發(fā)區(qū) 拆遷安置管理辦法，項目擬在“ 某項目 ”建設安置房，人均居住安置面積 平方米，商業(yè)安置面積 平方米，總安置面積約 萬平方米。 經測算， 該項目征地和拆 遷安置補償費為 萬元，可在項目一期建設中視為土地成本，項目一期 廉租住房 建設 總用地約 畝，項目每畝土地成本費用約 萬元 ，土地成本總費用為 萬元 。 項目 總投資及資金籌措 項目總投資為 萬元。其中，項目開發(fā)建設成本費用為廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話： 5 萬元，經營成本費用為 萬元。 本項目資金的籌措方案擬定為： 申請銀行貸款 萬元，占總投資的 %； 建設單位資 本 金 萬元，占總投資的%； 本項目建成后，經有關主管部門的驗收合格，由政府以成本價統(tǒng)一收 購，收購費用即可用來償還銀行貸款以及建設單位的 資本金 。本項目銀行貸款在項目建 設 后 期 分 2 期進行償還。 項目技術經濟指標 該項目用地約 45 畝，項目總建筑面積約 99640 萬平方米 。 項目具體技術經濟指標如下表所示： 表 11：項目綜合技術指標一覽表 序號 技術指標名稱 單位 指標數(shù)據(jù) 1 總用地面積 m2 30000（約 45 畝） 2 建筑物占地面積 m2 5200 3 總建筑面積 m2 99640 4 道路面積 m2 10500 5 綠地面積 m2 11400 6 容積率 m2 7 建筑密度 17% 8 綠地率 38% 9 總戶數(shù) 戶 1791 廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話： 6 與建議 結論 某廉租住房建設項目 ，擬對 某 以東、 某 以北、規(guī)劃路以西、灃惠渠以南總面積約 45畝的 地塊進行拆遷安置后進行 廉租住房 項目開發(fā)， 項目總建筑面積約 99640 平方米 。 項目建成以后將有效緩解現(xiàn)階段 城市低收入家庭住房困難的 問題 ，對 抑制 某開發(fā)區(qū) 內 房價偏高 ，緩解 是 城市低收入家庭住房 緊張局面具有積極作用 ；項目的建設 有利于推進城鄉(xiāng)一體化，有利于建設城市新社區(qū)，有利于培育新現(xiàn)代市民，有利于保障農民新生活，有利于構建 管理新體制，有利于倡導社會新風尚 ，有利于促進 某市某開發(fā)區(qū) 的快速發(fā)展； 該項目的建設拓展了 某市某開發(fā)區(qū) 人居空間環(huán)境 ，同時能 拉動城市骨架的不斷擴張 ， 有利于形成新的居住和商業(yè)區(qū)域。彌補 某開發(fā)區(qū) 居住和商業(yè)相對過密 之 不足， 有利于 某開發(fā)區(qū) 向西延展 中第二梯隊建設的快速實施 ， 有利于推動 某開發(fā)區(qū) 整體格局和品質的進一步提升。 建議 建議項目審批管理部門給予該項目有力的支持，盡快完成項目的批復 、建設條件及城中村改造優(yōu)惠條件的落實 等工作，保證項目的順利實施。 建議項目實施單位在項目實施前 應 做好 改造宣傳 等工作，以便項目的順利 實施 。 建議項目實施單位做好村民現(xiàn)有建筑的復核工作，進一步落實拆遷補償金和安置費用。 廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話： 7 第二章 項目建設的必要性 廉租住房 是指政府以 租金 補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。簡言之， 廉租住房 是解決 低收入家庭 住房問題的一種制度。 早在 1999 年，建設部就出臺了《城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》，然而一直以來， 廉租住房 政策推進緩慢，其建設規(guī)模也大大滯后于城市發(fā)展。至 2020 年 7 月，以《城鎮(zhèn)最低收入家庭 廉租住房 申請、審核及退出管理辦法》為標志， 廉租住房 始得以初步推進。 據(jù)估計， 廉租住房 除了滿足低收入人群的住房需求外，供給每增加 5％，就會迫使房價下降 3％ — 4％，而這一結果最大的受益者將是普通大眾。 某市 市為進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，解決 低 收入家庭住房問題， 從 1997 年開始， 某市 市政府 每年從財政中拿出 250 萬元，解決 某市 市貧困家庭缺房問題，這比 1999 年國家提出發(fā)展城鎮(zhèn) 廉租住房 要早 2 年多。 增加 廉租住房 供應成為解決城鎮(zhèn) 低 收入家庭住房問題， 緩和供求矛盾，構建和諧社會的主要手段之一。 在國家政策指導下， 某市 市對于經濟適用住房的建設制定了適合本市實際情況的相關政策。 2020 年 8 月 31日， 某市 市人民政府發(fā)布了新的《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》（市政發(fā) [2020]63 號），對 廉租住房 的資金來源、實物配租的房源、管理處罰措施等都做出了調整，進一步完善了 某市 市 廉租住房 制度。 2020 年 11月 7 日， 某市 市 按照國家建設部《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房 管理辦法》和《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》精神，結廉租 住 房建設項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 電話：