【正文】 ................. 78 ....................................................................................... 78 .................................................................................................. 80 第十三章 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................... 81 .................................................................................................. 81 .................................................................................................. 82 ......................................................................................................... 85 第十四章 社會(huì)效益分析 ........................................ 87 ......................................................................................................... 87 ..................................................................................................... 87 附 圖 ： 總平面布置示意圖 附件： 法人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 發(fā)資質(zhì) 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 1 第一章 總 論 名稱及編制依據(jù) 項(xiàng)目名稱 某廉租住房建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目 建設(shè) 單位 及 簡(jiǎn)介 某開(kāi)發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 某開(kāi)發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱 某地產(chǎn) ）是 某市某集團(tuán) 公司下屬的全資子公司，控股上市公司天地源股份公司。 某地產(chǎn) 成立于 某 年五月，注冊(cè)資金 億元。歷經(jīng)近 年， 某地產(chǎn)累計(jì)完成 某市某開(kāi)發(fā)區(qū) 集中新建區(qū) 4 平方公里的開(kāi)發(fā)建設(shè)，商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 200 多萬(wàn)平米 ,積累了 35 億企業(yè)資產(chǎn)，成功塑造“ 某地產(chǎn) ”企業(yè)形象和“ 某系列 ”產(chǎn)品品牌。所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有： 某系列 、某系列 、 某系列 、 某系列 、 某系列 、 某系列 等“ 某 ”系列以及系列品牌的高品質(zhì)項(xiàng)目。 目前，公司在建項(xiàng)目主要有 ，代建項(xiàng)目極大的支持了 某市 市的城市建設(shè)改造工作。 公司 地址： 某市 市 某開(kāi)發(fā)區(qū) 法定代表人： 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 2 可行性研究報(bào)告 編制單位 編制單位： 某咨詢公司 工程咨詢資格等級(jí)： 甲 級(jí) 工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)發(fā)展和改革委員會(huì) 工程咨詢資格證書編號(hào)： 地址： 可行性研究報(bào)告 編制依據(jù) （ 1） 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于 廉租住房 經(jīng)濟(jì)適 用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅 [2020]24 號(hào)） （ 2） 國(guó)家建設(shè)部等五部局下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭 廉租住房管理辦法》（第 120號(hào)令） （ 3） 《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》 （ 4） 《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 租金管理辦法 》 （市政發(fā) [2020]63號(hào)） （ 5） 《 某市 市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的 若干意見(jiàn) 》 （市政發(fā) [2020]36 號(hào)） （ 6） 某市 市財(cái)政局、市房管局、市發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、市國(guó)土局《關(guān)于加快推進(jìn)我市保障性住房工作實(shí)施意見(jiàn)》 規(guī)定、 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 （ 1）《 某省 城市 規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（陜建發(fā) [2020]試行） （ 2）《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》（ GB 50180—93）（ 2020 版） 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 3 （ 3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB50009— 2020） （ 4）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500132020) （ 5）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500142020） （ 1） 某開(kāi)發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 關(guān)于委托 某咨詢公司 編制《 某廉租住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告》的委托書 （ 2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） （ 3） 建設(shè)單位提供的 項(xiàng)目 資料 “十一五” 期間， 是 某市 城市化進(jìn)程最快、城市空間擴(kuò)張速度最高、城市特色塑造最有成效、 基礎(chǔ)設(shè)施水平提升力度最大的時(shí)期。某市某開(kāi)發(fā)區(qū) 作為 某市 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡， 隨著 “十二五規(guī)劃 ” 框架的初步確定， 某市某開(kāi)發(fā)區(qū) 將抓住發(fā)展契機(jī)，加快區(qū)域城市建設(shè)的步伐，全力 踐行 某市大都市 建設(shè)的戰(zhàn)略部署 。 自 2020年 某市某開(kāi)發(fā)區(qū) 提出二次創(chuàng)業(yè)以來(lái)， 區(qū)域發(fā)展成績(jī)顯著，隨著 某開(kāi)發(fā)區(qū) 不斷向外擴(kuò)展， 某開(kāi)發(fā)區(qū) 發(fā)展 由東向西 已經(jīng)觸及到灃河流域。為了改善區(qū)域城市面 貌 ， 決定由 某開(kāi)發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該塊土地上進(jìn)行 廉租住房 及 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 2020 年下半年以來(lái)， 某開(kāi)發(fā) 區(qū) 按照政府主導(dǎo)城中村改造的模式，通過(guò)掌握計(jì)劃申列、編制控制性規(guī)劃、制定拆遷安置方案和實(shí)施拆遷安置等城中村改造關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保改造工作的平穩(wěn)有序進(jìn)行。目前， 經(jīng)過(guò) 某開(kāi)發(fā)區(qū) 內(nèi) 各部門的努力協(xié)作，現(xiàn)已完成了改造項(xiàng)目的土地前期勘察、拆遷安置對(duì)象調(diào)查摸底、拆遷安置方案初步制定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案初步形成等工作。 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 4 經(jīng) 政府 、 某開(kāi)發(fā)區(qū) 城中村改造辦公室 和 規(guī)劃建設(shè)部門多次 溝通研究，決定由 某地產(chǎn) 進(jìn)行一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目名稱擬定為 某廉租住房建設(shè)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址 該項(xiàng)目位于 。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 某廉租住房建設(shè)項(xiàng)目 ，擬對(duì) 以南 約 畝 的 地塊進(jìn)行拆遷安置 后進(jìn)行 廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)。 拆遷安置 為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)行“一次拆遷、統(tǒng)一安置”的原則。 該項(xiàng)目涉及的拆遷安置自然村主要有 某村 和 某村 ，總用地面積約 畝，涉及到的拆遷戶約 戶，拆遷人口約 人，全部為農(nóng)業(yè)居民；項(xiàng)目總拆遷面積約 萬(wàn)平方米，其中一、二層建筑面積約 萬(wàn)平方米，三層及以上建筑面積約 萬(wàn)平方米。 根據(jù) 某市某開(kāi)發(fā)區(qū) 拆遷安置管理辦法，項(xiàng)目擬在“ 某項(xiàng)目 ”建設(shè)安置房，人均居住安置面積 平方米，商業(yè)安置面積 平方米，總安置面積約 萬(wàn)平方米。 經(jīng)測(cè)算， 該項(xiàng)目征地和拆 遷安置補(bǔ)償費(fèi)為 萬(wàn)元，可在項(xiàng)目一期建設(shè)中視為土地成本，項(xiàng)目一期 廉租住房 建設(shè) 總用地約 畝，項(xiàng)目每畝土地成本費(fèi)用約 萬(wàn)元 ，土地成本總費(fèi)用為 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目 總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。其中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用為廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 5 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目資金的籌措方案擬定為： 申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元，占總投資的 %； 建設(shè)單位資 本 金 萬(wàn)元，占總投資的%； 本項(xiàng)目建成后，經(jīng)有關(guān)主管部門的驗(yàn)收合格，由政府以成本價(jià)統(tǒng)一收 購(gòu)，收購(gòu)費(fèi)用即可用來(lái)償還銀行貸款以及建設(shè)單位的 資本金 。本項(xiàng)目銀行貸款在項(xiàng)目建 設(shè) 后 期 分 2 期進(jìn)行償還。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目用地約 45 畝，項(xiàng)目總建筑面積約 99640 萬(wàn)平方米 。 項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 表 11：項(xiàng)目綜合技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 技術(shù)指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 1 總用地面積 m2 30000（約 45 畝） 2 建筑物占地面積 m2 5200 3 總建筑面積 m2 99640 4 道路面積 m2 10500 5 綠地面積 m2 11400 6 容積率 m2 7 建筑密度 17% 8 綠地率 38% 9 總戶數(shù) 戶 1791 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 6 與建議 結(jié)論 某廉租住房建設(shè)項(xiàng)目 ，擬對(duì) 某 以東、 某 以北、規(guī)劃路以西、灃惠渠以南總面積約 45畝的 地塊進(jìn)行拆遷安置后進(jìn)行 廉租住房 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)， 項(xiàng)目總建筑面積約 99640 平方米 。 項(xiàng)目建成以后將有效緩解現(xiàn)階段 城市低收入家庭住房困難的 問(wèn)題 ，對(duì) 抑制 某開(kāi)發(fā)區(qū) 內(nèi) 房?jī)r(jià)偏高 ，緩解 是 城市低收入家庭住房 緊張局面具有積極作用 ；項(xiàng)目的建設(shè) 有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，有利于建設(shè)城市新社區(qū)，有利于培育新現(xiàn)代市民，有利于保障農(nóng)民新生活，有利于構(gòu)建 管理新體制，有利于倡導(dǎo)社會(huì)新風(fēng)尚 ，有利于促進(jìn) 某市某開(kāi)發(fā)區(qū) 的快速發(fā)展； 該項(xiàng)目的建設(shè)拓展了 某市某開(kāi)發(fā)區(qū) 人居空間環(huán)境 ，同時(shí)能 拉動(dòng)城市骨架的不斷擴(kuò)張 ， 有利于形成新的居住和商業(yè)區(qū)域。彌補(bǔ) 某開(kāi)發(fā)區(qū) 居住和商業(yè)相對(duì)過(guò)密 之 不足， 有利于 某開(kāi)發(fā)區(qū) 向西延展 中第二梯隊(duì)建設(shè)的快速實(shí)施 ， 有利于推動(dòng) 某開(kāi)發(fā)區(qū) 整體格局和品質(zhì)的進(jìn)一步提升。 建議 建議項(xiàng)目審批管理部門給予該項(xiàng)目有力的支持，盡快完成項(xiàng)目的批復(fù) 、建設(shè)條件及城中村改造優(yōu)惠條件的落實(shí) 等工作，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 建議項(xiàng)目實(shí)施單位在項(xiàng)目實(shí)施前 應(yīng) 做好 改造宣傳 等工作，以便項(xiàng)目的順利 實(shí)施 。 建議項(xiàng)目實(shí)施單位做好村民現(xiàn)有建筑的復(fù)核工作，進(jìn)一步落實(shí)拆遷補(bǔ)償金和安置費(fèi)用。 廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話： 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 廉租住房 是指政府以 租金 補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。簡(jiǎn)言之， 廉租住房 是解決 低收入家庭 住房問(wèn)題的一種制度。 早在 1999 年，建設(shè)部就出臺(tái)了《城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》，然而一直以來(lái)， 廉租住房 政策推進(jìn)緩慢，其建設(shè)規(guī)模也大大滯后于城市發(fā)展。至 2020 年 7 月，以《城鎮(zhèn)最低收入家庭 廉租住房 申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》為標(biāo)志， 廉租住房 始得以初步推進(jìn)。 據(jù)估計(jì)， 廉租住房 除了滿足低收入人群的住房需求外，供給每增加 5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降 3％ — 4％，而這一結(jié)果最大的受益者將是普通大眾。 某市 市為進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，解決 低 收入家庭住房問(wèn)題， 從 1997 年開(kāi)始， 某市 市政府 每年從財(cái)政中拿出 250 萬(wàn)元，解決 某市 市貧困家庭缺房問(wèn)題，這比 1999 年國(guó)家提出發(fā)展城鎮(zhèn) 廉租住房 要早 2 年多。 增加 廉租住房 供應(yīng)成為解決城鎮(zhèn) 低 收入家庭住房問(wèn)題， 緩和供求矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)的主要手段之一。 在國(guó)家政策指導(dǎo)下， 某市 市對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)制定了適合本市實(shí)際情況的相關(guān)政策。 2020 年 8 月 31日， 某市 市人民政府發(fā)布了新的《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》（市政發(fā) [2020]63 號(hào)），對(duì) 廉租住房 的資金來(lái)源、實(shí)物配租的房源、管理處罰措施等都做出了調(diào)整，進(jìn)一步完善了 某市 市 廉租住房 制度。 2020 年 11月 7 日， 某市 市 按照國(guó)家建設(shè)部《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房 管理辦法》和《 某市 市城鎮(zhèn) 廉租住房 管理辦法》精神，結(jié)廉租 住 房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020 年 10 月 電話：