【正文】 么？ 8. 物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展前景怎樣？ 第二章 物業(yè)管理市場(chǎng) 教學(xué)目的與要求： 通過本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生掌握市場(chǎng)的概念、特征和基本要素；掌握物業(yè)管理市場(chǎng)的概念、特征和構(gòu)成；掌握物業(yè)管理市場(chǎng)管理意義、對(duì)象和原則；了解物業(yè)管理市場(chǎng)的環(huán)境。 (3學(xué)時(shí) ) 第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)概述 一、市場(chǎng)概述 （一）市場(chǎng)的含義 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，市場(chǎng) 是一個(gè)商品經(jīng)濟(jì)的范疇，是商品內(nèi)在矛盾的集中表現(xiàn)，是一種供求關(guān)系。是商品交換關(guān)系的總和，是通過交換反映出來的一種人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 。 。包括： ①消費(fèi)者 (用戶 )一方的需求或欲望的存在，并擁有可支配的交換資源； ②存在由另一方提供的能夠滿足消費(fèi)者 (用戶 )需求的產(chǎn)品或服務(wù)； ③要有促成交換雙方達(dá)成交易的各種條件，如雙方接受的價(jià)格、時(shí)間、空間、信息和服務(wù)方式等。 (買方 )決定，而由生產(chǎn)者 (賣方 )推動(dòng)的動(dòng)態(tài)過程。在組成市場(chǎng)的雙方中，買方需求是決定性的。 （二）市場(chǎng)的基本特征 市場(chǎng)是一種交換關(guān)系，它一般具備以下幾個(gè)特征： 。 。 。 。 、有序的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須具有有限的政府干預(yù)等。 （ 三）構(gòu)成市場(chǎng)的基本要素 構(gòu)成市場(chǎng)的要素主要包括：市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)環(huán) 境等三個(gè)方面。 1．市場(chǎng)主體 所謂市場(chǎng)主體是指在市場(chǎng)交換中進(jìn)行交換的個(gè)人或組織。一種商品或服務(wù)之所以成為交換的對(duì)象，主要是因?yàn)橛袑?duì)這種商品或服務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場(chǎng)主體包括需求主體和供給主體。 2．市場(chǎng)客體 所謂市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。 3．市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境就是指進(jìn)行交換的環(huán)境。此處所指的市場(chǎng)環(huán)境，并不單指進(jìn)行交換的具體場(chǎng)所和時(shí)間等，而主要指的是使市場(chǎng)交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度以及各種相關(guān)的法律法規(guī)。任何市場(chǎng)交易的發(fā)生，都需要有一系列健全的交易規(guī)則，還 必須按照一定的程序才能保證交易雙方的合法權(quán)益。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)及其特點(diǎn) （一） 物業(yè)管理市場(chǎng)的概念及含義 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)的總和 。 （ 1）物業(yè)管理市場(chǎng)是圍繞物業(yè)管理進(jìn)行的各種交易活動(dòng)的總和。 （ 2）物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理服務(wù)交換活動(dòng)的載體。 （ 3）物業(yè)管理市場(chǎng)也是一種權(quán)利轉(zhuǎn)移的“場(chǎng)所”。 （ 4）物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理交換關(guān)系的總和。 （二）物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn) 1．非所有權(quán)性 2．生產(chǎn)與消費(fèi)的同步性 3．服務(wù)品質(zhì)的差異性 4．服務(wù)的綜合性和連鎖性 5．服務(wù)需求的伸縮性 三、物業(yè)管理市場(chǎng)化的必然趨勢(shì) （ 一）物業(yè)管理市場(chǎng)化是應(yīng)對(duì)我國加入 WT0，面對(duì)國際經(jīng)濟(jì)一體化競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)的需要 （二）物業(yè)管理市場(chǎng)化是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要 （ 三）物業(yè)管理市場(chǎng)化是建立我國統(tǒng)一社會(huì)主義市場(chǎng)體系的需要 （ 四）物業(yè)管理市場(chǎng)化也是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者 —— 物業(yè)住用人的要求 第二 節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成 一、物業(yè)管理市場(chǎng)主體 （一）市場(chǎng)主體的概念 市場(chǎng)主體是指參與市場(chǎng)活動(dòng)的各種實(shí)體，包括單位和個(gè)人。物業(yè)管理市場(chǎng)主體一般包括物業(yè)管理服務(wù)的供給與需求主體、管理主體、媒介主體及其他主體等。 （二） 物業(yè)管理市場(chǎng)主體的構(gòu)成 1．物業(yè)管理市場(chǎng)的供給與需求主體 物業(yè)管理市場(chǎng)的供給與需求主體，也即物業(yè)管理服務(wù)的供方和需方，具體來說，包括物業(yè)管理公司和業(yè)主及非業(yè)主使用人兩個(gè)方面。其中，物業(yè)管理公司是物業(yè)管理服務(wù)的供給方，而業(yè)主及非業(yè)主使用人是物業(yè)管理服務(wù)的需求方。 2．物業(yè)管理市場(chǎng)的管理主體 (1)各級(jí)行政主管部門。 (2)市場(chǎng)管理職能部門。 (3)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。 3．物業(yè)管理市場(chǎng)的媒介主體 4．物業(yè)管理市場(chǎng)的其他主體 二、物業(yè)管理市場(chǎng)客體 物業(yè)管理市場(chǎng)客體是指物業(yè)管理市場(chǎng)上被交易的對(duì)象或商品，也就是指物業(yè)管理服務(wù)。 三、物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境 （一）物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的概念 環(huán)境即周圍的地方，或者周圍的情況和條件。 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，是指構(gòu)成該市場(chǎng)環(huán)境的一整套制度框架及確立市場(chǎng)運(yùn)作法則的一系列政策規(guī)定，以及一定的社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)環(huán)境。 （二）物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的構(gòu)成 基本的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度以及各相關(guān)的法律 ，包括憲法以及合同法、民法、公司法等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的法規(guī)。 （三）物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的培育 1．進(jìn)一步完善適合我國物業(yè)管理發(fā)展特點(diǎn)的法律法規(guī) 2．加強(qiáng)監(jiān)管和司法力度，真正使得物業(yè)管理有法可依、有法必依、違法必究、執(zhí)法必嚴(yán)。 3．加強(qiáng)宣傳教育，努力培育全社會(huì)的物業(yè)管理市場(chǎng)意識(shí) 4．切實(shí)明確物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)的身份和地位 5．大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)制度 6．加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)，注重物業(yè)管理人才的引進(jìn)和培養(yǎng) 第三節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 一、物業(yè)管理市場(chǎng)管理及其意義 （一）物業(yè)管理市場(chǎng)管理的定義 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)管理，是指有關(guān)管理部門按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)、方向，運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)以及宣傳教育等手段對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)交易對(duì)象及交易過程中的全部經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)控、指導(dǎo)、監(jiān)督、服務(wù)等管理工作。 對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理主要由三類市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)組成： ； 理服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)； 。 （二） 物業(yè)管理市場(chǎng)管理的意義 ，把對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政府監(jiān)督與管理拓寬到了市場(chǎng)領(lǐng)域，從另一個(gè)角度強(qiáng)化了物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。 ，有利于保證物業(yè)管理服務(wù)交易的正常秩序，維護(hù)交易雙方的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。 ，保證了物業(yè)管理服務(wù)的高質(zhì)量及收費(fèi)價(jià)格的合理性。 此外，政府還可以通過經(jīng)濟(jì)和法律手段，直接或間接地調(diào)節(jié)物業(yè) 管理市場(chǎng)交易對(duì)象的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，調(diào)節(jié)其供求關(guān)系，保證一定時(shí)期內(nèi)的供求平衡，最大限度地發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，使各種社會(huì)資源得到合理的配置。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)管理的對(duì)象與原則 （一）物業(yè)管理市場(chǎng)管理的對(duì)象 物業(yè)管理市場(chǎng)管理的對(duì)象，包括物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的主體、客體和活動(dòng)運(yùn)行過程等。 ，主要是指對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的提供者 —— 物業(yè)管理公司的規(guī)范運(yùn)作、合理收費(fèi)、參與社區(qū)建設(shè)等方面的內(nèi)容的監(jiān)督和規(guī)范。 —— 業(yè)主 或非業(yè)主使用人的管理，主要體現(xiàn)在宣傳物業(yè)管理有關(guān)知識(shí)和規(guī)定；指導(dǎo)他們合理合法地維護(hù)自身的合法權(quán)益；監(jiān)督遵守物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約等。 主要包括：建立維護(hù)良好有序的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)出秩序，維護(hù)正常的物業(yè)管理交易關(guān)系；物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)、委托代理機(jī)構(gòu)、進(jìn)行招投標(biāo)、簽訂委托合同、辦理繳費(fèi)和移交手續(xù)等。政府一方面應(yīng)通過有關(guān)法律法規(guī)來指導(dǎo)和監(jiān)督這一過程的進(jìn)行；另一方面要從整頓物業(yè)管理市場(chǎng)交易秩序、提供市場(chǎng)信息服務(wù)等人手，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的直接管理。 （二）物業(yè)管 理市場(chǎng)管理的原則 在物業(yè)管理市場(chǎng)管理的過程中，應(yīng)主要把握和遵循以下幾項(xiàng)原則。 1．統(tǒng)一原則 2．公平原則 3．自愿原則 4．法制原則 三、物業(yè)管理市場(chǎng)管理的主要內(nèi)容 管理內(nèi)容主要包括以下幾方面的管理。 （一）物業(yè)管理市場(chǎng)交易主體的管理 （二）物業(yè)管理市場(chǎng)交易客體的管理 （三）物業(yè)管理市場(chǎng)交易行為的管理 （四）物業(yè)管理市場(chǎng)交易價(jià)格的管理 （五）物業(yè)管理市場(chǎng)交易合同的管理 （六）物業(yè)管理市場(chǎng)交易信息的管理 思考題 : 1. 物業(yè)管理市場(chǎng)管理的對(duì)象與原則是什么 ? 2. 物業(yè)管理市場(chǎng)是有什么構(gòu)成的 ? 3. 物業(yè)管理市場(chǎng)的概念及其特點(diǎn)是什么 ? 4. 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理內(nèi)容有哪些？ 第三章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 教學(xué)目的和要求 ：通過本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生掌握在進(jìn)行物業(yè)管理過程中需要有哪些管理機(jī)構(gòu) ,這些管理機(jī)構(gòu)是怎樣產(chǎn)生的 ,他們的職責(zé)有哪些。掌握物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，掌握這些管理機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)，掌握物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系。了解各種管理機(jī)構(gòu)成立的程序。（ 6學(xué)時(shí)） 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主大會(huì)概述 ㈠ 業(yè)主大會(huì)的特點(diǎn)和條件 的含義 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。 (1)業(yè)主大會(huì)是民主性的組織。 (2)業(yè)主大會(huì)是自治性的組織。 (3)業(yè)主大會(huì)是代表性的組織。 3．成立業(yè)主大會(huì)的條件 (1)公有住宅出售建筑面積達(dá)到 30％以上的； (2)新建商 品住宅出售建 筑面積達(dá)到 50％以上的； (3)住宅出售已滿兩年的?！薄渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“住宅區(qū)入住率達(dá)到 50％以上或者自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿 2 年的”可以成立業(yè)主大會(huì) 。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 （二）召開業(yè)主大會(huì)的程序和方式 (1)由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況； (2)由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，同時(shí)候選人本人進(jìn)行自我介紹； (3)審議、通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約； (4)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員； (5)審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式包括兩種： 第一種是集體討論的形式。 第二種是采用書面征求意見的形式。 （三）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； (5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 （四）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。 業(yè)主應(yīng)享有的基本權(quán)利包括： (1)參加業(yè) 主大會(huì)，享有表決權(quán)； (2)享有業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)； (3)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù)； (4)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作； (5)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； (6)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。 3．業(yè)主的義務(wù) 業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括： (1)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章； (2)遵守業(yè)主公約； (3)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定； (4)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議、決定； (5)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用； (6)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 二、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)概述 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管 部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。 （二） 業(yè)主委員會(huì)的組織 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選出的代表組成。代表的數(shù)量一般取業(yè)主總數(shù)的 20%左右。業(yè)主委員會(huì)設(shè)立主任 1 名，副主任 2～ 3 名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書 1～ 2 名。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、秘書可以是專職的，也可以是兼職的。 （三）業(yè)主委員會(huì)委員 。由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選 舉產(chǎn)生。任期 3 年，可連選連任。 。委員名額的分配要做到科學(xué)、合理，要兼顧大業(yè)主和小業(yè)主的利益。名額的分配方式在業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以單位來決定，即以每一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)；如果一個(gè)物業(yè)內(nèi)，既有大業(yè)主，又有小業(yè)主，則應(yīng)按占有物業(yè)的比例大小來分配代表，這時(shí)，委員席位人數(shù)應(yīng)與大小業(yè)主占用物業(yè)數(shù)量比例一致。 。擔(dān)任委員的業(yè)主要具備以下條件：首先，良好的道德品質(zhì)、熱心為群眾服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)；其次，要有一定的組織協(xié)調(diào)能力；然后，要有充足的工作時(shí)間；最后，辦事公正、廉 潔，勇于和不良行為做斗爭(zhēng)。 出現(xiàn)以下情形的業(yè)主不得擔(dān)任或停止擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員： ① 個(gè)人已宣告破產(chǎn)或擔(dān)任企業(yè)法定代表人期間該企業(yè)破產(chǎn) 3 年內(nèi)的； ② 因身體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)的能力；③ 無故缺席委員會(huì)會(huì)議連續(xù) 3 次以上； ④ 不再是業(yè)主； ⑤ 有違法犯罪行為被司法部門認(rèn)定或正在接受調(diào)查的； ⑥ 已以書面形式辭職的； ⑦ 業(yè)主大會(huì)已將其罷免的； ⑧ 其他不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的情形。 （ 1）委員有下列權(quán)利 ① 參加業(yè)主委員會(huì)組織的有關(guān)活動(dòng)； ② 選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)； ③ 參與業(yè)主委員會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策； ④ 對(duì)業(yè)主委 員會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)。 （ 2）委員的義務(wù) ① 遵守業(yè)主委員會(huì)章程；