淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)-文庫(kù)吧
2025-08-06 13:41 本頁(yè)面
【正文】 章分析研究了 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及所面臨的形勢(shì)， 從政策法規(guī)、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)及業(yè)主等方面 討論了住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的要求及思考 方向，并進(jìn)行了認(rèn)真的研究分析，提出了對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理未來發(fā)展 趨勢(shì)的展望。 關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 引言 物業(yè)管理自引入中國(guó)以來才 20 多年，而在大陸內(nèi)地普遍則只有 10 年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因 此，我們目前迫切需要對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理 發(fā)展現(xiàn)狀 進(jìn)行認(rèn)真的思考分析，把握正確 的發(fā)展趨勢(shì)，才能更好的發(fā)展我國(guó)的住宅小區(qū)物業(yè)管 理 ，才能更好的建設(shè)和諧住宅小區(qū)。 正文 一 住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀分析 （一） 政策法規(guī)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要 目前中小城市針對(duì)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，隨著國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施， 雖標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理步入了法制化軌道，但該條例很多規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏操作細(xì)則，且 部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部 門依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。另外物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核不嚴(yán)，在物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入、招投標(biāo)、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面缺乏具體性和可操作性，由此物業(yè)3 管理中產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛便無章可循，往往得不到及時(shí)解決，尤其是在規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)作方面，至今沒有一個(gè)具有針對(duì)性、指導(dǎo)性的文件和法律法規(guī)，使得現(xiàn)實(shí)中很多物業(yè)糾紛的解決仍處于無法可依的狀況， 從而影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制沒有建立 同其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要以實(shí)現(xiàn)綜合性 服務(wù)來取得管理費(fèi)的收入，而收入效益取決于企業(yè)的管理規(guī)模，物業(yè)小區(qū)的規(guī)模大小和管理項(xiàng)目的多少，直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)的形成，而規(guī)模效益的形成是物業(yè)管理健康發(fā)展的最基本條件?，F(xiàn)有多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，管理面積小且成本大，物業(yè)管理的規(guī)模效益很難體現(xiàn)出來，大多數(shù)的物業(yè)公司僅靠管理費(fèi)用來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，所提供服務(wù)的范圍也只是維修、保潔、綠化、治安等。業(yè)主和物業(yè)公司之間的市場(chǎng)雙向選擇機(jī)制還沒有形成，缺乏競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致企業(yè)加強(qiáng)管理和提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力不足。 （三） 行業(yè)人才匱乏，高素質(zhì)人 才更是鳳毛麟角 隨著物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展和高檔物業(yè)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大， 只有具備專業(yè)背景、知識(shí)面廣、理論基礎(chǔ)扎實(shí)、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、熟悉相關(guān)法律法規(guī)的人才，才能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的要求。 行業(yè)的發(fā)展離不開人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的興起也需要高素質(zhì)的人才做中流砥柱。但物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還不健全，其社會(huì)地位和影響力還很低下，由于物業(yè)管理人員得不到社會(huì)的普遍尊重，因此各高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)生很少進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域。傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)由于定位為勞動(dòng)密集型行業(yè)，所以員工的收入一般，有的地方 物業(yè)管理員工的收入甚至達(dá)不到社會(huì)平均工資水平，這種情況把高素質(zhì)人才阻擋在物業(yè)管理行業(yè)之外，加劇了行業(yè)人才的供需矛盾。同時(shí)大量的企業(yè)改制“淘汰”人員、自由職業(yè)者流入到物業(yè)管理物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以服眾，業(yè)主滿意度不高。多數(shù)員工文化水平不高，缺乏必要的文化知識(shí)和專業(yè)技能，沒有形成專業(yè)集團(tuán)化的管理隊(duì)伍，導(dǎo)致其管理不夠?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)難以到位，服務(wù)質(zhì)量也不能得到保障，其直接影響了物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)生存能力。 4 （四） 業(yè)主的不理解、不支持導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用難以收繳 物業(yè)管 理企業(yè)收費(fèi)難已成為行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí)，整個(gè)行業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率不足80%。 有的業(yè)主對(duì)按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)認(rèn)識(shí)不足，拒交、少交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)有發(fā)生，還 有的業(yè)主根本就不知道也不想知道物業(yè)管理到底是干什么的，錯(cuò)誤的認(rèn)為有沒有物業(yè)管理是一樣的，小區(qū)照樣能安寧、整潔 ，業(yè)主因認(rèn)識(shí)上 的不足而拒絕交物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)合同以外的特殊服務(wù)，物業(yè)公司如未及時(shí)解決，業(yè)主就拒絕繳費(fèi)；有些業(yè)主對(duì)小區(qū)存在的“住改非”違章建筑等現(xiàn)象認(rèn)為是物業(yè)公司“管理”不力，以物業(yè)公司“不作為”而拒絕交費(fèi)用，卻不知物業(yè)公司本就沒有執(zhí)法權(quán)；小區(qū)
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