【正文】 態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。 城市主要分區(qū) ● 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽老城區(qū)所在地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化 教育中心?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū) 發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運(yùn)河以北 平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動(dòng)，將進(jìn)一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 ● 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié) 路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 城市近期建設(shè)規(guī)劃 ●指導(dǎo)思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。銜接近期規(guī)劃，科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項(xiàng)目，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ● 用地布局 ：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 2020 年城市基礎(chǔ)建設(shè) ● 2020 年溧陽 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公開招投標(biāo)機(jī)制。城區(qū)新增和改造綠化面積 萬平方米。市政工程建設(shè)投入資金8000 多萬元。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 萬平方米。實(shí)施 7 個(gè)老住宅小區(qū)總面積 47 萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25 萬平方米的拆遷任務(wù)。 ● 以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點(diǎn)，拉開城市框架，改 善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門新村等 8 個(gè)總面積達(dá) 32萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。 溧陽市建設(shè)目標(biāo) 到 2020 年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。到 2020 年，城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市， 成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。 城市建設(shè)目標(biāo) 現(xiàn)狀（ 2020） 近期（ 2020） 遠(yuǎn)期（ 2020） 人 均 住 房使 用 面 積（㎡ /人） 20 25 30 人均道路面積（㎡ /人） 人均公共綠地（㎡ / 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 人） 人 均 年 生活 用 電 量（度） 3288 4560 6000 城市燃?xì)馄占奥剩?%） 80 95 100 人 均 綜 合生 活 用 水量（升 /日） 180 230 280 城市供水普及 率（ %） 100 100 100 城 市 排 水服 務(wù) 面 積普及率（ %） 60 80 100 污水集中處理率（ %） 50 60 80 溧陽市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo) 城 鎮(zhèn)名稱 現(xiàn)狀（ 2020 年） 規(guī)劃末期（ 2020 年） 城鎮(zhèn)人口（萬） 總面積（ ha） 人均用地（㎡ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬） 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ ha） 人均建設(shè)用地（㎡/人） 總面積）（ ha） 城區(qū) 1479 7 5311 9150 綜上所述，溧陽市總體 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長預(yù)期樂觀。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應(yīng)和市場秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信 貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價(jià)格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀： 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積 城市 施工面積 （萬平方米） 本年新開工 （萬平方米） 竣工面積 （萬平方米） 溧陽 45 14 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)房屋銷售與空置建筑面積 城市 實(shí)際銷售 （萬平方米） 住宅銷售 （萬平方米） 空置 （萬平方米） 溧陽 37 33 ● 2020 年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實(shí)際投資額為 ，商品房施工建筑面積為 萬平方米，其中住宅為 萬平方米；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為 14 萬平方米，銷售面積為 37 萬平方米，其中住宅為 33 萬平方米，空置面積為 萬平方米。目前，市區(qū)普通住宅房價(jià)格平均為 2800 元平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000—— 7000 元 /平方米 ，營業(yè)房價(jià)格為 8000—— 12020 元 /平方米。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 溧陽市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 ● 從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2020年商品房施工面積較 2020年商品房施工面積下降了約 10萬平方米，與此同時(shí) 2020年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。 2020 年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。 2020施工面 積比 2020增加 136%，而實(shí)際竣工的面積和 2020年差不多，這預(yù)示著將來集中竣工的可能很大，對(duì)地產(chǎn)市場有潛在的沖擊。 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2020的銷售量小于 2020年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于 2020年房價(jià)高于 2020年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。與 2020年相比還算不錯(cuò)。 ● 在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽 20202020 年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達(dá)到 對(duì)市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 市場可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷售，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重 二、 2020年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 2020年下半年 溧陽 房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng) 隨著 18號(hào)文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫 徹執(zhí)行，針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問題及相關(guān)社會(huì)問題， 特別是針對(duì)土地出讓價(jià)格問題、限價(jià)出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價(jià)問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。預(yù)計(jì) 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂觀 2020年溧陽房地產(chǎn)投資額達(dá)到 ，較 2020年增長 3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對(duì)溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 考慮到國家可能會(huì) 繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂觀。 老城區(qū)改造力度加大。 20202020 年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。根據(jù) 2020年溧陽土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場的鋼性需求，促進(jìn)市場的發(fā)展。 商品房放量推案 2020年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推案總量將達(dá)到 25萬平方米，相對(duì)于溧陽目前商品房的消化速 度仍稍顯大，部分樓盤會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競爭進(jìn)一步加強(qiáng)。 洗牌悄悄進(jìn)行 2020年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。一些開發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場，相反那些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度好的開發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過程中變的更加強(qiáng)大。 競 爭 市 場 篇 在本競爭分 析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。 目前溧陽市在售住宅項(xiàng)目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（一期）、景鴻花培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究