中山項(xiàng)目前期策劃建議書(產(chǎn)品部分)-項(xiàng)目定位-文庫(kù)吧
2025-02-05 19:40 本頁(yè)面
【正文】 心： “ 以客戶的生活為本 ”萬(wàn)科的品牌個(gè)性： “ 有創(chuàng)見(jiàn)的、有文化內(nèi)涵、關(guān)心體貼的 ”萬(wàn)科的品牌主張： “ 萬(wàn)科提供一個(gè)展現(xiàn)自我的理想生活 ”從萬(wàn)科品牌推導(dǎo)關(guān)鍵詞22萬(wàn)科品牌精髓品牌利益 高性價(jià)比產(chǎn)品，不斷提升的無(wú)限生活品牌價(jià)值品牌文化 創(chuàng)新、品味、積極、健康、貼心品牌個(gè)性23萬(wàn)科品牌的關(guān)鍵詞高品味生活 高性價(jià)比創(chuàng)新 健康顧客為本 貼心萬(wàn)科品牌24從萬(wàn)科 “ 四季花城 ” 系列推導(dǎo)關(guān)鍵詞年輕、活力親和溫馨 現(xiàn)代四季花城25本項(xiàng)目形象概念的推出核心客戶需求高品味生活完善的配套良好的居住環(huán)境子女教育本項(xiàng)目形象概念關(guān)鍵詞品質(zhì) 悠閑 創(chuàng)新自然 健康 現(xiàn)代本項(xiàng)目形象概念描述享受純美生活延伸客戶需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身特色自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市優(yōu)雅安逸純美生活萬(wàn)科品牌要求高素質(zhì)生活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心“四季花城 ”系列年輕活力親和溫馨現(xiàn)代26四、價(jià)格定位 參照對(duì)象選取依據(jù) 樓盤規(guī)模相近 地理位置參照其它郊區(qū)項(xiàng)目 產(chǎn)品形態(tài)相近綜合上述條件，選取 凱茵新城、藍(lán)波灣、陽(yáng)光花地 三個(gè)項(xiàng)目作為比價(jià)對(duì)象。27 市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 小高層價(jià)格建議 單位：元 /㎡凱 茵新城 藍(lán) 波灣 陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯） 3200 3200 3100區(qū)域形象 105/100 103/100 108/100品牌形象 105/100 95/100 95/100地理位置 95/100 95/100 100/100自然 環(huán) 境 110/100 110/100 103/100生活配套 98/100 100/100 105/100規(guī) 模 100/100 98/100 95/100交通 95/100 98/100 103/100對(duì) 比價(jià) 2983 3259 2916權(quán) 重 40% 30% 30%建 議 均價(jià) 3045由上述市場(chǎng)比較推導(dǎo)后，得出參考均價(jià)為 3045元 /㎡， 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價(jià)格區(qū)間為 28933197元 /㎡。 28 多層價(jià)格建議由于可比項(xiàng)目較少，所以根據(jù)市場(chǎng)上同一項(xiàng)目中多層與小高層價(jià)格比得到多層價(jià)格。參照樓盤：凱茵新城—— 凱 茵新城多 層 均價(jià) 3200小高 層 均價(jià) 3800價(jià)格比 %推導(dǎo)結(jié)論： 本項(xiàng)目中多層樓型建議均價(jià)3045%=2564 元 /㎡以 “ 低開(kāi)高走 ” 的價(jià)格策略，建議首期多層以 2400元 /㎡均價(jià)入市。 29情景洋房?jī)r(jià)格建議情景洋房屬于中山市的創(chuàng)新產(chǎn)品，沒(méi)有同類產(chǎn)品可直接比較，但奕翠園項(xiàng)目中帶電梯的多層與情景洋房具有一定可比性，所以本項(xiàng)目中情景洋房?jī)r(jià)格我司建議與之相近，即均價(jià)4000元 /㎡左右。30Townhouse價(jià)格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶型，無(wú)法直接類比，但在產(chǎn)品形態(tài)上， Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以價(jià)格定位也界于兩者之間。31項(xiàng)目總體價(jià)格建議根據(jù)上述四種產(chǎn)品價(jià)格定位及樓型配比，得出本項(xiàng)目總體均價(jià)的建議區(qū)間為 32023300元 /㎡。32 入市建議建議項(xiàng)目采納低價(jià)入市的策略，初期以 2800/㎡（毛坯）的均價(jià)入市，營(yíng)造 “ 同價(jià)優(yōu)質(zhì) ” 的市場(chǎng)口碑。33第第 六六 部部 分分產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議34一、項(xiàng)目整體容積率建議建議項(xiàng)目整體的容積率為 項(xiàng)目總建筑面積為 522948平方米35216。 市場(chǎng)比較法36216。 項(xiàng)目本身的產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢(shì)可以表現(xiàn)得更加明顯，且比較符合本項(xiàng)目整個(gè)的檔次定位。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。216。 項(xiàng)目的盈利需要37產(chǎn) 品種 類 所占比例 建筑面 積 (m2) 備 注小高 層 60% 314097 平均 層 數(shù) 16層一梯 4戶多 層 25% 130873 層 數(shù) 6層一梯三 戶情景洋房 10% 52350 層 數(shù) 4層一梯兩 戶Townhouse 5% 26174 單 位面 積 230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議3839三、分期開(kāi)發(fā)次序建議擬定整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 6年。項(xiàng) 目期數(shù) 開(kāi) 發(fā) 面 積 ㎡ 產(chǎn) 品 類 型 所占比例一期 50000（可售） 小高 層 、情景洋房 %二期 60000 多 層 、小高 層 、情景洋房 %三期 80000 小高 層 %四期 90000 小高 層 %五期 80000 情景洋房、多 層 %六期 80000 情景洋房、多 層 %七期 72023 Townhouse %40體現(xiàn)一個(gè)大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì)。在銷售現(xiàn)場(chǎng)及參觀區(qū)域，突出本項(xiàng)目在細(xì)部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項(xiàng)目純美、向上的生活形態(tài)，讓客戶在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界，并適當(dāng)增加立體的環(huán)境音樂(lè)、自然蟲鳥聲等。本項(xiàng)目所處位置，是一個(gè)整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)
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