【正文】 .............................................................................................................................26 商品檔次構(gòu)成 ..................................................................................................................................................................................................26 四、招商規(guī)劃 .................................................................................................................. 27 主力店引進(jìn)分析 ..............................................................................................................................................................................................27 成功引進(jìn)的優(yōu)勢（六大優(yōu)勢）： ........................................................................................................................................................................28 招商營銷規(guī)劃 ..................................................................................................................................................................................................28 第六部分 招商條件篇 .....................................................................................................................................................................................................29 一、合作方式 .................................................................................................................. 29 二、原 則 .................................................................................................................. 29 三、租賃條件 .................................................................................................................. 29 四、招商細(xì)則：（詳見招商執(zhí)行方案） ............................................................................................. 30 第七部分 招商收益篇 .....................................................................................................................................................................................................31 一、整體租金收益 .............................................................................................................. 31 二、整體收益細(xì)分 .............................................................................................................. 31 第八部分 人才篇 ............................................................................................................................................................................................................33 一、人員安排 .................................................................................................................. 33 二、人員培訓(xùn) .................................................................................................................. 33 第九部分 管理篇 ............................................................................................................................................................................................................34 一、招商操作程序 .............................................................................................................. 34 二、招商后期管理 .............................................................................................................. 34 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第一部分 定位篇 一、渭南市商業(yè)狀況簡析 城市規(guī)劃組團(tuán) 東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸，呈“西移北擴(kuò)”的特點。據(jù)悉 《渭南市 商業(yè) 網(wǎng)點 發(fā)展規(guī) 劃 》目前通過專家評審，即將提請渭南市政府發(fā)布實施。 發(fā)展規(guī)劃 明確：東風(fēng)大街將成為渭南 商業(yè) 主軸的地位 。城市總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采取 “ 帶狀組團(tuán) ” 的城市形態(tài)，即東部老城區(qū)、中部城市中心區(qū)、西部高新區(qū) 3個綜合功能的城市規(guī)劃組團(tuán)。 城市商業(yè)特點 目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，也是渭南最傳統(tǒng)、最繁華、輻射力最強(qiáng)的商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)涵蓋零散街鋪、百貨商場、超市、主題商場、專賣店等。形成以東風(fēng)大街為軸心，網(wǎng)點向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢。 以東風(fēng)大街商業(yè)街為主軸，與其平行的人民路、南 京路、勝利大街、樂天大街、朝陽大街和站南站北路，與其交叉的前進(jìn)路、解放路、民主路、南北塘、民生路、西岳路、金水路、杜化路和倉程路均尚有為數(shù)不少的商家，但商家業(yè)種形式比較零散，基 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本為餐飲、休閑、娛樂及便民配套商業(yè)為主。 商業(yè) 市場現(xiàn)狀 ① 渭南商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)在還是以傳統(tǒng)百貨商場、超市以及街鋪為主，目前僅停留在購物這一簡單的層面上，經(jīng)過對 12 家商場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 30％的商場是實施統(tǒng)一的收銀管理，其它基本都采用開架自選經(jīng)營方式， 以中低檔商品經(jīng)營為主，商業(yè)物業(yè)硬件普遍陳舊、導(dǎo)視系統(tǒng)不完善、商品布局零亂、服務(wù)人員的服 務(wù)形象差、銷售水平低、促銷手段欠缺等。諸多現(xiàn)象表明，渭南的商業(yè)經(jīng)營狀況落后，難以滿足渭南人民日益增長的物質(zhì)和精神文化需求。人們對購物不僅是單一的需求，而且越來越注重服務(wù)、環(huán)境、體驗的樂趣，渭南目前缺少一個現(xiàn)代化、大體量、多業(yè)態(tài)、一站式、體驗式的大型購物中心。 ② 、渭南建材、家具、裝飾材料市場主要集中在樂天大街與前進(jìn)路交匯段、解放路與東風(fēng)大街及朝陽路交匯路段、東風(fēng)大街東段和西段。其中解放路段和東風(fēng)大街東西段主要分布為家俱市場；樂天路與前進(jìn)路交匯路段分布為家俱建材裝飾材料大型綜合市場。 本地中高端市場為：榮發(fā)家 俱建材城、祥和建材家俱城、鼎業(yè)國際家居匯展中心、開泰家具匯展中心； 本地中低端市場為：雅典家俱匯展中心、國際家俱中心、渭通家俱廣場、樂天商城、昌龍建材市場。 從整個渭南的現(xiàn)有家俱市場來看，經(jīng)營狀況一般，處于相對供大于求的態(tài)勢。 ③ 、渭南大型超市主要有位于核心商業(yè)區(qū)的華潤萬家、東風(fēng)大街西段的晶眾家樂、高新區(qū)的民生家樂和中心區(qū)的恒基超市。其中以華潤超市業(yè)態(tài)最為豐富 ,經(jīng)營狀況最好。 華潤萬家：該超市周一至周四的日銷售額約為 11— 13 萬元，周五至周日的日銷售額約為 21— 25 萬元。據(jù)悉春節(jié)期間最高日營業(yè)額可達(dá) 200 萬 元 晶眾家樂：周一至周四的日銷售額約為 7— 9 萬元，周五至周日的日銷售額約計為 10— 13 萬元； 民生家樂：平均日銷售額約為 6－ 9 萬元； 恒基超市：日均銷售額約為 — 2 萬元。 ④ 、渭南家電、 IT、數(shù)碼、手機(jī)市場主要集中在中心廣場和東風(fēng)大街，整體經(jīng)營狀況良好。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 具市場影響力和規(guī)模的主營黑白家電、數(shù)碼、 PC市場有：恒基商業(yè)中心的國美電器、天斗商廈的蘇寧、和鑫博大的國寧。 品牌手機(jī)專營店及 PC等產(chǎn)品混業(yè)經(jīng)營的市場有：億格手機(jī)城、移動通信至尊店、億格電腦城、移動通信國貿(mào)店。 智能時尚中心、陽光購物中心的負(fù)一層、國貿(mào) 負(fù)一層則為主營山寨手機(jī)、組裝電腦、配件、耗材市場 商業(yè)發(fā)展趨勢 功能更為齊全的新型百貨將取代舊有模式，成為主流 — — 我們可以預(yù)見，由于物業(yè)自身的局限性，老百貨網(wǎng)點將面臨著重要抉擇：要么選擇推倒重來，要么就被淘汰的命運。而集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化體驗、商業(yè)街等于一體的大型綜合性體驗性商業(yè)網(wǎng)點將成為未來渭南商業(yè)發(fā)展的主流。 近年 涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多。 自 2020年祥和家具建材城及渭南最大的商業(yè)項目光運恒基商業(yè)中心開業(yè) ,2020年新洲 地產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開發(fā)即推出總面積達(dá) 15萬平方米的商業(yè) 步行街區(qū) 與商業(yè)綜合體項目 ,并 有意 引 進(jìn)大型 百貨與 連鎖大型超市等商家 入駐 ；海興地產(chǎn)開發(fā)的錦繡花園小區(qū)商業(yè)裙樓總體量近 2 萬方 。 在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進(jìn)商業(yè)物業(yè) 的同時 ，其他 以中小開發(fā)商 也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列， 2020 至 2020 年商業(yè)物業(yè)迎來 了一個開發(fā) 高峰。 整體而言，渭南商業(yè)地產(chǎn)屬于發(fā)展初期并進(jìn)入快速發(fā)展階段，一些大型商業(yè)網(wǎng)點相對集中，未來隨著城市發(fā)展中心西移北擴(kuò)策略的逐步展開，渭南商業(yè)發(fā)展前景非常值得期待。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、項目簡析 項目概況 信達(dá)商業(yè)項目位于渭南市市中心區(qū)東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯處東南側(cè)地段，整個項目由 商業(yè)街、 1商業(yè)體即臨光華賓館地塊（以下簡稱 1商業(yè)體）、 2樓即籃球場地塊（以下簡稱 2樓）、 3樓即大潤發(fā)所處地塊（以下簡稱 3樓）、 4樓即大潤發(fā)與體育廣場與公園之間地塊（以下簡稱 4樓）與體育廣場與公園（原體育場地塊）等部分組成。 其中位于商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街南北連接朝陽大街和東風(fēng)大街；另外兩條步行街分別位于 2與3樓之間， 3與 4樓之間，均呈東西走向，連接前進(jìn)路與商業(yè)街。 整個項目由東風(fēng)大街、前進(jìn)路、朝陽大街及商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街合圍而成。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 基礎(chǔ)資料及指標(biāo) 各 項指標(biāo) 說 明 項目名稱 信達(dá) 中心城、信達(dá)世紀(jì)購物公園（待定） 項目總資料 總占地面積： ㎡（其中 1~4號地塊總占地面積： ㎡ ）；建筑面積： 288601㎡ （其中 1~3號地塊 183945㎡， 4號地塊 104656 ㎡， 5號地塊不計算在內(nèi)）；容積率： （其中 1~3 號地塊容積率為 3 ， 4號地塊容積率為 4 ）；建筑密度： 60％；用地性質(zhì)：商業(yè) 地理位置 渭南市前進(jìn)路 投資商 /開發(fā)商 渭南市信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 商業(yè)策劃顧問 深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)