【正文】 導(dǎo)取勝，科技先導(dǎo)又著力加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)化、智能型兩個(gè)重點(diǎn) ，首先，將最先進(jìn)、最成熟的物業(yè)管理軟件引入管理中，使各區(qū)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)作，資源共享，提高效率和規(guī)范化程度，同時(shí)，盡快開通國際互聯(lián)網(wǎng)，為業(yè)主、客戶、學(xué)校提供信息和服務(wù)，其次，確保小區(qū)自動(dòng)監(jiān)視系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，對(duì)講系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)，停車 IC 卡智能管理，水電自動(dòng)抄表系統(tǒng)的正常運(yùn)行。全面提高 山莊物業(yè)管理智能化水平。 (6)重視社區(qū)文化建設(shè) 大力開展社區(qū)文化建設(shè)，狠抓精神文明建設(shè)，在社區(qū)形成可持續(xù)發(fā)展的文明風(fēng)尚，我們將社區(qū)文化定位在： A．環(huán)境文化建設(shè) 圍繞熱愛地球，保護(hù) 環(huán)境，節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)。通過優(yōu)美的環(huán)境培養(yǎng)業(yè)主的自律意識(shí)，增強(qiáng) 山莊人的歸屬感。在環(huán)境保護(hù)上，利用交流活動(dòng)，形成安全健康，親切，歡樂的空間。通過綠色景觀走廊，讓業(yè)主充分感受 “大自然景觀 的演繹過程，充分體現(xiàn)回歸自然，鄰里相親的人文理想。 B．行為文化建設(shè) 圍繞共建新文明，共創(chuàng)新風(fēng)尚為主題。采取社區(qū)大活動(dòng)和圍合小活動(dòng)相結(jié)合的形式，開展豐富多彩行之有效的社區(qū)文化活動(dòng)。 C．精神文化建設(shè) 精神文化是文化建設(shè)的核心，體現(xiàn)社區(qū)成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等，為達(dá)到回歸自然，同時(shí)熱 愛生活，自我實(shí)現(xiàn)而又能關(guān)心他人， 長幼有序而又平等溝通的目標(biāo)。圍繞交流新文化、新科技等主題。 D．?dāng)M定組織和管理制度 (包括 山莊個(gè)性化的文化內(nèi)涵 ) 山莊將把社區(qū)文化內(nèi)涵溶入組織機(jī)構(gòu)、管理制度、文化建設(shè)制度中，制定文化建設(shè)計(jì)劃和文化手冊(cè)，對(duì)社區(qū)文化的思想、主題、行為進(jìn)行誘導(dǎo)和軟性約束。設(shè)置社區(qū)文化組織管理職能，專職專責(zé)開展社區(qū)內(nèi)的各種文化活動(dòng)，使業(yè)主充分感受到 山莊社區(qū)文化特有的氛圍。 我們將通過循序漸進(jìn)潛移默化的社區(qū)文化建設(shè)積累 山莊物業(yè)管理的無形資產(chǎn)，增強(qiáng)社 區(qū)凝聚力，提高社區(qū)管理檔次，讓環(huán)境文化、行為文化、精神文化成為 山莊社區(qū)與眾不同的新特色；建立 “湖人人都是物業(yè)管理人，人人都是環(huán)保監(jiān)督人，人人爭(zhēng)當(dāng)新風(fēng)尚、新文明、新文化帶頭人 ”的觀念。 第二部分 山莊物業(yè)管理具體方案 一、實(shí)行封閉式綜合一體化管理 1．實(shí)行綜合一體化物業(yè)管理； 2．體現(xiàn)人性人化物業(yè)管理概念； 3．技防與人防相結(jié)合，試行封閉管理； 二、內(nèi)部管理架構(gòu) (2)架構(gòu)說明 物業(yè)管理公司：在總公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下成立，成立之初主要負(fù)責(zé) 山莊物業(yè)管理項(xiàng)目。 山莊物業(yè)管理處：對(duì) 山莊進(jìn)行日常管理，履行小區(qū)的多項(xiàng)職能，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 事務(wù)部：面向全體業(yè)主、客戶，接受電話咨詢、求助、投訴，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各班組處理日常物業(yè)管理事務(wù)和費(fèi)用收取工作。負(fù)責(zé)培訓(xùn)，質(zhì)量監(jiān)督，檔案，資料，社區(qū)文化和對(duì)外協(xié)調(diào)等事物。 維修部：負(fù)責(zé)水電、照明、消防等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和房屋本體及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作， 24 小時(shí)為業(yè)主住戶提供優(yōu)質(zhì)維修服務(wù)。 安管部：對(duì) 山莊實(shí)行 24 小時(shí)治安、消防和交通車輛管理，同時(shí)履行作為義務(wù)消防員的職責(zé)，協(xié)助事務(wù)助理工作。 清潔隊(duì)：負(fù)責(zé)公用部位的清潔、保潔、保證小區(qū)舒適、整潔， 達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 綠化隊(duì)：負(fù)責(zé)小區(qū)公用部位的綠化的維護(hù)、修繕和整治。 社區(qū)文化：負(fù)責(zé)好以 “環(huán)境文化 ”、 “行為文化 ”、 “精神文化 ”為中心的社區(qū)文化建設(shè)。 三、激勵(lì)機(jī)制 以人為本是物業(yè)管理公司重要的經(jīng)營理念，也是企業(yè)文化的精髓。它堅(jiān)持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，以激勵(lì)員工上進(jìn)，實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)并營造既相互尊敬，相互信任，又有明確行為規(guī)范這樣一種和諧有序的環(huán)境，保持員工隊(duì)伍的穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)制定的管理目標(biāo)。 針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理人員新加入，本身基礎(chǔ)條件較好，但無物業(yè)管 理經(jīng)驗(yàn)的 員工，我們將通過統(tǒng)一、分散等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)交流，依靠激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮員工的主動(dòng)性，創(chuàng)造性。 根據(jù)上述以人為本的理念，試行以下激勵(lì)機(jī)制： 目標(biāo)激勵(lì)： 崗位激勵(lì)： 效益激勵(lì)： 四、監(jiān)督與自我約束機(jī)制 1．監(jiān)督機(jī)制： 山莊在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向總公司報(bào)告工作。檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并制定出日常工作計(jì)劃，分解量化到部門及各個(gè)崗位實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，并對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過程，按質(zhì)量體系建立原始記錄，通過現(xiàn) 場(chǎng)檢查，部門自查，外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。 具體方法： (1)公開監(jiān)督制： (2)業(yè)主住戶評(píng)議制： (3)定期報(bào)到制： 2．自我約束機(jī)制： (1) 山莊在物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國家政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。 (2)在管理中嚴(yán)格貫徹引入的 IS09002 質(zhì)量體系。 (3)巡視檢查制：由管理處對(duì)各班組員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題由管理層檢討并制定糾正預(yù)防措施。 (4)實(shí)行末位淘汰制 ：管理處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，實(shí)行淘汰制，對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。 五、信息反饋及處理機(jī)制 1． 山莊管理處作為主要的信息處理中心， 24 小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有： (1)業(yè)主、住戶的意見箱。 (2)按引入 IS09002 體系中業(yè)主、住戶意見征詢程序。 (3)管理處員工的反饋信息。 (4)新聞媒介 2．獲