【正文】 四、質(zhì)量合格率 實(shí)施措施： 1．維修工程實(shí)行業(yè)主、住戶質(zhì)量簽收制度。 3．根據(jù)實(shí)際需要選用恰當(dāng)?shù)臒艟吆凸庠矗瑢?duì)線路、開關(guān)作系統(tǒng)。 6．管理處對(duì)保安服務(wù)工作定期檢查，明查與暗查相結(jié)合，保證治安工作的有效性。 3．采取日常巡查與定期檢查相結(jié)合，所有裝修實(shí)行申報(bào)、審批管理，管理處跟蹤巡查，檢查結(jié)果記錄存檔備查。 2．設(shè)立 24 小時(shí)要求投訴電話和投訴信箱。 十三、綠化完好率 實(shí)施措施： 1．嚴(yán)格執(zhí)行綠化工作計(jì)劃，計(jì)劃內(nèi)容包括工作內(nèi)容、時(shí)間、要求和質(zhì)量要求。 (2)社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑，物業(yè)管理公司只有同業(yè)主 —住戶充分地溝通，使管理服務(wù)雙方達(dá)成共識(shí)，相互配合，才能使 “一人管百人 ”向 “千人管自己 ”轉(zhuǎn)變，形成雙向共管的局面，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果，而社區(qū)文化正是產(chǎn)生這種溝通的潤(rùn)滑劑。 。隨著時(shí)代的進(jìn)步，科技的發(fā)展，人們己經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全等良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個(gè)更富有文化色彩，更關(guān)注個(gè)性發(fā)展的環(huán)境中，從而得到更豐富的人生體驗(yàn)和精神上的滿足。 2．設(shè)立征詢意見和投訴受理電話，每半年作一次業(yè)主、住戶征詢意見調(diào)查，采取發(fā)調(diào)查表、上門征詢、員工信息反饋等多種形式將所有征詢到的信息進(jìn)行登記造冊(cè)，并由管理處主任主持對(duì)信息進(jìn)行分析，及使調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案，對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng)提出 糾正預(yù)防措施，并對(duì)糾正預(yù)防措施跟蹤，調(diào)查處理結(jié)果直接向業(yè)主公布。 4．裝修完工后嚴(yán)格按申報(bào)審批的圖紙進(jìn)行驗(yàn)收。 九、火災(zāi)發(fā)生率 實(shí)施措施： 1．根據(jù)實(shí)際情況制定消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年進(jìn)行不少于一次的消防演習(xí)。特殊情況需延長(zhǎng)當(dāng)日工作時(shí)間應(yīng)提前 1 小時(shí)在管理處辦理申請(qǐng)備案手續(xù)；批準(zhǔn)后才能作業(yè)。 六、公共照明設(shè)施完好率 實(shí)施措施： 1．實(shí)行專人維修保養(yǎng)、巡查、主管監(jiān)督。 三、保潔率 實(shí)施措施： 1．垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。 2．房屋配套設(shè)施巡查、保養(yǎng)頻率、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化解到 人、專人質(zhì)量控制。 4．對(duì)原始文件，合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，重要資料 (如發(fā)展商提供的資料，商函等 )的接受，借閱復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。 提供服務(wù)的控制 5．員工行為規(guī)范 山莊對(duì)員工行為規(guī)范和儀容儀表有以下明確要求： 四、人才管理 企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，均等情況下是人才的競(jìng)爭(zhēng)。 2．工作計(jì)劃安排 (1)籌備期 組建物業(yè)管理公司 組建山莊物業(yè)管理處 制定交接驗(yàn)收計(jì)劃及交接表格 各類資料接收、建檔 設(shè)備交接、驗(yàn)收 道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)識(shí)策劃實(shí)施 管理處物資、采購 人員分配、招聘、培訓(xùn) (2)運(yùn)作期 員工培訓(xùn) 按引入 IS09002 質(zhì)量體系日常運(yùn)作 業(yè)主 (住戶 )意見調(diào)查，評(píng)議 財(cái)務(wù)收支、預(yù)算、分析 裝修管理，控制 市、省、國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建、參評(píng) IS09002 質(zhì)量體系專家審核 IS09002 質(zhì)量體系國(guó)際國(guó)內(nèi)認(rèn)證 七、物資裝備配制 1．主 要維修工具 包括：發(fā)電機(jī)和其它電器設(shè)備維修工具，電焊機(jī)，管道疏通機(jī)，沖擊鉆，高架升降梯等各類維修工具。 (3)巡視檢查制：由管理處對(duì)各班組員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題由管理層檢討并制定糾正預(yù)防措施。 三、激勵(lì)機(jī)制 以人為本是物業(yè)管理公司重要的經(jīng)營(yíng)理念，也是企業(yè)文化的精髓。 山莊物業(yè)管理處：對(duì) 山莊進(jìn)行日常管理，履行小區(qū)的多項(xiàng)職能，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 B．行為文化建設(shè) 圍繞共建新文明，共創(chuàng)新風(fēng)尚為主題。 (3)引入 IS09002 質(zhì)量體系 IS09002 質(zhì)量體系在實(shí)際運(yùn)作過程中富有很強(qiáng)的生命力，是物業(yè)管理質(zhì)量不可缺的大綱，在引入 IS09002 質(zhì)量體系 時(shí)，要結(jié)合實(shí)際，根據(jù) 山莊的特點(diǎn)，因地制宜，在培訓(xùn)過程中，要加大質(zhì)量體系操作的控制力度，使員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，使體系運(yùn)作正常，爭(zhēng)取早日成為通過質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。 (5)倡導(dǎo)文化 以企業(yè)精神，理念和發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成企業(yè)文化，形成員工隊(duì)伍共同價(jià)值觀，信念追求和行為準(zhǔn)則。 小區(qū)主要機(jī)電設(shè)備有：配用發(fā)電機(jī)組，供配電給排水，消防設(shè)施，自動(dòng)監(jiān)視系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)講系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)等。 小區(qū)配套設(shè)施有：超市，凈菜市場(chǎng)，餐廳，銀行，醫(yī)療中心，干洗店，液化氣站，網(wǎng)球場(chǎng)，老年活動(dòng)中心，兒童娛樂中心。 (4)“綜合效益，服務(wù)創(chuàng)新 ”模式 在管理目標(biāo)上社會(huì)效應(yīng)、環(huán)境效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相統(tǒng)一，注重服務(wù)創(chuàng)新，使物業(yè)管理重科學(xué)有品味，有新穎感。再推行目標(biāo)管理，把總目標(biāo)分解到班組，使班組到員工個(gè)人明確自己的分項(xiàng)目標(biāo)，共同參與管理，做到千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)，使總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。通過綠色景觀走廊，讓業(yè)主充分感受 “大自然景觀 的演繹過程，充分體現(xiàn)回歸自然，鄰里相親的人文理想。 第二部分 山莊物業(yè)管理具體方案 一、實(shí)行封閉式綜合一體化管理 1．實(shí)行綜合一體化物業(yè)管理； 2．體現(xiàn)人性人化物業(yè)管理概念； 3．技防與人防相結(jié)合，試行封閉管理； 二、內(nèi)部管理架構(gòu) (2)架構(gòu)說明 物業(yè)管理公