【正文】 墻 面可分段 綜合 采用卵石烤陽墻、手印迷彩墻、藤蔓粗泥墻、 瀑布疊翠墻和竹影滲水墻等創(chuàng)新豎向綠化景觀墻來表達小區(qū)別樣的高尚品質(zhì)； 二 建筑風(fēng)格定位 項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃 囗項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ? 總體規(guī)劃 建筑 設(shè)計理念 : “ 疊加空中景觀洋房 都市核心首席秀宅” ? 總圖規(guī)劃時應(yīng)充分利用麒麟?yún)^(qū)近期規(guī)劃并將開發(fā)的區(qū)文化休閑中心廣埸所提升的城市空間效應(yīng)來拔高本案臨街綜合摟的品質(zhì)，形成市中心區(qū)最亮麗的地標性建筑； ? 總圖規(guī)劃時應(yīng)注意與兩側(cè)已建成的區(qū)醫(yī)院組合建筑群和市廣電局綜合摟相協(xié)調(diào)， 平立面造型 又要脫穎而出具有獨特個性，成為該區(qū)域城市 建筑群體的 絕對的 視覺中心； 6 ? 臨街綜合樓傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，以現(xiàn)代簡約造型為主、重點部位適當裝飾簡化后的歐陸古典建筑元素 , 特別應(yīng)重視東西北三向臨空面 的建筑藝術(shù)元素和廣告藝術(shù)元素的處理 ； ? 內(nèi)庭住 宅現(xiàn)代 建筑風(fēng)格 為主，簡約造型、個別部位 (例 :入口、豎向分段處、樓梯間、女兒墻等處 ) 少量點啜簡化后的歐陸古典建筑元素 , 與臨街綜合樓保持風(fēng)格的延續(xù)和協(xié)調(diào) ； ? 高層建筑組合群體導(dǎo)入低層院景式空間元素 , 改封閉式 單元入口公共空間為開放式 低層院景式單元入口公共空間 , 增添人性親和元素、減弱高層閉 鎖 抗力 ； ? 創(chuàng)造條件各單元豎向疏散樓 梯宜作成開放式或開放式 , 臨空轉(zhuǎn)角平臺 每層或隔層 適當加 寬作為空中公共景觀平臺 , 營造 疊加 空中景觀洋房氛圍 , 也有利于高層豎向交通核心筒周邊局部 采光通 風(fēng)條件 得到改善 , 也可 使 高層 組合外立面空間透視效果更加豐富 和 特 有創(chuàng)意 。 囗建筑色彩計劃 ? 中性偏暖 , 注意 商 、辦、住、頂?shù)?不同高度和區(qū)位的 色彩 和 質(zhì)感 在 光影 下 的層次、變化和協(xié)調(diào) 。 ? 建筑色彩 選擇還應(yīng)考慮夜視效果 ,注意商、辦、住、頂?shù)壬寿|(zhì)感和光影 在投射和裝飾燈光下 的層次、變化和協(xié)調(diào) (至少應(yīng)完成小區(qū)北側(cè) 予期 夜視效果 圖供營銷用 , 本案臨街綜合樓外縱墻軸線到麒麟?yún)^(qū)近期規(guī)劃并 將開發(fā)的區(qū)文化休閑中心廣埸北側(cè)圍墻至少有 8+36+171=215米的 超寬 視空距離 )。 ? 注意與外立面 以 淡黃色為主色的市廣電局綜合摟 和外立面以淡蘭色為主色的麒麟?yún)^(qū)區(qū)醫(yī)院組合建筑群相協(xié)調(diào) 。 建筑單體外立面設(shè)計提示 囗住宅 外立面設(shè)計提示 ? 高層 住宅 外立面設(shè)計提示 : 色彩 、 材質(zhì)與臨街綜合樓上部住宅相同或相似 , 交通區(qū)域應(yīng)通 透 , 充分利用 低臺 凸 窗 、 低臺 轉(zhuǎn)角窗 、 落地窗 、 一步式多功能陽臺 、 異形景觀 陽臺 、 空中庭園 、 空中 花 園 、百頁遮陽 、 鐵藝護攔等外圍 構(gòu)件 組成 多彩立面 , 提升產(chǎn)品形象 。 ? 針對屋頂、屋檐、 等外立面局部設(shè)計提示 : 屋頂構(gòu)架、檐口線條、出屋面構(gòu)筑物立面 宜以簡潔明快線條構(gòu)架造型為主 , 淡而輕 。 局部豪宅可作灰蘭色坡頂 , 嵌以可開啟透光斜窗 , 更顯靈氣 。 ? 其他特殊設(shè)計提示 : 樓梯間外立面應(yīng)多推敲 , 墻面線條應(yīng)多利用結(jié)構(gòu)外 露構(gòu)件 , 通往露臺或室外門上空宜點綴 格柵式 造型雨蓬 。 囗 綜合樓 外立面設(shè)計 提示 ? 注意 使用 高低錯落 、 平面收突 、 明喑虛 實等建筑手法 來 增加 建筑 的 層次 和建筑的靈性 。 ? 注意 辦公樓屋頂和糧食局 6 層老宅的連續(xù)性 , 盡可能統(tǒng)一予留廣告位置 , 公益廣告 和商業(yè)廣告均宜 。 三 主力戶型選擇 項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 ? 詳市調(diào)表 ?? 7 戶型 分 類 及 套型 配 貨 比 ? 主力戶型面積 125~135㎡ ， ~4 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 臺 1 花園 ，套型配貨比約 25%； ? 快銷 戶型面積 115~120 ㎡ ， 3~ 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 臺 ，套型配貨比約 35%； ? 緊湊戶型面積 105~110 ㎡ ， 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 臺 ，套型配貨比約 10%； ? 高端創(chuàng)新戶型面積 140~150㎡ ， ~5 室 3 廳 3 衛(wèi) 2 臺 1 花園 ，套型配貨比約 20%； ? 頂躍高端戶型面積 180~240㎡ ， ~6 室 3 廳 4 衛(wèi) 3 臺 2 花園 ，套型配貨比約 10%； 主力戶型設(shè)計提示 囗 住宅 平面 設(shè)計提示 : ? 布局應(yīng)充分考慮朝向 、 采光 、 通風(fēng) 、 景觀 、 區(qū)位 、 干擾等諸多價格銷控因素 , 增加優(yōu)質(zhì) (均價上調(diào) )戶數(shù) , 減少缺諂 (均價下調(diào) ) 戶數(shù) , 盡量爭取均好性 , 創(chuàng)造均價上揚條件 。 囗 套房戶型設(shè)計提示 ? 注意戶與戶之間的私密性和窗前視角效果； ? 引入進戶花園 , 空中庭園等時尚理念 , 在保證容積率 ~； ? 應(yīng)滿足產(chǎn)品均價中高擋定位（ 1900~2020 元 /㎡）和主力戶型戶總價控制在 30萬的價格入市銷控策略要求 。 ? 引進適合主力目標客戶群心理需求的 居住理念和生活理念（喜陽光、大客廳、大主臥、大廚、中衛(wèi)、多房 、 明廚明衛(wèi) 、 主衛(wèi)座廁公衛(wèi)蹲坑 、 主衛(wèi)浴缸公衛(wèi)淋浴 等） 。 ? 戶型適用、性價比高，細部處理認真且人性化 。 ? 宜以板式和板式組合式為主，點式和點式組合必須重視日照和通風(fēng)； 囗躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示 : ? 除 頂躍 外本案不作 躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計 。 ? 頂躍 戶型 為本案大面積高端 稀缺 戶型 , 應(yīng)按 別墅標準應(yīng)亨有的空間元素設(shè)計 。 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 囗商場樓層平面設(shè)計提示 ? 一層臨街面應(yīng)保證 12~15 米進深商鋪的完整性 , 交通面積、輔助面積應(yīng)盡量布置在南側(cè) ； ? 一 層臨街面商鋪開間宜控制在 ~ 之間 , 開間 可分可合 , 臨街整體面寬越寬越好 ； ? 二 層 按 一個 小型 綜合 商埸 業(yè)態(tài) 或二個主題休閑服務(wù) 業(yè)態(tài)作平面規(guī)劃 ； ? 一 ~二 層 在樓梯間公共區(qū)域應(yīng)按常規(guī)偏高 要求 予留上下水 、 強電 、 弱電等系統(tǒng)接口 ； ? 二 層 在樓梯間公共區(qū)域應(yīng) 考慮予留 2 人以上共用衛(wèi)生間 ； ? 二 層 平面若有條件可在東北側(cè)適當外挑 ,增加面積 、 豐富功能 。 ? 一、二層均為 可予售的 商 業(yè)物業(yè) ，可售商業(yè)面積越大越好（特別是一層）； ? 二層商 埸 與一層商鋪之間樓梯間宜設(shè)在南側(cè)兩端，可作兩層豎向交通也可作二層商鋪 對外 獨立出 8 入口； 囗寫字樓平面設(shè)計提 示 ? 三至五層定制為市糧食局辦公樓可售面積亦是越大越好，三至五層糧食局辦公樓在綜合摟一層臨街面處應(yīng)有獨立出入口和獨立的豎向交通； ? 糧食局辦公樓在綜合摟一層臨街面獨立出入口宜設(shè)在小區(qū) 兩端公共入口或 轉(zhuǎn)角處，亦可考慮利用巳建成的糧食局住宅北端一層 2~3 間鋪面統(tǒng)一改造（可讓出 更多一層優(yōu)質(zhì)商鋪可售面積）； ? 糧食局辦公樓在綜合摟一層臨街面獨立出入口 1~3 層的 豎向交通宜作成開放式或半開放式，平面上盡量靠南側(cè)（盡量少占用 一層臨街優(yōu)質(zhì)商鋪可售面積），開放式或半開放式摟梯通透美觀又少計算容積率面積、還不受間距控制； ? 糧食局辦公樓 1~3 層 東 側(cè) 消防疏散樓梯可考慮與二層商鋪樓梯 或上部住宅 樓梯 共用，采用綜合“鎖控”措施實現(xiàn) 平時安全和 應(yīng)急疏散管理； ? 三 ~五 層 平面功能按 糧食局 審定意見執(zhí)行 。 四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示 室內(nèi)空間布局提示 ? 引進適合主力目標客戶群心理需求的居住理念和生活理念（喜陽光、大客廳、大主臥、大廚、中衛(wèi)、多房等） 。 公共空間主題選擇 ? 健康來自自我愉悅的休閑和運動，和諧來自鄰里融洽的交流和 溝 通 , 高尚來自相互的關(guān)懷和幸福的共亨 ；人與自然的交流， 人與人的交流是本案構(gòu)建都市核心區(qū)中健康、 和諧 和高尚 公共空間 的 主題 。 ? 引入 “泛會所 ”的概念 ——社區(qū)就是會所 ,充分挖掘會所功能，將會所設(shè)施散步于庭院、架空層、空中花園等處 。小區(qū)景觀與健康休閑設(shè)施相融合， “會所 ”無處不在 ,更 加 強調(diào)開放、參與、 溝通 ,增強鄰里之間的 友誼和親情 。 庭院景觀提示 ? 以南方常綠喬木和南北皆宜的落葉喬木 不等距 間隔分段 密植 作為小區(qū)消防環(huán)形通道兩側(cè)主要綠化景觀植物，吸塵、 保濕、 分隔 私密 空間 、構(gòu)筑 夏 日蔽日 濃萌、冬 日艷陽暖身 ? ? 小面積 景觀 空間 宜以色彩四季可變的歐陸風(fēng)格規(guī)則造型的灌木組合切割步行小徑 ，間布休閑小品橙椅 ； ? 主要空間 以宜人尺度水景小品陪伴簡約雕塑營造多面多向視 覺中心，質(zhì)感色彩應(yīng)親和自然、高雅脫俗； ? 小區(qū) 平面綠化面積偏少，應(yīng)結(jié)合底層架空層中休閑康樂交流空間營造 灰色過渡 景觀 空間，半廊、半榭、 半亭 、 半臺 、 半池、 半跌水、半 水 墻 、半綠蘺等建筑小品 交叉錯位布置 , “半 明半暗 ”、“ 半 9 里半外 ” 造型的景觀綠化 建筑小品 應(yīng) 成為小區(qū) 庭院景觀 的主流 首創(chuàng)和 原創(chuàng) 特色； ? 本案不支持不追求大面積草坪和水景 。 ? 庭院景觀 和園林綠化應(yīng)延伸至半地下室 , 構(gòu)筑多層多維立體 綠化景觀 , 體現(xiàn)開發(fā)商和設(shè)計師的精細和高 雅。 五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 (應(yīng)委托 專業(yè)公 司設(shè)計制作 ) 項目各組團環(huán)境概念設(shè)計 囗環(huán)境概 念設(shè)計 中心主題 :“ 棟棟有園 、 戶戶有園 ” ,“ 人在園中 、 路在園中 、 家在園中 、 樓 在園中 ” 。 囗 項目入口 處 中心花園 應(yīng)以造型生動的“福麟娃” 巖雕 為 小區(qū) 象征 吉祥 物，使 客戶 一進入小區(qū) ，心中產(chǎn)生 親切和回家的感覺 ，在 和家人朋友 一起 品 賞 “福麟娃” 的過程中， 不知不覺的 為居住在 這 種充滿幸福、希望和吉祥的 環(huán)境中 感到自豪 。 囗組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 : 不宜營造大尺度 草坪 、 坡地 , 應(yīng)以分段行道喬木和分區(qū)造型灌 木為主形成組團 , 選擇多品種常綠攀援藤蔓植物作豎向園 藝綠化 , 伴以多處霧化 、 滴水 、 跌水伴生的陰生植物形成 多處多變的宜人小 園林 組團 。 囗組團內(nèi) 水景系統(tǒng) 設(shè)計 : 不宜 營造大尺度中心 水 景 和動水系統(tǒng) , 應(yīng)以 中央控制系統(tǒng)管理 的 噴灌 、 霧化 、 滴水 、 跌水 為主 , 在 半榭、半臺、半池、半跌水、半水墻 、 嬉水 雕塑 等處設(shè) 置 宜人尺度的 小型親水和觀嘗水景 (可循環(huán) )? 囗組團內(nèi)共享空間設(shè)計 : 不宜營造大尺度中心庭園景觀 , 應(yīng)以多中心 小尺度分區(qū)主題 庭園景觀 為主 , 配合不同風(fēng)格低層院景式單元入口 、 多元化的 “ 半 空間 ” 、 多變的豎向景墻 、 建筑立面上多處凸凹通透的空中景觀 、 屋頂錯落有致的構(gòu)架和空中 花園等組合成本案 “