【正文】 圳市南山區(qū)華僑城，深南大道北側(cè) ， 占地面積約為 ，總建筑面積約 79047 m2。 廠區(qū) 東側(cè) 為 錦繡花園居住區(qū)和華僑城加油站 ， 南側(cè) 為 錦繡中華風景旅游區(qū) ， 北側(cè) 為 華僑城 LOFT創(chuàng)意文化園 ，區(qū)域 環(huán)境良好。 廠區(qū) 內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝诩s 4000人，包括康佳集團總部管理、研發(fā)、生產(chǎn)及后勤服務人員。 土地利用情況 康佳集團總部廠區(qū)用地權(quán)屬明確。用地權(quán)屬單位為康佳集團股份有限公司，屬行 3 政劃撥用地，用途是工業(yè)用地，宗地號為 T3090056， 面積 。 集團總部廠區(qū) 總建筑面積約 79047 m2，現(xiàn)狀容積率約為 ， 以工業(yè)建筑（ 53404 m2）和辦公建筑（ 23998 m2）為主，分別占總量的 %和 %；其它還包括少量的展覽建筑和安保建筑，分別占總量的 %和 %。 工業(yè)生產(chǎn)情況 集團總部廠區(qū)成立（ 80年代）到 90年代期間，生產(chǎn)以來料加工為主，產(chǎn)品為以彩電為主的家電產(chǎn)品，廠區(qū)生產(chǎn)為組裝生產(chǎn)，線路板、顯示屏等均為外購或者委托生產(chǎn)，因此，不涉及重污染生產(chǎn)工序，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，廠區(qū)內(nèi)沒有工業(yè)廢水處理設施和廢氣治理設施。 從 90年代開始，廠區(qū)總部以集團辦公、商務為主，組裝生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到了其他城市的工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總部只保留生產(chǎn)部的研發(fā)設計部門。研發(fā)設計部門主要業(yè)務為產(chǎn)品的軟件系統(tǒng)設計開發(fā)、產(chǎn)品外觀設計、新產(chǎn)品前期設計開發(fā)等，沒有進行實際生產(chǎn)，沒有工業(yè)廢水、廢氣產(chǎn)生。 道路交通情況 周邊公共交通現(xiàn)狀 （ 1）軌道交通 康佳集團總部廠區(qū)附近有 2個地鐵站點，分別為軌道 1號線僑城東站和華僑城站。總部廠區(qū) 位于僑城東站 300米 ~500米的輻射圈層范圍內(nèi)。 （ 2）公交線路 康佳集團總部廠區(qū)南側(cè)沿深南大道有 2個公交站點，中小巴無固定站點，沿途?？?。現(xiàn)狀深南路沿線共有 14條公交線路，其中始發(fā)線 4條（發(fā)自世界之窗公交首末站），經(jīng)過性線路 10條。 位于總部廠區(qū)東側(cè)、深南路輔道內(nèi)的常規(guī)公交站康佳集團東站為非港灣式站臺，高峰時段公交車?？繉o道交通運行存在明顯影響。 總體而言，總部廠區(qū)周邊公交網(wǎng)絡基本成型，出行便捷。 周邊靜態(tài)交通現(xiàn)狀 由于康佳集團總部廠區(qū)所處的僑城東組團開發(fā)時間較早，其內(nèi)部及周邊均以地面停車為主。單元內(nèi)部現(xiàn)狀停車位約 100個，已不能滿足康佳集團自身停車的需求。 此外，汕頭東街、繡華街、開平街路內(nèi)由于違章停車嚴重，高峰時段對交通影響 4 較大。 市政公用設施 給排水工程 （ 1）給水： 廠區(qū) 周邊現(xiàn)狀給水管網(wǎng)較為完善，主要有深南大道北側(cè)敷設的 DN1200給水管、汕頭街敷設的 DN300給水管、恩平街敷設的 DN200給水管。 （ 2）污水： 廠區(qū) 周邊現(xiàn)狀污水管網(wǎng)較為完善，主要有深南大道北側(cè)敷設的 d400污水管、汕頭街雙側(cè)敷設的 d1000和 d500污水管、恩平街敷設的 d300污水管。 （ 3）雨水： 廠 區(qū)南側(cè)深南大道上敷設有 d1000雨水管。 電力工程 廠區(qū) 內(nèi)無現(xiàn)狀高壓變配電設施及高壓架空線路。 通信工程 廠區(qū)內(nèi)無任何通信設施，現(xiàn)狀電信業(yè)務由東面竹子 林一般機樓提供。 燃氣工程 廠區(qū) 現(xiàn)狀燃氣種類為天然氣，由區(qū)外安托山區(qū)域調(diào)壓站供應。燃氣管網(wǎng)發(fā)展較成熟，地塊南側(cè)深南大道上敷設有 DN400中壓干管，西側(cè)汕頭街上有 DN200中壓管道。 改造前環(huán)境影響回顧性評價 水環(huán)境影響回顧性評價 廠區(qū)現(xiàn)有污水為生活污水，沒有工藝廢水。生活污水經(jīng)過化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)， 經(jīng)泵站提升進南山污水處理廠 進行處理達標后排放。 污水量為 360t/d。 大氣環(huán)境影響回顧性評價 廠區(qū)沒有工藝廢氣的排放，主要受周邊汽車尾氣的影響， 根據(jù)現(xiàn)狀監(jiān)測數(shù)據(jù)，NOx、 SO TSP、 CO等污染物 濃度均達到《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準。 項目所在區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好。 噪聲影響回顧性評價 項目為已建成城區(qū)，區(qū)內(nèi)交通繁忙，地處羅寶線地鐵上蓋，受地面交通噪聲和地下地鐵噪聲的影響， 項目 所在地周圍的監(jiān)測點均超過了 《 聲環(huán)境質(zhì)量標準 》（ GB30962020）中的 2類標準的要 求。 由此可見， 聲環(huán)境質(zhì)量 較差 。 固體廢物影響回顧性評價 固體廢物主要是包裝材料、生活垃圾等。生活垃圾產(chǎn)生量約為 4t/d。 廠區(qū)以及 周邊 5 居民小區(qū)內(nèi)生活垃圾收集站設施較完善，衛(wèi)生環(huán)境 良好 。 景觀影響回顧性評價 廠區(qū) 圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量與環(huán)境品質(zhì)普 遍較差，平均樓齡約為 25 年，與東、西兩側(cè)的高檔住宅、北邊的華僑城 LOFT 創(chuàng)意文化園、南邊的錦繡中華風景旅游區(qū)格格不入，建筑空間及景觀呈現(xiàn)為一般舊工業(yè)廠區(qū)，沒有很鮮明的特色。 生態(tài)環(huán)境影響評價 廠區(qū)地塊和周圍區(qū)域均為城市建成區(qū)，主要植被為行道樹和草坪，行道樹種類主要有鳳凰木、榕樹、芒果樹和荔枝樹等。 土壤環(huán)境影響評價 本項目用地為工業(yè)用地，為了了解項目所在地土壤環(huán)境質(zhì)量，委托了專門的監(jiān)測機構(gòu)對項目所在地的荔枝園區(qū)的土壤進行采樣化驗。檢測數(shù)據(jù)顯示，項目選址區(qū)域土壤屬于中性， 土壤中 砷、汞、 銅、鋅、鉛、 鎘、 鉻、鎳的 含量均達到《展覽會用地土壤環(huán)境質(zhì)量評價標準（暫行）》（ HJ3502020）中的 B 級標準，適用于場館用地、綠化用地、商業(yè)用地、公共市政用地等 ， 滿足現(xiàn)狀用地（ 綠化 果園土）環(huán)境質(zhì)量要求。 更新改造的必要性分析 城市地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的要求 30年來，深圳市經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)不斷向高新技術產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)移，形成了以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的格局。與此同時，深圳特區(qū)中心城區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)已亟需產(chǎn)業(yè)置換，實現(xiàn) “騰籠換鳥 ”。在深圳城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，以 “三來一補 ”為代表的傳統(tǒng)工業(yè)做出很大貢獻，也在中心城區(qū)占用不少土地面積，但由于產(chǎn)業(yè)自身 技術水平較低、產(chǎn)出不高、競爭力減弱，已經(jīng)使這些傳統(tǒng)工業(yè)不適合在中心城區(qū)高地價區(qū)域的發(fā)展。 城市土地資源稀缺緊縮的條件下，在中心城區(qū)向創(chuàng)意研發(fā)基地、總部經(jīng)濟集聚地發(fā)展的同時，通過產(chǎn)業(yè)置換，實現(xiàn) “騰籠換鳥 ”已是大勢所趨。展望未來，比對國際先發(fā)地區(qū)的發(fā)展路徑和發(fā)展趨勢，深圳未來產(chǎn)業(yè)將向全球化、知識化、服務化、高端化發(fā)展。 深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求 （ 1） 《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》（ ） 調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，實施產(chǎn)業(yè)強市戰(zhàn)略，按照 “產(chǎn)業(yè)第一 ”和 “優(yōu)勢優(yōu)先、新興培育 ”的原則，落實 “南軟 北硬、南高北重東西兩翼港口旅游 ”的總體布局，以提升結(jié) 6 構(gòu)、創(chuàng)造品牌和優(yōu)化布局為任務，形成分工清晰、互補配套的集約發(fā)展模式，促進產(chǎn)業(yè)、人口、布局的聯(lián)動調(diào)整； 加快發(fā)展四大支柱產(chǎn)業(yè)以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導，適度重型化制造業(yè)為重點，現(xiàn)代服務業(yè)為支撐，加快發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)； 大力推進自主創(chuàng)新按照自主創(chuàng)新、重點跨越、支撐發(fā)展、引領未來的科學技術發(fā)展指導方針，大力實施自主創(chuàng)新主導戰(zhàn)略，加強科技創(chuàng)新立法保障，提高自主創(chuàng)新能力，完善開放性的區(qū)域創(chuàng)新體系，努力建設國家創(chuàng)新型城市，使 深圳成為全國重要的高新技術研究開發(fā)基地和成果轉(zhuǎn)化基地。 （ 2） 《深圳市城市總體規(guī)劃（ 20202020）：全球生產(chǎn)方式演變下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型研究》 鞏固高新技術產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢。增強計算機及外部設備、數(shù)字視聽 … 等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區(qū)域集群優(yōu)勢。強化高新技術產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和設計，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條向上游延伸。 選擇高新技術產(chǎn)業(yè)重點領域，重點支持優(yōu)先發(fā)展。數(shù)字視聽：發(fā)展數(shù)字電視及其相關產(chǎn)品、數(shù)字電視內(nèi)容及相關應用軟件、數(shù)字音頻廣播系統(tǒng)設備和數(shù)字家電。平板顯示：發(fā)展高端平板顯示器件，包括液晶顯示器件（ TFTLCD）、等離子顯示器 件（ PDP）等；鼓勵有機發(fā)光二極管（ OLED）、表面?zhèn)鲗щ娮影l(fā)射（ SED）等新型平板顯示器件的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化。 培育高新技術產(chǎn)業(yè)知名品牌。加強基礎創(chuàng)新的平臺建設。完善各類科技公共平臺，加強產(chǎn)業(yè)共性技術研究開發(fā)體系和公共技術創(chuàng)新平臺建設，全面提升大學、科研機構(gòu)、企業(yè)與政府四位一體的研究開發(fā)機制在科技創(chuàng)新中的基礎性作用。支持高新技術企業(yè)通過各種有效方式整合核心競爭力。 與上述高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相對應，康佳集團重點發(fā)展的即是數(shù)字視聽和平板顯示高技產(chǎn)業(yè)，為開拓創(chuàng)新、續(xù)寫輝煌，有必要通過總部廠區(qū)的更新構(gòu)筑創(chuàng)新平臺，培 育核心競爭力、凝聚品牌價值。 華僑城片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求 （ 1） 《深圳市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 ——以成熟的文化主題公園為起點，重點塑造高品位的文化旅游特色，完善、升級現(xiàn)有旅游項目。 7 ——打造能代表我國地方特色和民族特色的主題文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和主體文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。 ——依托高新技術產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在僑城南片區(qū)大力發(fā)展影視動漫產(chǎn)業(yè)，將其發(fā)展為全市影視動漫基地之一。 ——在僑城北片區(qū)，利用舊廠房改造擴大 LOFT園區(qū)規(guī)模，打造具有特色的工作室和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組合。近期（ 20202020）推動華僑城 LOFT創(chuàng)意文化園 （二期）建設，中遠期（ 20202020）推動僑城北工業(yè)區(qū)改造為文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 （ 2） 《華僑城區(qū)總體規(guī)劃（ 20202020）》 ——僑城東和僑城北早期的工業(yè)布局，為區(qū)域發(fā)展集中商務和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了空間條件。 ——東部居住辦公組團根據(jù)不同的用地性質(zhì)分為六區(qū)：僑香路居住區(qū)、華僑城醫(yī)院、僑城東路商業(yè)金融區(qū)、 LOFT改造區(qū)、康佳商務區(qū)及錦繡花園住宅區(qū)。 （ 3） 《深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20202020）》 ——在僑城北片區(qū)，利用舊廠房改造擴大 LOFT園區(qū)規(guī)模，打造具有特色的工作室和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組合。 （ 4） 《深 圳市人民政府關于印發(fā)深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設方案的通知》 ——利用舊工業(yè)區(qū)升級改造建設的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，僑城北為重點布局片區(qū)之一。 總體而言，福田中心區(qū)及周邊區(qū)域高昂的成本，將阻礙 “創(chuàng)新 創(chuàng)意 ”產(chǎn)業(yè)向中心區(qū)集聚。而華僑城得天獨厚的人文底蘊、生態(tài)環(huán)境、文化品牌及東北兩片區(qū)效能低下的工業(yè)用地，將為科技創(chuàng)新和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Α? 具體到本更新 改造項目 周邊區(qū)域，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上均為創(chuàng)新 —創(chuàng)意方向。僑城北為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，僑城南為影視動漫產(chǎn)業(yè)，而位于其間的康佳集團總部廠區(qū)則可依托高新技術優(yōu)勢，通過 更新植入現(xiàn)代服務和高新科技研發(fā)功能，以創(chuàng)新研發(fā)聯(lián)動創(chuàng)意文化，以數(shù)字視聽科技催生新的文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，促進地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整合與優(yōu)化。 城市功能拓展的客觀要求 依據(jù)深圳城市總體規(guī)劃，深圳城市將以中心城區(qū)為核心，以西、中、東三條發(fā)展軸和南、北兩條發(fā)展帶為基本骨架，形成 “三軸兩帶多中心 ”的軸帶組團結(jié)構(gòu)。 而康佳總部廠區(qū)更新改造項目即位于以深南大道為主要載體的城市南部發(fā)展帶上。 8 該發(fā)展帶作為城市中心條帶，將自西向東拓展成為 “一心多核 ”的整體空間格局。 企業(yè)跨越提升的主觀要求 康佳集團成立于 1980年 5月，經(jīng)過二十多年的快速 發(fā)展，康佳已成長為總資產(chǎn) 100億元、凈資產(chǎn) 30億元、年銷售收入 130多億元的大型電子信息產(chǎn)業(yè)集團，和境內(nèi)外上市的公眾股份制公司。是國家 300家重點企業(yè)之一和廣東省、深圳市重點扶持發(fā)展的外向型高科技企業(yè)集團。 2020年 7月 20日，溫家寶總理視察康佳并親筆題詞 “用創(chuàng)新贏得尊嚴 ”。 為開拓創(chuàng)新、續(xù)寫輝煌，康佳集團在產(chǎn)業(yè)上將以 “數(shù)字視聽 ”和 “LED”產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為基礎，整合全球優(yōu)勢資源， 擬 通過總部廠區(qū)的更新（包括：升級產(chǎn)業(yè)鏈條、置換用地功能、提升規(guī)模容量、重組空間結(jié)構(gòu)），構(gòu)筑以 “娛樂技術 ET”為 “關鍵核 ”，數(shù)字視聽、數(shù)字內(nèi)容、科技創(chuàng)意教育為主的產(chǎn)業(yè)跨界融合平臺，將集團全球總部打造成為國際一流的數(shù)字科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群及家電生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化平臺。 以康佳 “數(shù)字視聽 ”產(chǎn)業(yè)為基礎，與華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園緊密結(jié)合，康佳總部的核心功能構(gòu)成包括： “高科技企業(yè)總部 ”、 “數(shù)字科技研發(fā)、教育中心 ”、