【正文】 計(jì)容建筑面積約 26 萬(wàn) m2（其中商業(yè)性辦公建筑面積約 60000 m2，商務(wù)公寓建筑面積約 66000 m2，商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積約 19920 m2，產(chǎn)業(yè)研發(fā)建筑面積約 99000 m2，產(chǎn)業(yè)配套及公共設(shè)施建筑面積約 15080 m2），不計(jì)容面積約 6 萬(wàn) m2（其中地下商業(yè)面積約 8000 m2，地下停車庫(kù)面積約 54450 m2）。 產(chǎn)業(yè)研發(fā)主要是進(jìn)行軟件系統(tǒng)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品前期設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)等，不進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)。項(xiàng)目用地四至圖及周邊環(huán)境現(xiàn)狀見(jiàn)圖 和圖 。 建設(shè)工期： 40 個(gè)月。 廠區(qū) 東側(cè) 為 錦繡花園居住區(qū)和華僑城加油站 ， 南側(cè) 為 錦繡中華風(fēng)景旅游區(qū) ， 北側(cè) 為 華僑城 LOFT創(chuàng)意文化園 ，區(qū)域 環(huán)境良好。 土地利用情況 康佳集團(tuán)總部廠區(qū)用地權(quán)屬明確。 集團(tuán)總部廠區(qū) 總建筑面積約 79047 m2，現(xiàn)狀容積率約為 ， 以工業(yè)建筑（ 53404 m2）和辦公建筑（ 23998 m2）為主，分別占總量的 %和 %；其它還包括少量的展覽建筑和安保建筑，分別占總量的 %和 %。 從 90年代開(kāi)始，廠區(qū)總部以集團(tuán)辦公、商務(wù)為主，組裝生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到了其他城市的工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總部只保留生產(chǎn)部的研發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)。 道路交通情況 周邊公共交通現(xiàn)狀 （ 1）軌道交通 康佳集團(tuán)總部廠區(qū)附近有 2個(gè)地鐵站點(diǎn)，分別為軌道 1號(hào)線僑城東站和華僑城站。 （ 2）公交線路 康佳集團(tuán)總部廠區(qū)南側(cè)沿深南大道有 2個(gè)公交站點(diǎn)，中小巴無(wú)固定站點(diǎn)，沿途?？?。 位于總部廠區(qū)東側(cè)、深南路輔道內(nèi)的常規(guī)公交站康佳集團(tuán)東站為非港灣式站臺(tái)，高峰時(shí)段公交車停靠對(duì)輔道交通運(yùn)行存在明顯影響。 周邊靜態(tài)交通現(xiàn)狀 由于康佳集團(tuán)總部廠區(qū)所處的僑城東組團(tuán)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，其內(nèi)部及周邊均以地面停車為主。 此外，汕頭東街、繡華街、開(kāi)平街路內(nèi)由于違章停車嚴(yán)重，高峰時(shí)段對(duì)交通影響 4 較大。 （ 2）污水： 廠區(qū) 周邊現(xiàn)狀污水管網(wǎng)較為完善，主要有深南大道北側(cè)敷設(shè)的 d400污水管、汕頭街雙側(cè)敷設(shè)的 d1000和 d500污水管、恩平街敷設(shè)的 d300污水管。 電力工程 廠區(qū) 內(nèi)無(wú)現(xiàn)狀高壓變配電設(shè)施及高壓架空線路。 燃?xì)夤こ? 廠區(qū) 現(xiàn)狀燃?xì)夥N類為天然氣，由區(qū)外安托山區(qū)域調(diào)壓站供應(yīng)。 改造前環(huán)境影響回顧性評(píng)價(jià) 水環(huán)境影響回顧性評(píng)價(jià) 廠區(qū)現(xiàn)有污水為生活污水，沒(méi)有工藝廢水。 污水量為 360t/d。 項(xiàng)目所在區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好。 由此可見(jiàn)， 聲環(huán)境質(zhì)量 較差 。生活垃圾產(chǎn)生量約為 4t/d。 景觀影響回顧性評(píng)價(jià) 廠區(qū) 圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量與環(huán)境品質(zhì)普 遍較差，平均樓齡約為 25 年，與東、西兩側(cè)的高檔住宅、北邊的華僑城 LOFT 創(chuàng)意文化園、南邊的錦繡中華風(fēng)景旅游區(qū)格格不入，建筑空間及景觀呈現(xiàn)為一般舊工業(yè)廠區(qū)，沒(méi)有很鮮明的特色。 土壤環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目用地為工業(yè)用地，為了了解項(xiàng)目所在地土壤環(huán)境質(zhì)量，委托了專門(mén)的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目所在地的荔枝園區(qū)的土壤進(jìn)行采樣化驗(yàn)。 更新改造的必要性分析 城市地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的要求 30年來(lái)，深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)不斷向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)移，形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的格局。在深圳城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，以 “三來(lái)一補(bǔ) ”為代表的傳統(tǒng)工業(yè)做出很大貢獻(xiàn)，也在中心城區(qū)占用不少土地面積，但由于產(chǎn)業(yè)自身 技術(shù)水平較低、產(chǎn)出不高、競(jìng)爭(zhēng)力減弱，已經(jīng)使這些傳統(tǒng)工業(yè)不適合在中心城區(qū)高地價(jià)區(qū)域的發(fā)展。展望未來(lái)，比對(duì)國(guó)際先發(fā)地區(qū)的發(fā)展路徑和發(fā)展趨勢(shì)，深圳未來(lái)產(chǎn)業(yè)將向全球化、知識(shí)化、服務(wù)化、高端化發(fā)展。 （ 2） 《深圳市城市總體規(guī)劃（ 20202020）：全球生產(chǎn)方式演變下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型研究》 鞏固高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和設(shè)計(jì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條向上游延伸。數(shù)字視聽(tīng)：發(fā)展數(shù)字電視及其相關(guān)產(chǎn)品、數(shù)字電視內(nèi)容及相關(guān)應(yīng)用軟件、數(shù)字音頻廣播系統(tǒng)設(shè)備和數(shù)字家電。 培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)知名品牌。完善各類科技公共平臺(tái)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)共性技術(shù)研究開(kāi)發(fā)體系和公共技術(shù)創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)，全面提升大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、企業(yè)與政府四位一體的研究開(kāi)發(fā)機(jī)制在科技創(chuàng)新中的基礎(chǔ)性作用。 與上述高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相對(duì)應(yīng)，康佳集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的即是數(shù)字視聽(tīng)和平板顯示高技產(chǎn)業(yè)，為開(kāi)拓創(chuàng)新、續(xù)寫(xiě)輝煌，有必要通過(guò)總部廠區(qū)的更新構(gòu)筑創(chuàng)新平臺(tái)，培 育核心競(jìng)爭(zhēng)力、凝聚品牌價(jià)值。 7 ——打造能代表我國(guó)地方特色和民族特色的主題文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和主體文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。 ——在僑城北片區(qū)，利用舊廠房改造擴(kuò)大 LOFT園區(qū)規(guī)模，打造具有特色的工作室和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組合。 （ 2） 《華僑城區(qū)總體規(guī)劃（ 20202020）》 ——僑城東和僑城北早期的工業(yè)布局，為區(qū)域發(fā)展集中商務(wù)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了空間條件。 （ 3） 《深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20202020）》 ——在僑城北片區(qū)，利用舊廠房改造擴(kuò)大 LOFT園區(qū)規(guī)模，打造具有特色的工作室和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組合。 總體而言，福田中心區(qū)及周邊區(qū)域高昂的成本，將阻礙 “創(chuàng)新 創(chuàng)意 ”產(chǎn)業(yè)向中心區(qū)集聚。 具體到本更新 改造項(xiàng)目 周邊區(qū)域，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上均為創(chuàng)新 —?jiǎng)?chuàng)意方向。 城市功能拓展的客觀要求 依據(jù)深圳城市總體規(guī)劃，深圳城市將以中心城區(qū)為核心，以西、中、東三條發(fā)展軸和南、北兩條發(fā)展帶為基本骨架，形成 “三軸兩帶多中心 ”的軸帶組團(tuán)結(jié)構(gòu)。 8 該發(fā)展帶作為城市中心條帶，將自西向東拓展成為 “一心多核 ”的整體空間格局。是國(guó)家 300家重點(diǎn)企業(yè)之一和廣東省、深圳市重點(diǎn)扶持發(fā)展的外向型高科技企業(yè)集團(tuán)。 為開(kāi)拓創(chuàng)新、續(xù)寫(xiě)輝煌，康佳集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)上將以 “數(shù)字視聽(tīng) ”和 “LED”產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，整合全球優(yōu)勢(shì)資源， 擬 通過(guò)總部廠區(qū)的更新（包括：升級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈條、置換用地功能、提升規(guī)模容量、重組空間結(jié)構(gòu)），構(gòu)筑以 “娛樂(lè)技術(shù) ET”為 “關(guān)鍵核 ”，數(shù)字視聽(tīng)、數(shù)字內(nèi)容、科技創(chuàng)意教育為主的產(chǎn)業(yè)跨界融合平臺(tái)，將集團(tuán)全球總部打造成為國(guó)際一流的數(shù)字科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群及家電生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化平臺(tái)。 廠區(qū)改造前情況分析小結(jié) 康佳集團(tuán)總部廠區(qū) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，用地權(quán)屬明確 ， 更新 改造 意愿強(qiáng)烈；土地利用性質(zhì)不能適應(yīng)片區(qū)和企業(yè)發(fā)展需求，土地利用效率低下；建筑質(zhì)量差、規(guī)模小，與康佳集團(tuán)企業(yè)形象和 發(fā)展目標(biāo)不相匹配；周邊道路的飽和度較高，公交網(wǎng)絡(luò)基本成型，缺乏靜態(tài)交通設(shè)施；周邊公共配套設(shè)施基本完善，但商務(wù)辦公和文娛類設(shè)施略顯不足。 總平面布局呈現(xiàn)“一心多點(diǎn)數(shù)廊”的放射狀景觀結(jié)構(gòu)，結(jié)合地面高差進(jìn)行合理布局。 布局在考慮道路交叉口節(jié)點(diǎn)空間組織的同時(shí)，在周邊三條道路沿線均貢獻(xiàn)出大范圍的公共綠地及廣場(chǎng)空間 ，結(jié)合地形高差和覆土建筑，設(shè)計(jì)打造 OCT新的公共價(jià)值核心節(jié)點(diǎn) —— 生態(tài)科技公園。標(biāo)志性塔樓與低層的商業(yè)裙房直接的緊密無(wú)縫連接為康佳園區(qū)，創(chuàng)造出一個(gè)動(dòng)感十足又別具特色的城市公園。根據(jù)《深圳市南山區(qū)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)城市更新單元規(guī)劃說(shuō)明書(shū)》，綜合研究標(biāo)志性塔樓（ 1號(hào)樓）對(duì)周邊居住建筑的日照影響、山海景觀視廊的控制、公共空間的吸引力以及對(duì)街道空間的尺度 10 影響，確定標(biāo)志性塔樓處在基地西南角時(shí)可達(dá)最佳建筑布局。博物館是在一池碧水上懸浮的一顆“明珠”，散發(fā)并折射出陣陣光芒。 根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)（附件 4）的要求，本項(xiàng)目在西北側(cè)、科技研發(fā)創(chuàng)意中心（即 6號(hào)樓）周圍設(shè)置面積不小于 3000m2的具有游憩休閑功能的集中性公共開(kāi)放空間，全天候免費(fèi)為公眾開(kāi)發(fā)；地塊南側(cè)（即 3號(hào)樓裙樓前）設(shè)置面積不小于 2970m2的公共開(kāi)房空間。商業(yè)區(qū)中的餐飲區(qū)設(shè)置如下：臨近恩平街的騎樓商業(yè)街以咖啡廳、蛋糕店、甜品店等無(wú)油煙餐飲業(yè)為主，不設(shè)集中大型的煙氣排放口，以減少對(duì)錦繡花園的影響；中式餐飲集中設(shè)置在項(xiàng)目南邊的裙樓處，員工餐 廳也設(shè)計(jì)在此。 施工運(yùn)作安排 施工進(jìn)度 2020年 9月 ~10月完成現(xiàn)有總部廠區(qū)的搬遷工作，工作人員和設(shè)備全部轉(zhuǎn)移到新建的研發(fā)大樓?，F(xiàn)有廠區(qū)建筑物（總建筑面積約 79047 m2）全部拆除。 拆遷責(zé)任落實(shí) 拆遷面積為 ，拆遷范圍內(nèi)的所有建筑均由本更新改造項(xiàng)目主體，即康佳集團(tuán)股份有限公司負(fù)責(zé)拆除，拆遷建筑面積為 79047 m2。施工期間所需水、電從現(xiàn)有市政供水、供電系統(tǒng)接入。 征地、拆遷 桂新路、廈村路工程全長(zhǎng) km，總占地面積為 11443 m2，屬新建項(xiàng)目，路線在設(shè)計(jì)過(guò)程中考慮盡量避開(kāi)沿線建筑物，減少拆遷量。以上合計(jì)拆遷砼房 547 m圍墻 25m、現(xiàn)狀水泥砼路面 5292 m鋼筋混凝土格構(gòu)梁 588 m2。 深圳產(chǎn)業(yè)政策分析 項(xiàng)目用地由工業(yè)用地改造為商業(yè)性辦公用地 +一類工業(yè)，為《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2020 修訂）》鼓勵(lì)類項(xiàng)目。 項(xiàng)目選址的合理性分析 與《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》相符性 核查《深圳市基本生態(tài)控制線范圍圖》（見(jiàn)圖 ），該項(xiàng)目選址不在深圳市基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)，項(xiàng)目選址符合《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。 與法定圖則要求相符性分析 12 依據(jù)《深圳市南山區(qū) NS0801amp。據(jù)了解，該片區(qū)近年有較多的更新改造項(xiàng)目，法定圖則正在更新中，據(jù)建設(shè)單位取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（深規(guī)土許 ZG20200028號(hào)，附件 7），康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新改造項(xiàng)目總用地面積，用地性質(zhì)為商業(yè)性辦公用地 +一類工業(yè)用地。項(xiàng)目北側(cè)（華僑城創(chuàng)意文化園）為工業(yè)用地，東、西側(cè)為居住用地?？傮w而言，本項(xiàng)目與周邊用地規(guī)劃相協(xié)調(diào)。 大氣污染源：設(shè)置發(fā)電機(jī)廢氣專用煙道，將廢氣經(jīng)凈化后引至裙樓屋頂排放，廢氣排放口避免對(duì)準(zhǔn)環(huán)境敏感點(diǎn)，并朝向主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向，即項(xiàng)目的東方向和東北方向。本項(xiàng)目車庫(kù)進(jìn)出口均設(shè)在地塊周邊，靠近市政道路一側(cè)，減少了車輛在項(xiàng)目周邊的停留和 行駛時(shí)間，可以有效避免對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部受到機(jī)動(dòng)車尾氣的污染。備用發(fā)電機(jī)、水泵等機(jī)電設(shè)備均布置在地下室內(nèi)，通過(guò)墻壁的屏蔽和距離的衰減，并采取建筑、隔聲、消聲等措施后，可以將其不良影響控制在可接受范圍內(nèi)。 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部污染源在采取了本報(bào)告提出的建議后，布局基本合理，能夠有效避免對(duì)內(nèi)外環(huán)境產(chǎn)生影響。 表 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境功能屬性一覽表 編號(hào) 環(huán)境功能區(qū)名稱 評(píng)價(jià)區(qū)域所屬類別 1 基本生態(tài)控制線 否 2 飲用水源保護(hù)區(qū) 否 3 地表水環(huán)境功能區(qū) 小沙河，一般景觀用水， Ⅴ 類區(qū) 4 環(huán)境空氣功能區(qū) 二類區(qū) 5 環(huán)境噪聲功能區(qū) 2 類區(qū)，城市快速路、主干道兩旁 35 米內(nèi)為 4a 類區(qū) 6 地下水功能區(qū) 地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)， Ⅲ 類 7 城市污水集水范圍 南山污水處理廠集水范圍 8 近岸海域功能區(qū) 三類區(qū) 9 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū) 否 10 風(fēng)景保護(hù)區(qū) 否 11 是否人口密集區(qū) 是 12 是否 重點(diǎn)文物保護(hù)單位 否 13 是否三河、三湖、兩控區(qū) 酸雨控制區(qū) 14 是否水庫(kù)庫(kù)區(qū) 否 項(xiàng)目所在地環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀 根據(jù)《關(guān)于調(diào)整深圳市環(huán)境空氣質(zhì)量功能區(qū)劃分的通知》（深府〔 2020〕 98 號(hào)），項(xiàng)目位于二類環(huán)境空氣質(zhì)量功能區(qū)。根據(jù)項(xiàng)目附近區(qū)域常規(guī)環(huán)境空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)及評(píng)價(jià)結(jié)果，該地區(qū) SO NO PM TSP 環(huán)境濃度都達(dá)到了二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 地表 水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)華僑城片區(qū)，主要地表徑流為小沙河與大沙河 。 2020 年大沙河的氨氮、總氮和大腸桿菌指標(biāo)發(fā)生超標(biāo)，最大超標(biāo)倍數(shù)分別為： 、 和 。 2020 年深圳西部海域（東角頭下 — 南頭關(guān)界）的活性磷酸鹽、無(wú)機(jī)氮 14 指標(biāo)出現(xiàn)超標(biāo)，超標(biāo)倍數(shù)分別為 、 。 聲環(huán)境現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 項(xiàng)目為已建成城區(qū)，區(qū)內(nèi)交通繁忙，受地面交通噪聲的影響， 項(xiàng)目 所在地周圍的監(jiān)測(cè)點(diǎn)均超過(guò)了 《 聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》（ GB30962020）中的 2 類標(biāo)準(zhǔn)的要 求。 評(píng)價(jià) 級(jí)別、范圍與重點(diǎn) 水環(huán)境評(píng)價(jià)級(jí)別、范圍 本項(xiàng)目排放污水主要為生活污水，水質(zhì)因子較