【正文】 對房地產(chǎn)市場價格的影響。 七、 自估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影 響時，不能直接使用本估價結(jié)論。 八、 本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設前提。 九、 本報告含有若干附件，它構(gòu)成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。 十、 本報告是在委托方確定提供基礎文件、有關法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎上做出的。委托方對所提供文件以及相關數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并且提供了與本次評估有關的所有資料，沒有保留、隱瞞。 5 四 .估價結(jié)果報告 一、委托人 ： 趙華 二 、 估價機構(gòu)： 上海大儒房地產(chǎn)估價 有限公司 機構(gòu)地址： 上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)運河北路５６７號７座４Ｆ１８６ 法人代表： 張紀文 評估資質(zhì)級別 : 三 級 資質(zhì)證書號：滬房地資估 (20xx)第 011 聯(lián) 系 人： 張紀文 聯(lián)系電話： 57181770 三、估價對象分析 估價對象位置及坐落 估價對象位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73 號 202 的房產(chǎn)，建筑面積為 平方米。 地址：上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 學校 ： 上海市奉賢英杰進修學校 ?、 上海曼都發(fā)型美容進修學校 ?、上海技術學校 醫(yī)院 ： 奉賢區(qū)中醫(yī)醫(yī)院 ?、奉賢區(qū)中 心醫(yī)院 ? 購物 ： 聯(lián)華超市奉賢有限公司 ?、 利民超市 ?、俊源食品超市 權(quán)益狀況分析 （ 1）房產(chǎn)登記狀況 房屋所有權(quán)證號 43001288 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)房 房屋所有權(quán)人 趙華 產(chǎn)別 私有房產(chǎn) 房屋座落 奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn) 人民南路 5號 江?；▓@ 73號 202 樓號或幢號 1 房號及部位 202 房屋總層數(shù) 6 所在層數(shù) 2 建筑面積 (m2) 房屋用途 住宅 房屋結(jié)構(gòu) 混合 建成年代 1998 年 （ 2）土地登記狀況：無抵押擔保 （ 3）他項權(quán)利狀況：無抵押擔保 不存在抵押擔保權(quán)、典權(quán)等他項權(quán) 利 （ 4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 不存在其他法定優(yōu)先受償款 6 （ 5）對價格的影響分析 估價對象不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)、共有權(quán)的設立 。 不存在查封和或有負債等現(xiàn)象。 實物狀況分析 （ 1）建筑物狀況 ①公共部分： 結(jié)構(gòu)形式 混合 建筑類型 多層住宅 外立面裝飾 貼磚 大堂設計裝修 精裝 樓道裝修 粉刷 電梯間及轎廂裝飾 簡裝 層戶均數(shù)量 3戶 供暖 有 門禁系統(tǒng) 防盜門 供氣 有 安全及消防監(jiān)控 有 熱水 有 其他 ②戶內(nèi)部分： 所在樓層 2 使用狀況 正常使用 現(xiàn) 狀用途 住宅 景觀 無 戶型 三 室一廳 一衛(wèi) 臨街狀況 四面臨路 采光、通風情況 良好 各房間朝向 南北 維護保養(yǎng)及成新狀況 良好 各個房間裝修情況的描述 估價對象建筑物為 三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。 （ 2）小區(qū)狀況 居住小區(qū)樓宇構(gòu)成 多層住宅 容積率 交通組織方式 限速 景觀及綠化 40% 小區(qū)封閉性 良好 物業(yè)公司有無 有 物業(yè)費標準 車位狀況 1： 其它 區(qū)位狀況分析 城啟?江海花園位于東海路東面，前望江海區(qū)政府，后依白水帶自然風景區(qū)，交通便利?？傉嫉孛娣e約 700 畝，總建筑面積超過一百萬平方米，規(guī)劃分為南北地塊，總投資 億元，區(qū)內(nèi)配套設施完善，規(guī)劃有中學、幼兒園、酒店、會所、商業(yè)街，業(yè)主各種生活需要不假外求。交通便利。 7 市場背景分析 從市場需求看， 南橋 這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實基礎。 奉賢區(qū)發(fā)改委價格管理科科長全秀萍說：一個是市場供應量比上季度有大幅的回落，第二個是剛性需求，子女的入學、結(jié)婚、一些改善型的住房，這些 需求依然比較旺盛，第三個還是我們南橋新城的聚焦效應。 經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。城市化進程加快，城市建設規(guī)模擴大。 伴隨著政策支持與政府規(guī)劃，南橋新城將在未來 35年內(nèi)逐漸熱起來： a) 作為上?！笆濉逼陂g重點建設的郊區(qū)新城之一 b) 生態(tài)優(yōu)勢：由 平方公里的中央生態(tài)林地和 平方公里的“上海之魚”構(gòu)成城市生態(tài)核心，規(guī)劃面積超越紐約中央公園的公園，依托水系景觀形成的環(huán)狀生態(tài)綠帶，“上海之魚”是其中的點睛之筆。 c) 低碳之城：南橋新城地處杭州灣北岸咽喉，與大浦東毗鄰而居。不久的將來， 一座低碳生態(tài)新城將在南上海崛起。 d) 超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，成為大型房企跑贏市場法寶。因此，在新城建設與開發(fā)的初期，搶灘南橋新城，將是未來這些大型房企布局市場、搶占市場份額的重要機會。 以恒大為例，從 20xx 年開始，恒大就科學決策提前進入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，恒大集團的“高品質(zhì)中價位”迅速贏得了市場認可。在這“高品質(zhì)中價位”的背后，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，合理把控土地增值部分的收益，是恒大地產(chǎn)集團強大的成本控制體系在發(fā)揮巨大的作用。如果恒大沒有超前布局二三線城市的市場策略，我們也很難想象恒大會在今年上半年取得423 億元的銷售業(yè)績。 三大新城中，嘉定新城均價 17000 元 /平方米，交通不便的青浦新城的均價也在 16000 元 /平方米。而南橋新城目前公寓的均價在 15000 元 /平方米，但換一個角度，南橋新城的公寓均價比松江新城、青浦新城相差 3000 元 /平方米所有，但無論是交通還是商業(yè)生活配套都沒有后兩者來的完善方便，而跟其相似的沒有完善配套的金山新城目前公寓 均價不足 10000 元 /平方米。 （ 1） 新開工面積同比下降四成，空置面積連續(xù)五個季度增加 本季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 619679 萬元，環(huán)比上升 %，同比上升 %；施工面積 6762076平方米，環(huán)比上升 %，同比上升 %；新開工面積 876592 平方米，環(huán)比上升 %，同比下降 %；空置面積期末累計 705262 平方米，環(huán)比增加 %，同比增加 %。 8 （ 2）市場化新建住房陸續(xù)上市 本季度新建商品房總供應量為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。第一季度我區(qū)無新增市場化新建住房供應，但從 4月份開始，匯賢銘?。üⅲ?、銀河麗灣（公寓）、聚賢煌都（公寓）和招商海灣別墅（花園住宅）這四個樓盤的市場化新建住房陸續(xù)上市。本季度我區(qū)市場化新建住房新增供應量 萬平方米，但同比仍下降 %；辦公和商業(yè)房為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %；無配套商品房上市。 2．房地產(chǎn)交易情況 (1） 新建住房成交量： 受低價板塊成交量上升的影響，成交均價有所回落。受第一季度春節(jié)淡季的影響，本季度成交面積環(huán)比明顯上升 ，但同比仍較大幅度下降。本季度新建商品房成交均價為9936 元 /平方米，環(huán)比略降 2%，同比下降 %；成交面積為 萬平方米，環(huán)比上升 %，同比下降 %。 （ 2）二手房成交量： 二手住房均價堅挺，成交量環(huán)比漲六成、同比仍降三成 本季度二手住房市場價格堅挺，成交均價為 7990 元 /平方米，環(huán)比略升 %，同比上升 %；成交面積為 萬平方米，環(huán)比上升 %，同比下降 %。 房地產(chǎn)市場的分析和預測 從數(shù)據(jù)可以看出，不論是新建商品房還是二手住房，成交量都是 環(huán)比上升、同比下降的，而且第一季度是房產(chǎn)的傳統(tǒng)淡季，第二季度是傳統(tǒng)“學區(qū)房”旺季，因此所謂的市場“回暖”的真實程度還需打點折扣。 今年 6 月至 7月初連續(xù)兩次降息，對房地產(chǎn)市場各方形成巨大的心理沖擊，加大了下半年調(diào)控的難度。降息意在穩(wěn)增長，但客觀上也使得樓市加速回暖。雖然政府的堅定表態(tài)緩和了購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定了市場預期，但下半年，降息帶來的房價反彈風險仍在積聚，必須引起高度重視。 目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關鍵時期，在貨幣政策放松的情況下，必須堅定不移地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控 工作，謹防降息后的資金再次涌入房市。同時，抓緊研究推進房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制和政策體系，促進房價合理回歸。 四、估價目的 本報告僅為委托方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價對象現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。 五、估價時點 根據(jù)估價目的，確定現(xiàn)場勘查日 —— 20xx年 6月 18日為估價時點。 9 六、價值定義 本次估價采用公開市場價值標準。 房地產(chǎn)抵押擔保價值為抵押擔保房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 本次估 價結(jié)果為估價對象所有權(quán)及相應的出讓國有土地使用權(quán)的價格。 七、估價依據(jù) 中華人民共和國國家標準 GB/T50291— 1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國土地管理法實施條例》 委托方與本估價機構(gòu)簽訂的土地估價委托書 全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及 上海市 市人民政府有關部門頒布的其他有關法律、法規(guī)和政策文件； 委托人提供的有關情況和資料； 我公司所掌握的 上海 市房地產(chǎn)市場的有關資料 及估價人員實地勘查、調(diào)查所獲取的資