【正文】 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率；運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，求取估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門(mén)。 五、 估價(jià)方法選 用 估價(jià)人員根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地勘察、鄰近類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，以及委托人提供的相關(guān)資料，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在綜合分析、研究所掌握的資料的基礎(chǔ)上，選取估價(jià)方法。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用?？傉嫉孛娣e約 700 畝，總建筑面積超過(guò)一百萬(wàn)平方米，規(guī)劃分為南北地塊，總投資 億元，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、酒店、會(huì)所、商業(yè)街，業(yè)主各種生活需要不假外求。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。雖然政府的堅(jiān)定表態(tài)緩和了購(gòu)房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，但下半年，降息帶來(lái)的房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)仍在積聚，必須引起高度重視。 以恒大為例，從 20xx 年開(kāi)始，恒大就科學(xué)決策提前進(jìn)入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域，通過(guò)快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，合理把控土地增值部分的收益，恒大集團(tuán)的“高品質(zhì)中價(jià)位”迅速贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。 地址：上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 學(xué)校 ： 上海市奉賢英杰進(jìn)修學(xué)校 ?、 上海曼都發(fā)型美容進(jìn)修學(xué)校 ?、上海技術(shù)學(xué)校 醫(yī)院 ： 奉賢區(qū)中醫(yī)醫(yī)院 ?、奉賢區(qū)中 心醫(yī)院 ? 購(gòu)物 ： 聯(lián)華超市奉賢有限公司 ?、 利民超市 ?、俊源食品超市 權(quán)益狀況分析 （ 1）房產(chǎn)登記狀況 房屋所有權(quán)證號(hào) 43001288 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)房 房屋所有權(quán)人 趙華 產(chǎn)別 私有房產(chǎn) 房屋座落 奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn) 人民南路 5號(hào) 江海花園 73號(hào) 202 樓號(hào)或幢號(hào) 1 房號(hào)及部位 202 房屋總層數(shù) 6 所在層數(shù) 2 建筑面積 (m2) 房屋用途 住宅 房屋結(jié)構(gòu) 混合 建成年代 1998 年 （ 2）土地登記狀況：無(wú)抵押擔(dān)保 （ 3）他項(xiàng)權(quán)利狀況：無(wú)抵押擔(dān)保 不存在抵押擔(dān)保權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán) 利 （ 4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 不存在其他法定優(yōu)先受償款 6 （ 5）對(duì)價(jià)格的影響分析 估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)、共有權(quán)的設(shè)立 。 （ 二 ）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。 上海師范大學(xué)建筑工程學(xué)院 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 班 級(jí) 20xx 級(jí) 1 班 專(zhuān) 業(yè) 工程管理 課程名稱 房地產(chǎn)估價(jià) 指導(dǎo)教師 李靜 姓名 呂曉雪 學(xué)號(hào) 100155267 工程管理系 20xx 年 6 月 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià) 項(xiàng)目名稱 : 上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73 號(hào) 202 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 委 托 人 : 趙華 估價(jià) 方 : 上海大儒 房地產(chǎn) 估價(jià)有限公司 估價(jià)人員： 呂曉雪 估價(jià) 作業(yè)日期 : 20xx 年 6月 17 日至 20xx 年 6月 21日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 20xx0617 1 目 錄 一、 致委托方函 ...................................................... 2 二 、 估價(jià)師聲明 ...................................................... 3 三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ............................................ 4 四、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 .................................................... 5 （ 一 ） 委托方 ..................................................... 5 （ 二 ） 估價(jià)方 ..................................................... 5 （ 三 ） 估價(jià)對(duì)象 ................................................... 5 （ 四 ） 估價(jià)目的 ................................................... 7 （ 五 ） 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ................................................... 7 （ 六 ） 價(jià)值定義 ................................................... 7 （ 七 ） 估價(jià)依據(jù) ................................................... 8 （ 八 ） 估價(jià)原則 ................................................... 8 （ 九 ） 估價(jià)方法 ................................................... 9 （ 十 ） 估價(jià)結(jié)果 ................................................... 9 （ 十一 ） 估價(jià)人員 ................................................ 10 （ 十二 ） 估價(jià)作業(yè)日期 ............................................ 10 （ 十三 ） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 .................................... 10 五、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。 不存在查封和或有負(fù)債等現(xiàn)象。在這“高品質(zhì)中價(jià)位”的背后，超前布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域，合理把控土地增值部分的收益，是恒大地產(chǎn)集團(tuán)強(qiáng)大的成本控制體系在發(fā)揮巨大的作用。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，在貨幣政策放松的情況下，必須堅(jiān)定不移地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控 工作，謹(jǐn)防降息后的資金再次涌入房市。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地勘察、鄰近類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，以及委托人提供的相關(guān)資料，針對(duì)估價(jià) 對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在綜合分析、研究所掌握的資料的基礎(chǔ)上，選取市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。交通便利。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。 考慮到與評(píng)估對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)類(lèi)似的房產(chǎn)交易實(shí)例較多，可采用；同時(shí)在同一區(qū)域內(nèi)能獲取類(lèi)似的房產(chǎn)租賃實(shí)例，可假設(shè)估價(jià)對(duì)象用于出租，為收益性房地產(chǎn)，其預(yù)期收益可分析測(cè)算。 20xx 年 6 月的交易價(jià)為 15680 元 /平方米。 收益法公式： 19 ?????? ????? tYggY AV )11(1 其中： V—— 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A—— 房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y—— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率 g—— 凈收益逐年遞增的比例 t—— 房地產(chǎn)的收益年限 確定資本化率 資本化率的本質(zhì)是 投資收益率，而投資收益率的大小與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大小直接相關(guān)。月。 大寫(xiě)：人民幣 壹佰肆拾叁萬(wàn) 元整 24 六 . 附件 ① 估價(jià)對(duì)象的位置圖 ② 估價(jià)對(duì)象周?chē)h(huán)境照片 ③ 估價(jià)對(duì)象內(nèi)部廚房、衛(wèi)生間及房間的照片，每個(gè)房間一張照片，有估價(jià)人員與勘察現(xiàn)場(chǎng)的照片 ④ 權(quán)屬證明文件 ⑤ 法定優(yōu)先受償權(quán)利 等情況的查詢資料和調(diào)查記錄 ⑥ 估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ， 估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件 ⑦ 估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件 。月 ) 72 估價(jià)對(duì)象租賃價(jià)格為 72（元 /平方米?月） 評(píng)估人員結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定住宅月租金（如下表），計(jì)算年總收益。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T 502911999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 款 ,可采用市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法做為資本化率，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率和中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率預(yù)測(cè)，此次評(píng)估采用中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率做為安全利率。 d、個(gè)別因素：主要有規(guī)劃限制、裝修標(biāo)準(zhǔn)、所在樓層、朝向等。 評(píng)估方法定義： 市場(chǎng)比較法，就是在求取房地產(chǎn)價(jià)