【正文】 物現(xiàn)狀等及周邊類似物業(yè)情況，具體如下： 估價(jià)對(duì)象位置： 估價(jià)對(duì)象位于上 海奉賢區(qū)南 橋鎮(zhèn) 人民南路 江?；▓@ 73 號(hào) 202 估價(jià)對(duì)象臨街狀況：估價(jià)對(duì)象四面臨路。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。交通便利。 C 左右，最高氣溫 38176。 交通狀況 ： 交通十分便利。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配 ，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 6．可持續(xù)發(fā)展性。 考慮到與評(píng)估對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)類似的房產(chǎn)交易實(shí)例較多，可采用；同時(shí)在同一區(qū)域內(nèi)能獲取類似的房產(chǎn)租賃實(shí)例，可假設(shè)估價(jià)對(duì)象用于出租，為收益性房地產(chǎn)，其預(yù)期收益可分析測(cè)算。 假設(shè)估價(jià)對(duì)象采取出租或承包方式經(jīng)營(yíng)，參考周邊地區(qū)類似用途物業(yè)租金、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)費(fèi)用等的市場(chǎng)客觀水平資料，加以分析判斷；估算未來的潛在毛收入；考慮客觀空置率等因素后調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)交易期日修正系數(shù)交易情況成交價(jià)格可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象價(jià)格 ???? 14 估算有效毛收入；估算正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率；運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，求取估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。 實(shí)例 A： 江海新村 位于 奉賢區(qū)南橋江海路 100 號(hào) ，住宅樓， 6層混合結(jié)構(gòu)，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎(chǔ) 設(shè)備齊全 ，公用設(shè)施條件完備 ，環(huán)境污染較??； 三 室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；明暖，陽臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。 20xx 年 6 月的交易價(jià)為 15680 元 /平方米。比較因素條件修正指數(shù)確定如下： ① 估價(jià)對(duì)象與三個(gè)實(shí)例的用途、交易情況差異不大，故對(duì)于上述這些影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素均不作修正。 F、公用設(shè)施配套完備度，分為差、較完備、完備三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為 100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加 5%。 C、房屋朝向分為南北朝向、正南朝向、東西朝向三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為 100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加 2%。 收益法公式： 19 ?????? ????? tYggY AV )11(1 其中： V—— 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A—— 房地產(chǎn)的未來第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y—— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率 g—— 凈收益逐年遞增的比例 t—— 房地產(chǎn)的收益年限 確定資本化率 資本化率的本質(zhì)是 投資收益率，而投資收益率的大小與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大小直接相關(guān)。 確定年總收益 該區(qū)域現(xiàn)行房屋租賃市場(chǎng)活躍，由于市場(chǎng)租賃案例眾多，評(píng)估人員通過市場(chǎng)調(diào)查，搜集了同委估房地產(chǎn)在使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、配套設(shè)施、地段等級(jí)以及區(qū)位因素、個(gè)別因素等各方面條件相近的實(shí)例，并在其中選取了 A、 B、 C三個(gè)實(shí)例作為比較案例。月。月。月。 月租金（元 /平方米?月） 出租率（ %） 計(jì)算期（月） 建筑面積 年租金收益（元） 72 89% 12 年總費(fèi)用 （ 1）稅金 稅費(fèi)包房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查，估價(jià)對(duì)象曾經(jīng)過整體改造 加固；并且維護(hù)、保養(yǎng)良好。 收益法和市場(chǎng)法是從不同市場(chǎng)角度進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)用兩種方法測(cè)算 達(dá)到互相驗(yàn)證的效果，使估價(jià)結(jié)果更加客觀合理。 大寫：人民幣 壹佰肆拾叁萬 元整 24 六 . 附件 ① 估價(jià)對(duì)象的位置圖 ② 估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境照片 ③ 估價(jià)對(duì)象內(nèi)部廚房、衛(wèi)生間及房間的照片，每個(gè)房間一張照片，有估價(jià)人員與勘察現(xiàn)場(chǎng)的照片 ④ 權(quán)屬證明文件 ⑤ 法定優(yōu)先受償權(quán)利 等情況的查詢資料和調(diào)查記錄 ⑥ 估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ， 估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 ⑦ 估價(jià)師資格證書復(fù)印件 。 市場(chǎng)法權(quán)重： 收益法權(quán)重： 具體估價(jià)結(jié)果如下： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格： 145 ＋ 139 ＝ 143 萬元 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情以及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，確 定 。 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格 V＝ {1[（ 1+3%） /（ 1+%） ]49}/（ %3%） ＝ 139萬元 采用收益法估價(jià)的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值為 139 萬元。 （ 2）物業(yè)費(fèi) 根據(jù)該物業(yè)的情況，取費(fèi)率為年租金的 7%（含管理費(fèi)）； （ 3）維修費(fèi) 取費(fèi)率為年租金的 %； （ 4）保險(xiǎn)費(fèi)用 取費(fèi)率為年租金的 % （ 5）綜合費(fèi)率 =A+B+C+D =%+7%+%+% =% 年總費(fèi)用＝年租金收入 % ＝ % ＝ （元） 即評(píng)估對(duì)象年成本及費(fèi)用總額為 元。月 ) 72 估價(jià)對(duì)象租賃價(jià)格為 72（元 /平方米?月） 評(píng)估人員結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定住宅月租金（如下表），計(jì)算年總收益。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；明暖，陽臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T 502911999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 款 ,可采用市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法做為資本化率，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率和中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率預(yù)測(cè)，此次評(píng)估采用中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率做為安全利率。 17 比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 和比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 房地產(chǎn)交易價(jià)格 （元 /平方米） 待評(píng)估 15071 16499 15680 房 地 產(chǎn) 用 途 100 100 100 100 交 易 期 日 100 100 100 100 交 易 情 況 100 100 100 100 交 易 方 式 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100 100 100 100 公交便捷度 100 100 100 100 居住成熟度 100 100 100 100 商業(yè)繁華度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施條 件 100 100 100 100 公用設(shè)施配套完備度 100 100 100 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 100 100 100 個(gè)別因素 規(guī) 劃 限 制 100 100 100 100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100 98 100 100 房 屋 朝 向 100 100 100 100 所 在 樓 層 100 99 100 98 比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 比較 實(shí) 例 比較因素 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 實(shí) 例 價(jià) 格 (元 /平 方米 ) 15071 16499 15680 房地產(chǎn)用途 100/100 100/100 100/100 交 易 期 日 100/100 100/100 100/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 18 交 易 方 式 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100/100 100/100 100/100 公交便捷度 100/100 100/100 100/100 居住成熟度 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華度 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100/100 100/100 100/100 公用設(shè)施配套完備度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 個(gè) 別 因 素 規(guī) 劃 限 制 100/100 100/100 100/100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100/98 100/100 100/100 房 屋 朝 向 100/100 100/100 100/100 所 在 樓 層 100/99 100/100 100/98 比準(zhǔn)價(jià)格 (元 /平方米 ) 15692 16499 16333 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 (元 /平方米 ) 市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算匯總表 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)為 16175 元 /平方米 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià) =? =（萬元） 采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值為 萬元。 Ⅱ、個(gè)別因素 A、規(guī)劃限制分為無限制、有一定限制、有限制三個(gè)等級(jí)