【正文】 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選取 ..............................................................................41 土地出讓收入測算 ..........................................................................................44 土地開發(fā)成本測算 ..........................................................................................44 利潤估算及利潤分配 ......................................................................................45 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ..........................................................................................45 清償能力分析 ..................................................................................................45 敏感性分析 ......................................................................................................46 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ..................................................................................................47 第 10 章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析 .................................................................. 53 第 11 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................. 54 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................54 市場風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 融資風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 投資風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................54 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................55 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................................................................................55 市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................55 融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................56 投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .....................................................................................56 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................56 4 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................57 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .............................................................................57 第 12 章 結(jié)論與建議 .............................................................................. 58 主要結(jié)論 ........................................................................................................58 建議 ................................................................................................................59 附件： 區(qū)位圖； 廈府 [2021]地 325號(hào)文件《 XX市人民政府關(guān)于 2021C023（ XX路西側(cè)）政府儲(chǔ)備用地的批復(fù)》； 廈開國投 [2021]011號(hào)《 XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司關(guān)于“ XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套”項(xiàng)目建議書的立項(xiàng)請(qǐng)示； XXXX路香山 五通段咨詢方案。 1 第 1 章 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 XX市 XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。 項(xiàng)目承辦單位 XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及參考資料 ⑴ 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； ⑵ 可行性研究報(bào)告編制的合同書； ⑶ 承辦單位提供的資料 項(xiàng)目提出的理由與過程 改革開放以來，特別是 XX設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來， XX市充分利用特殊的地理位置和優(yōu)良的海港、空港等資源，發(fā)揮特區(qū)的政策優(yōu)勢，適時(shí)地調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，加 快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)得到了飛速的發(fā)展。 XX地處 XX省東南沿海 XX江入海處，背靠漳州、泉州平原、瀕臨臺(tái)灣海峽，與臺(tái)灣和澎湖列島遙遙相對(duì)。 XX由 XX島、鼓浪嶼及大陸XX江北岸沿海部分組成，陸域面積 1565平方公里，海域面積 300多平方公里，海岸線長達(dá) 154公里， XX港外島嶼星羅棋布，港內(nèi)四周群山環(huán)抱。 XX屬海洋性亞熱帶氣候，溫和多雨、夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒。獨(dú)特的自然條件和歷史條件，形成了 XX市獨(dú)特的風(fēng)景資源。 2 根據(jù)《 XX市總體規(guī)劃》中“風(fēng)景資源保護(hù)與旅游發(fā)展研究”的論述，東部濱海度假休閑區(qū)是 XX市 近期最適宜開發(fā)建設(shè)濱海度假休閑區(qū)的地域， XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云頂觀日”即位于此區(qū)域。強(qiáng)調(diào)做好： ①修訂、完善東部濱海度假休閑區(qū)的旅游設(shè)施開發(fā)規(guī)劃。②在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，建設(shè)、完善 XX路沿線和前埔會(huì)展中心廣場一帶的游覽設(shè)施的服務(wù)設(shè)施，解決目前留不住客、旅游經(jīng)濟(jì)效益低的問題。③加大海上娛樂、海濱休閑項(xiàng)目的開發(fā)力度，建設(shè)旅游碼頭、游艇俱樂部，提高海上休閑度假項(xiàng)目的檔次和效益。④根據(jù)旅游客源市場的需求，建設(shè)若干較高檔次、配套設(shè)施齊全的度假型旅游飯店，以帶旺濱海度假區(qū)的“人氣”。⑤充分利用 萬石山麓小水庫和林深景幽的環(huán)境優(yōu)勢，興建高層次的會(huì)員俱樂部休閑中心和國際鄉(xiāng)村俱樂部。 因此本項(xiàng)目作為 XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目的提出，是適時(shí)、必要的，本項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容是：居住用地、公建用地、商業(yè)用地、旅館用地、公園用地、辦公用地、學(xué)校用地、綠化用地、道路用地、其它用地。 項(xiàng)目概況 地理位置 本項(xiàng)目位于 XX島東部海濱，西靠虎仔山、觀音山，東隔 XX路，南至香山及何厝村，北至東宅村。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目為五通 高林片區(qū)東南角（總占地面積一百多萬平方米）的 一個(gè)部分，屬于本項(xiàng)目（思明區(qū)用地）的用地面積為 820210 平方米。 本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是通過對(duì) XX本島東部地區(qū)零散的農(nóng)村進(jìn)行整 3 合，既推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又騰出寶貴的土地資源。根據(jù)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃，掛牌的地塊將分別定性為辦公用地、酒店餐飲等旅館用地、商業(yè)用地、 公園用地、 居住用地、綠化用地、其他用地等。 本項(xiàng)目的工程建設(shè)內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場平、道路、給排水、供電、電訊以及綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目實(shí)行代建制，所需投入的 總投資為 ，其中征地拆遷費(fèi) ，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 ，預(yù)備費(fèi) ，建設(shè)期利息 萬元。 項(xiàng)目的總收入為 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic＝ %)為 ，投資回收期為 。 4 第 2章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 用地需求分析 XX 市地域范圍狹小，制約 了 土地自然的供給。 XX 市土地面積1, 平方公里（含灘涂面積可達(dá) 1,624 平方公里）， 其中：適宜建設(shè)用地為 640 平方 公里，基本可建用地為 145 平方公里，不宜建設(shè)用地為 780 平方公里 。根據(jù)生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和合理環(huán)境容量預(yù)測： XX市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地適宜發(fā)展最大規(guī)模為 450 平方公里，人口最大規(guī)模為 400 萬人。 XX 本島是 XX 城市的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，是 XX 城市結(jié)構(gòu)的中心和重心。 包括鼓浪嶼在內(nèi)的 XX 島面積 平方公里，占 XX 市地域 的 %，城市可用建設(shè)用地在 100 平方公里 以內(nèi)。 XX 本島由于空間的隔離性而具有形態(tài)規(guī)模抑制的特點(diǎn)，因而其人口規(guī)模受城市用地的空間形態(tài)所決定。 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地國家標(biāo)準(zhǔn)，取 XX 市城市規(guī)劃建設(shè)用 地標(biāo)準(zhǔn)為 110～ 120m2/人。 考慮到本島較密容量發(fā)展的現(xiàn)狀，人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)取 100m2/人，則本島的人口最高容量為 100 萬人 。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2021年底 XX島內(nèi)戶籍人口（包括鼓浪嶼） ，而島內(nèi) 100萬平方公里內(nèi)的城市建設(shè)用地，截止 2021年底已建成區(qū)達(dá)，剩余的城市建設(shè)用地除個(gè)別分布零散、難以利用的，絕大部分在島內(nèi)東部。按國務(wù)院：“ 嚴(yán)格限制向本島東部繼續(xù)大規(guī)模拓展城市建設(shè)用地，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留有余地 ”的要求， 市委、市政府 早 在《 XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十五 ” 計(jì)劃和 2021年遠(yuǎn)景目 5 標(biāo)》中 就 提出了把 XX建設(shè)成海灣型城市 的戰(zhàn)略 構(gòu)想，逐步實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心由島內(nèi)向島外的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。 正是由于島內(nèi)土地資源緊張、有限，政府在“十五”計(jì)劃中才做出決策，引導(dǎo)城市建設(shè)向島外發(fā)展，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留 下 余地 ， 本島東北部的用地關(guān)系到本島長遠(yuǎn)發(fā)展和功能提升，具有極高的戰(zhàn)略價(jià)值， 嚴(yán)格地控制 本島東部地區(qū)的建設(shè)用地是 XX城市建設(shè)的 戰(zhàn)略 要求。 從 近期島內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的用地看： 一是規(guī)劃的舊城 、舊村 改造項(xiàng)目 ；二是建設(shè)用地單位 往年 經(jīng)合法手續(xù)取得土地使用權(quán)并且具備用地條件而未按約動(dòng)工 ，近兩年房地產(chǎn)升溫而開始施工 的 建設(shè)項(xiàng)目 。 這說明島內(nèi)的城市建設(shè)用地已處于優(yōu)化、整合階段，也體現(xiàn)出目前建設(shè)用地的緊張程度。 按經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)預(yù)測，若 預(yù)測到 2020年 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相應(yīng)的 人均 GDP為 20萬元，則 2020年城市就業(yè)人口為： 3600億元 247。 20萬元 =180萬人，考慮到 2021年 XX市的就業(yè)率已在 60%以下，預(yù)測到 2020年的就業(yè)率為 5055%，則城市人口規(guī)模為 ： 180萬人 247。 （ 5055） %=327360（萬人）。 也就是說 XX市城市規(guī)模需要 330360萬人用以支撐。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的擴(kuò)大， 建設(shè)用地 的需求量也將不斷增長。有限 的建設(shè)用地資源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求矛盾日益突出。 據(jù) 2021年 XX年鑒： 2021年底，我市人均住房面積 ； 2021年的抽樣調(diào)查，我市居民住兩房一廳居室以下的占 50%以上，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人均居住面積也將不斷提高，按世界發(fā)達(dá)國家人均住房狀況：美國為 60多平方米，歐洲國家為 45平方米，就是新加坡這樣地少人多的國家，人均也有 26平方米。據(jù)有關(guān)資料，“十五”期末，我國城