【正文】 的管理費都用在刀刃上。 業(yè)戶服務部 設主管 一 人，可由物業(yè) 經(jīng)理 兼任 。 該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待 員的多食品城前期商業(yè)物業(yè)管理方案書 少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。 維保服務部 設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。 保安服務部 設主管一人，全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、 消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。 保潔綠化部 設主管一人，全面負責商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地 養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。 食品城前期商業(yè)物業(yè)管理方案書 商鋪的物業(yè)服務管理 商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述： 商鋪業(yè)戶服務管理 商鋪裝修服務管理 商鋪設備、設施維保服務管理 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 商鋪保安服務管理 商鋪保 潔服務管理 項目 綠化服務管理 商鋪經(jīng)營服務管理 商鋪廣告管理 倉儲加工管理 商鋪保險管理 VI 系統(tǒng)管理 商鋪業(yè)戶服務管理 業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內(nèi)部管理。 接待與聯(lián)系 接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見， 接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 食品城前期商業(yè)物業(yè)管理方案書 報修接待 商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； 走訪回訪 接待員的走訪內(nèi)容包括三方面： 216。 一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議； 216。 二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪； 216。 三 是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。 商鋪的外部聯(lián)系 : 商鋪與街道、居委、 公安 、消防、勞動、環(huán)保、水、電、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關系，會使商鋪的 經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。 商鋪裝修服務管理 裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面： 216。 建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 食品城前期商業(yè)物業(yè)管理方案書 216。 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督； 216。 選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修； 216。 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點 216。 二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 216。 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電； 216。 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理； 216。 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷 樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： 216。 凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。 216。 凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規(guī)模裝 修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 216。 業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)； 216。 裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理 食品城前期商業(yè)物業(yè)管理方案書 216。 在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在 現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括 3方面：對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制； 216。 裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理 規(guī)定等， 216。 如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、