南湖項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)招商策劃報(bào)告-文庫吧
2025-01-11 00:22 本頁面
【正文】 項(xiàng)目周邊商業(yè)有相隔 公里已呈現(xiàn)的極 地海洋世界特色商業(yè)街規(guī)劃面積 萬，商業(yè)面積約 7 萬平； 公里的嘎納印象，商業(yè)面積約 8萬平；相隔 2 公里的時代天城規(guī)劃面積為 12 萬，商業(yè)約 3 萬平；相隔 3公里的華陽歐尚店規(guī)劃商業(yè)面積約 萬平，已開門迎客；相隔 7 公里的世豪廣場，規(guī)劃商業(yè)體量 20 萬平的購物廣場，其中 5 萬方計(jì)劃明年投入使用。 綜合上述市場情況來看，項(xiàng)目未來的發(fā)展空間巨大，但周邊商業(yè)規(guī)劃密集，競爭相當(dāng)激烈。項(xiàng)目背離了城市主要交通干道，整體商業(yè)體量過小，難以形成規(guī)模效應(yīng)向周邊輻射。針對項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃要充分 6 進(jìn)行差異化定位，形成獨(dú)特的商業(yè)競爭力。 三 、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)部分規(guī)劃定位 項(xiàng)目商業(yè)布局充分利用自然景觀打造了南湖夢幻島、歐洲風(fēng)情街、南湖國際社區(qū)商業(yè)街。本次規(guī)劃定位著重于對社區(qū)商業(yè)街的分析定位： 規(guī)劃商業(yè)體量 項(xiàng)目一至四期總體商業(yè)面積約為 28651 ㎡，其中由一、二、三期臨街底商與四期 15 棟商業(yè)裙樓組成，計(jì)劃分割為 66 間商鋪。其中建筑面積約為 18000 ㎡，產(chǎn)權(quán)面積約為 21000 ㎡，負(fù)一層面積 7290 ㎡。 各樓棟商鋪數(shù)量及面積匯總 一期 二期 三期 四期 樓棟 2 棟 4 棟 3 棟 4 棟 5 棟 6 棟 7 棟 8 棟 9 棟 10棟 11 棟 15 棟 負(fù)一層 / / / / / / / / / / / 1 一層 3 7 4 3 2 4 2 6 5 2 3 1 二層 / / 2 2 2 3 2 4 3 2 3 三層 / / / / / / / / / / / 合計(jì) 3 7 6 5 4 7 4 10 8 4 6 2 套數(shù)合計(jì) 10 36 18 2 面積統(tǒng)計(jì)（單位：㎡） 負(fù)一層 / / / / / / / / / / / 7390 一層面積 297 320 471 387 152 758 152 922 846 157 596 9331 二層面積 0 0 561 735 676 901 560 1064 1014 596 764 三層面積 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 樓棟合計(jì) 297 320 1031 1122 828 1659 712 1986 1859 753 1360 16721 總面積 28651 項(xiàng)目規(guī)劃定位 根據(jù)項(xiàng)目的自身情況與交通輻射關(guān)系，基于項(xiàng)目的規(guī)劃定位，我們對項(xiàng)目基于以下原則 進(jìn)行分析定位： 7 商業(yè)面積配比定位原則 項(xiàng)目總體規(guī)劃 9854 戶，規(guī)劃住宅面積 1265829 ㎡。按照平均每戶 人次的常駐人口計(jì)算，項(xiàng)目在建成全部入駐后區(qū)域?yàn)檫_(dá)到常駐人口約 萬人。 按照常規(guī)商業(yè)面積與住宅配比關(guān)系，我們通常把商業(yè)分為“外向型商業(yè)”、“偏外向型商業(yè)”與“內(nèi)向型商業(yè)”三類。 外向型的商業(yè)面積與自身住宅面積之比在 5％ — 11％之間， 商業(yè)體量較大，依靠自身居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的 人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和自身住宅面積之比在 2％ — 5％之間 ， 這一類別的商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴自身居民的需求，但需吸引部分消費(fèi)人群才足以支撐這類型規(guī)模的商業(yè)良好運(yùn)作。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下， 此類型商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮商業(yè)的對外性，完全依賴自身區(qū)居民的需求，商業(yè)經(jīng)營的優(yōu)良取決于居住人口規(guī)模與收入水平而變化。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況項(xiàng)目商業(yè)與住宅規(guī)劃配比為 %，項(xiàng)目自身居住群體的生活需求既能滿足項(xiàng)目商業(yè)體量的正常運(yùn)營。 消費(fèi)距離分析 針對消費(fèi)客群最便利的消費(fèi)方式專家稱作為 “51015”，即居民出家門步行 5 分鐘可以到達(dá)便利店，步行 10 分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，車行 15 分 8 鐘可到達(dá)購物中心。 基于上述市場分析情況，針對南湖國際社區(qū)的 1 至 4 期的商業(yè)部分主要為地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以項(xiàng)目及周邊地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，以提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。 商業(yè)主題定位：南湖鄰里商業(yè)中心 功能定位：滿足南湖社區(qū)及周邊居住人口的生活配套休閑商業(yè)街 項(xiàng)目商業(yè)分布特點(diǎn) 9 上圖紅色區(qū)域?yàn)?14 期商鋪分 步區(qū)域示意，從上圖可以看出，項(xiàng)目商業(yè)布局為入口街鋪類型分布，此類形分布有利于居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價值高。但商業(yè)面積較為集中的 15 棟裙樓部分處于項(xiàng)目背部，脫離了交通核心位置，對商家經(jīng)營有一定的制約性。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及分布 針對于項(xiàng)目鄰里消費(fèi)中心的主題定位，規(guī)劃業(yè)態(tài)為：超市、便利店、服務(wù)配套、美容 /美發(fā)、休閑、餅屋、地產(chǎn)中介、干洗、水果、鮮花、沖印、生活家居、餐飲等各類型社區(qū)配套商家，這些種類的商家選址分步規(guī)律如下表： 社區(qū)配套型商業(yè)常見業(yè)態(tài)種類及分布規(guī)律 業(yè)態(tài) 常見業(yè)種 面積需求 樓層需求 常規(guī)分布 位置 超市 大賣場（如：家樂福、歐尚等）、社區(qū)標(biāo)超（如：人人樂、優(yōu)瑪特等） 大賣場： 800015000 ㎡；社區(qū)標(biāo)超： 20216000 ㎡ 負(fù)一層至 3層（經(jīng)營區(qū)域一層最佳，一般不超過兩層） 主干道，主出入口 餐飲 大型餐飲（如：大蓉和、紅高梁等）西餐咖啡（如：良木緣、迪歐咖啡等）中西式快餐 大型餐飲： 10003000㎡；西餐咖啡： 200500㎡；中西式快餐： 50300㎡ 大型及西餐咖啡 13 層、中西式快餐1層或 2層或
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